Ja, bij het kopen van een vakantiehuis in Duitsland is een notaris wettelijk verplicht, terwijl het inschakelen van een makelaar optioneel maar vaak aan te raden is. De rol van de notaris in Duitsland is anders dan in Nederland of België: hij is een neutrale partij, geen belangenbehartiger van koper of verkoper. De makelaar kan wel degelijk van grote waarde zijn, zeker als je de taal niet vloeiend spreekt of de Duitse vastgoedregels niet kent.
Hieronder lees je wat beide partijen doen, wat ze kosten en wanneer je ze nodig hebt.
1. Is een notaris verplicht bij aankoop in Duitsland? ✅ Ja
In Duitsland kan een woning of perceel alleen officieel van eigenaar wisselen via een notariële koopakte. De notaris:
- Stelt de koopakte op (Kaufvertrag)
- Begeleidt beide partijen bij ondertekening
- Doet de inschrijving in het Grundbuch (kadaster)
- Regelt de eigendomsoverdracht na betaling
- Controleert of er hypotheken of beperkingen op het pand rusten
Kosten notaris + kadaster:
Tussen 1,5% en 2% van de koopsom, vaak in totaal €2.000 – €4.000 afhankelijk van de waarde van het huis.
Let op: De notaris in Duitsland is onpartijdig. Hij voert het proces uit, maar controleert niet actief of de woning juridisch of bouwkundig in orde is. Dit moet je dus zelf (laten) doen.
2. Heb ik een makelaar nodig? ✅ Aan te raden, maar niet verplicht
Een makelaar (Immobilienmakler) is in Duitsland geen wettelijke verplichting, maar vaak wel betrokken bij de verkoop. In veel gevallen werkt de makelaar namens de verkoper, al is een gedeelde courtage ook gebruikelijk.
De makelaar kan helpen bij:
- Selectie en bezichtiging van geschikte woningen
- Onderhandelen over de prijs
- Vertalen en uitleg geven over documenten
- Coördinatie met notaris en gemeente
- Lokale regels rond verhuur en bestemming achterhalen
Makelaarskosten:
Gemiddeld 3% tot 6% van de koopprijs, vaak plus 19% btw (totaal: 3,57% – 7,14%).
De betaling wordt pas verplicht na ondertekening van de koopakte bij de notaris.
In sommige deelstaten (zoals Berlijn of Beieren) betaalt de verkoper 100% van de courtage. In andere gebieden wordt dit gedeeld of volledig gedragen door de koper. Dit moet altijd vooraf duidelijk zijn.
3. Kan ik het zonder makelaar doen?
Ja, dat kan, vooral als je:
- Zelf goed Duits spreekt
- Juridisch onderlegd bent
- De verkoper direct benadert (bijvoorbeeld via portalen als Immowelt of Immonet)
- Zelf een technische en juridische check laat doen
Toch wordt een lokale makelaar vaak aangeraden bij aankoop op afstand, vooral vanwege:
- Kennis van lokale regelgeving (zoals verhuurverboden, erfdienstbaarheden)
- Contact met gemeente of VvE
- Lokale contacten voor bouwkundig advies, vertaling of financiering
4. Heb ik een advocaat of fiscalist nodig?
Niet verplicht, maar in veel gevallen verstandig:
| Situatie | Advies |
|---|---|
| Je koopt als investering | ✅ Laat fiscalist meekijken i.v.m. btw, inkomstenbelasting en box 3 |
| Je koopt in een onbekende regio | ✅ Lokale advocaat of jurist voor due diligence |
| Je koopt een ouder pand of boerderij | ✅ Bouwkundige of jurist inschakelen |
| Je koopt samen of via een BV | ✅ Juridisch en fiscaal advies aanbevolen |
5. Taalbarrière: opletten bij officiële documenten
De koopakte wordt in het Duits opgesteld. Je hebt recht op:
- Een vooraf toegestuurde conceptakte (minstens 2 weken voor ondertekening)
- Een tolk of vertaling bij de notaris als je het Duits niet voldoende beheerst
✅ Laat niets tekenen dat je niet volledig begrijpt. De notaris mag niet adviseren, alleen uitleggen.
Conclusie
Een notaris is verplicht bij het kopen van een vakantiehuis in Duitsland en zorgt voor een rechtsgeldige overdracht. Een makelaar is niet verplicht, maar biedt veel toegevoegde waarde, zeker bij internationale aankoop of wanneer je verhuur of juridische complexiteit overweegt.
Vakantiewoningen.nl werkt samen met betrouwbare Duitse makelaars, notarissen en fiscalisten die ervaring hebben met Nederlandse kopers. We kunnen je begeleiden bij het gehele aankoopproces, inclusief contractcontrole en vertalingen. Vraag gerust een vrijblijvende introductie aan.