Hoe wordt een vakantiewoning belast in box 3?

Een vakantiewoning wordt in Nederland vrijwel altijd belast in box 3, de zogenaamde vermogensrendementsheffing. Dit betekent dat je belasting betaalt over de waarde van de woning als onderdeel van je vermogen. Dit geldt voor zowel vakantiewoningen die je alleen zelf gebruikt als woningen die je incidenteel of structureel verhuurt. Hieronder leg ik uitgebreid uit hoe dit werkt, inclusief concrete voorbeelden en bijzondere situaties.

1. Basisprincipes van box 3-belasting op een vakantiewoning

In box 3 betaal je belasting over het vermogen dat je bezit op 1 januari van het belastingjaar. Dit vermogen bestaat uit:

• De WOZ-waarde van de vakantiewoning
• Eventuele andere bezittingen (spaargeld, beleggingen, tweede woningen)
• Hier mag je schulden die verband houden met de vakantiewoning (zoals een recreatiewoninghypotheek) aftrekken.

Vervolgens wordt er gerekend met een fictief rendement over dat belastbaar vermogen. Dit fictieve rendement is afhankelijk van de hoogte van je vermogen.

2. Fictieve rendementspercentages in 2024 (bron: Belastingdienst)

3. Voorbeeldberekening vakantiewoning in box 3

Voorbeeld 1: één vakantiewoning

• WOZ-waarde vakantiewoning: €300.000
• Hypotheekschuld: €100.000
• Overige bezittingen: geen
• Vrijgesteld vermogen: €57.000

Stap 1: Belastbaar vermogen:
€300.000 (waarde woning) – €100.000 (schuld) – €57.000 (vrijstelling) = €143.000 belastbaar vermogen

Stap 2: Fictief rendement:
€143.000 x 6,17% = €8.826

Stap 3: Te betalen belasting:
36% x €8.826 = €3.178 per jaar

Voorbeeld 2: twee vakantiewoningen en spaargeld

• WOZ-waarde woning 1: €250.000
• WOZ-waarde woning 2: €200.000
• Hypotheekschulden: €150.000 totaal
• Spaargeld: €50.000
• Vrijgesteld vermogen: €57.000

Stap 1: Vermogen berekenen:
(€250.000 + €200.000 + €50.000) – €150.000 – €57.000 = €293.000 belastbaar vermogen

Stap 2: Fictief rendement:
€293.000 x 6,17% = €18.078

Stap 3: Te betalen belasting:
36% x €18.078 = €6.508 per jaar

4. Afwijkende situaties

A. Schulden aftrekken
Schulden die direct verband houden met de aanschaf of verbouwing van een vakantiewoning mogen worden afgetrokken in box 3. Er geldt wel een schuldendrempel (€3.400 per persoon in 2024). Alleen het bedrag boven die drempel mag worden afgetrokken.

Voorbeeld:

• Hypotheekschuld: €80.000
• Drempel: €3.400
• Aftrekbaar bedrag: €80.000 – €3.400 = €76.600

B. Vakantiewoning met erfpacht
Als je een vakantiewoning op erfpachtgrond hebt, wordt de waarde van het erfpachtrecht ook meegenomen in de WOZ-waarde. De jaarlijkse erfpachtcanon is niet aftrekbaar in box 3, maar wordt wel meegenomen in de waardebepaling.

C. Structurele verhuur en box 1
Als je de woning structureel en bedrijfsmatig verhuurt (bijvoorbeeld via een eigen platform, met marketinginspanningen en meerdere woningen), kan de Belastingdienst het aanmerken als resultaat uit overige werkzaamheden of winst uit onderneming. Dan valt het niet langer in box 3, maar in box 1. In dat geval betaal je belasting over de werkelijke inkomsten min de kosten tegen een progressief tarief (37,05% tot 49,5%).

D. Btw-plicht bij structurele verhuur
Bij professionele verhuur kan er een btw-plicht ontstaan (9% btw over de verhuurprijs). Dit is echter losstaand van de box 3-heffing.

5. Belangrijke tip

Voor box 3 wordt altijd uitgegaan van de waarde op peildatum 1 januari van het belastingjaar. Het is verstandig jaarlijks te controleren of de WOZ-waarde correct is en deze eventueel te laten herzien als deze te hoog wordt vastgesteld.

Conclusie

Een vakantiewoning wordt in box 3 belast op basis van de WOZ-waarde minus eventuele schulden, waarbij een fictief rendement wordt berekend dat belast wordt tegen 36%. Hoe hoger je vermogen, hoe hoger het fictieve rendement. Bij structurele, actieve verhuur kan de belastingheffing verschuiven naar box 1. Door hier vooraf goed rekening mee te houden, kun je slim plannen en optimaal profiteren van je investering.