De hoogte van de overdrachtsbelasting bij de aankoop van een vakantiehuis in Spanje hangt af van twee factoren:
- Of het om bestaande bouw of nieuwbouw gaat
- In welke autonome regio de woning zich bevindt
De overdrachtsbelasting — in Spanje bekend als Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) — geldt alleen voor bestaande bouw. Bij nieuwbouwwoningen betaal je geen ITP, maar btw (IVA) en zegelrecht (AJD). Hieronder lees je exact hoe dit werkt, inclusief regionale verschillen, percentages en voorbeelden.
1. Overdrachtsbelasting bij bestaande bouw (ITP)
Bij aankoop van een bestaande woning betaal je overdrachtsbelasting over de hoogste van deze twee waarden:
- De in de koopakte genoemde prijs
- De fiscale waarde van de woning (vastgesteld door de Spaanse belastingdienst)
Tarieven per regio (2024)
| Regio | Tarief ITP |
|---|---|
| Valencia | 10% |
| Andalusië | 7% – 10% |
| Catalonië | 10% |
| Madrid | 6% |
| Balearen (Mallorca, Ibiza) | 8% – 11% (afhankelijk van prijsklasse) |
| Canarische Eilanden | 6,5% |
| Murcia | 8% |
Let op: Sommige regio’s hanteren variabele tarieven afhankelijk van de waarde van het vastgoed. Zo geldt in de Balearen een verhoogd tarief van 11% voor woningen boven de €1.000.000.
Voorbeeldberekening: bestaande bouw in Andalusië
- Aankoopprijs woning: €250.000
- Tarief ITP: 7%
- Overdrachtsbelasting = €17.500
2. Nieuwbouw: btw (IVA) en zegelrecht (AJD)
Bij nieuwbouwwoningen of woningen die direct van een projectontwikkelaar worden gekocht, betaal je géén ITP, maar:
| Belastingsoort | Tarief (standaard) |
|---|---|
| BTW (IVA) | 10% |
| Zegelrecht (AJD) | 1% – 1,5% |
De AJD (Actos Jurídicos Documentados) is een belasting op het inschrijven van de notariële akte in het register. Tarieven verschillen per regio.
Voorbeeldberekening: nieuwbouw in Valencia
- Aankoopprijs: €300.000
- BTW (10%) = €30.000
- AJD (1,5%) = €4.500
- Totale belastingen = €34.500
3. Zijn er kortingen of vrijstellingen?
Er zijn enkele kortingsregelingen, maar deze gelden meestal alleen voor:
- Inwoners van Spanje met een laag inkomen
- Grote gezinnen
- Personen met een handicap
- Aankoop van permanente woningen (niet voor vakantiewoningen)
Voor buitenlandse kopers van een tweede huis zijn er vrijwel nooit kortingen of vrijstellingen op de ITP of AJD.
4. Wanneer betaal je de overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting (of btw + AJD) moet binnen 30 dagen na ondertekening van de koopakte bij de notaris worden betaald. Je advocaat regelt dit meestal namens jou.
Betaling gebeurt via het online belastingportaal van de betreffende autonome regio, of direct via de bank.
Conclusie
Bij de aankoop van een bestaand vakantiehuis in Spanje betaal je overdrachtsbelasting (ITP) van 6% tot 10%, afhankelijk van de regio. Voor nieuwbouwwoningen geldt een belastingpakket van 10% btw plus 1% tot 1,5% zegelrecht. Deze kosten zijn aanzienlijk en worden nooit meegefinancierd, dus je hebt altijd eigen vermogen nodig om ze te betalen.
Vakantiewoningen.nl helpt je graag om vooraf inzicht te krijgen in alle fiscale kosten per regio, inclusief de exacte overdrachtsbelasting of btw die van toepassing is op een specifiek project. Zo kom je nooit voor verrassingen te staan.
Wil je een gepersonaliseerd kostenoverzicht op basis van jouw gewenste locatie? Neem vrijblijvend contact met ons op.