Hoe werkt het btw-regime bij verhuur?

Hoe werkt het btw-regime bij verhuur van een vakantiewoning?

Als je een vakantiewoning koopt en gaat verhuren, kun je vaak btw op de aankoopprijs en de kosten terugvragen. Dit kan ook als particulier, mits je wordt aangemerkt als btw-ondernemer. Dit gebeurt door het aanvragen van een btw-nummer bij de Belastingdienst. De belangrijkste voorwaarde is dat je de vakantiewoning beschikbaar stelt voor belaste prestaties, oftewel kortdurende verhuur aan vakantiegangers.

1. Btw terugvragen als particulier

Ook als particuliere belegger kun je de btw op aankoop en kosten terugvragen.

• Dit doe je door je te registreren bij de Belastingdienst als btw-ondernemer, ook al ben je privé-persoon.
• Hiervoor moet je aannemelijk maken dat je de woning gaat gebruiken voor belaste verhuur.
• Na registratie ontvang je een btw-nummer en doe je periodiek btw-aangifte.

Belangrijke voorwaarde:

• De woning moet verhuurd worden aan gasten die korter dan 6 maanden verblijven. Dan geldt het 9%-btw tarief.
• Eigen gebruik beïnvloedt het percentage btw dat je mag terugvragen (zie verderop).

2. Wanneer is de verhuur btw-belast?

• Verhuur aan toeristen en recreanten voor een verblijf korter dan 6 maanden is btw-plichtig (9% btw op de huur).
• Verhuur langer dan 6 maanden aan dezelfde huurder is btw-vrijgesteld, en dan kun je geen btw terugvragen over dat deel.

3. Eigen gebruik en invloed op btw-teruggave

Eigen gebruik verlaagt het deel van de btw dat je mag terugvragen. De Belastingdienst kijkt naar het aandeel belaste verhuur ten opzichte van het totale gebruik (52 weken).

Rekenvoorbeeld:

• Totaal gebruik: 52 weken
• Verhuur: 36 weken → 69%
• Eigen gebruik: 16 weken → 31%
• Je mag dan maximaal 69% van de btw op de aankoop en alle kosten terugvragen.

Let op:

• Ieder jaar moet je opnieuw kijken naar de verhouding verhuur vs. eigen gebruik en eventueel een correctie toepassen in de btw-aangifte.

4. Btw over lopende kosten terughalen

• De btw over uitgaven zoals onderhoud, schoonmaak, administratie, marketing, parkbijdragen en inrichting kun je terugvragen in dezelfde verhouding als het belaste gebruik.
• Dit gebeurt via je reguliere btw-aangifte.
• Het loont om goed bij te houden hoeveel je verhuurt en hoeveel eigen gebruik er is om correct te kunnen verrekenen.

5. Herzieningstermijnen van 5 en 10 jaar

De Belastingdienst gebruikt herzieningstermijnen om te voorkomen dat ondernemers btw terugvragen en vervolgens het gebruik wijzigen:

Hoe werkt dit?

• Als je binnen deze termijn het gebruik wijzigt (meer eigen gebruik of verkoop zonder belaste prestaties), moet je een deel van de teruggevraagde btw terugbetalen.
• Verkoop je de woning binnen de 10-jaarstermijn zonder dat de koper het belaste gebruik voortzet, dan vindt er een herziening plaats en moet een deel van de btw worden terugbetaald.

Jurisprudentie:

• In het arrest van de Hoge Raad (HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1312) is bevestigd dat jaarlijkse toetsing van het werkelijke gebruik verplicht is en dat bij afwijkingen een herziening en correctie van btw moet plaatsvinden.

6. Hoeveel eigen gebruik is verstandig?

• Tot circa 10-15% eigen gebruik is doorgaans goed te verantwoorden zonder grote administratieve complicaties.
• Meer dan 20-30% eigen gebruik betekent dat je minder btw kunt terugvorderen en jaarlijks grotere correcties moet toepassen.
• Eigen gebruik moet altijd correct opgegeven worden in de btw-aangifte.

7. Samenvatting in een praktijkvoorbeeld:

Aankoop:

• Vakantiewoning nieuwbouw: €300.000 excl. btw → €63.000 btw.
• Verhuurverwachting: 36 weken verhuur per jaar (69% belaste prestaties).
• Eigen gebruik: 16 weken (31%).

Terugvragen:

• Van de €63.000 btw mag 69% worden teruggevraagd → €43.470.
• Jaarlijks verreken je de werkelijke verhouding in je btw-aangifte.

Kosten:

• Jaarlijkse kosten (onderhoud, parkbijdragen, marketing) €10.000 excl. btw → €2.100 btw.
• Terugvragen mogelijk over 69% = €1.449.

Conclusie

Als particulier kun je de btw op de aankoop van een vakantiewoning terugvragen, mits je jezelf aanmeldt als btw-ondernemer en de woning hoofdzakelijk verhuurt voor belaste prestaties. De mate van eigen gebruik bepaalt hoeveel btw je terug mag vorderen. Btw over kosten mag je jaarlijks naar rato terugvragen. Let op de herzieningstermijnen van 5 en 10 jaar; wijzigingen in gebruik of verkoop binnen deze periode kunnen leiden tot terugbetalingsverplichtingen.