Hoeveel belasting betaal ik over verhuurinkomsten van een vakantiewoning?
Hoeveel belasting je betaalt over de verhuurinkomsten van een vakantiewoning hangt af van de fiscale positie waarin je investeert: als particuliere belegger (box 3) of als zakelijke belegger (box 1 of via een BV). Daarnaast speelt de waarde van de woning en je vermogen een grote rol. Ook de aankomende wijzigingen naar belasting op werkelijk rendement zullen in de toekomst impact hebben. Hieronder de situatie in detail:
1. Particuliere investeerder (box 3)
Huidige situatie (2024)
- Verhuurinkomsten zelf worden niet belast.
- Je betaalt belasting over het vermogen in box 3, gebaseerd op de WOZ-waarde van de vakantiewoning minus eventuele schulden (zoals een recreatiehypotheek).
- Er wordt gerekend met een fictief rendement tussen 2,57% en 6,04%, dat wordt belast tegen 36%.
Rekenvoorbeeld particulier in 2024:
- WOZ-waarde woning: €300.000
- Hypotheek: €100.000
- Belastbaar vermogen: €200.000
- Fictief rendement (bijvoorbeeld 5% gemiddeld): €10.000
- Box 3-belasting: 36% van €10.000 = €3.600 per jaar
Verkoopwinst
- Als particulier is de verkoopwinst belastingvrij.
- Voorbeeld: woning gekocht voor €250.000, verkocht voor €300.000 → de €50.000 winst is belastingvrij.
2. Zakelijke investeerder (box 1 of BV)
Wanneer ben je zakelijk belegger?
- Bij meerdere panden of als je actief handelt in vastgoed.
- Als je structureel winst wilt behalen en actief beheer voert.
Belastingen in box 1
- Je betaalt belasting over de werkelijke huuropbrengst minus kosten.
- Belast tegen het progressieve tarief (37,07% tot €75.518, daarboven 49,5%).
Rekenvoorbeeld zakelijk (box 1):
- Jaarlijke huuropbrengst: €35.000
- Kosten (onderhoud, rente, afschrijving): €10.000
- Belasting over €25.000 (bij 37,07%) = €9.267,50 per jaar
Via een BV
- Winst belast met vennootschapsbelasting (19% tot €200.000, daarboven 25,8%).
- Uitkering als dividend: 15% belasting.
Rekenvoorbeeld BV:
- Jaarlijkse winst: €50.000
- Vennootschapsbelasting 19%: €9.500
- Netto in de BV: €40.500
- Bij dividenduitkering: 15% over €40.500 = €6.075
- Netto-uitkering: €34.425
Verkoopwinst zakelijk
- Verkoopwinst wordt als bedrijfswinst belast en valt in box 1 of onder de vennootschapsbelasting.
Voorbeeld verkoopwinst BV:
- Verkoopwinst €80.000
- Vennootschapsbelasting (19%) = €15.200
- Netto €64.800 (daarna nog dividendbelasting bij uitkering)
3. Aankomende wijzigingen: belasting op werkelijk rendement
De overheid werkt aan een grote hervorming van box 3, waarbij vanaf 2027 (geplande ingangsdatum) belasting wordt geheven over het werkelijk behaalde rendement in plaats van een fictief rendement.
Wat betekent dit voor jou als vakantiewoningbelegger?
- Je gaat belasting betalen over de daadwerkelijke huuropbrengsten, rente, en verkoopwinst, minus kosten.
- Bij waardestijgingen wordt de gerealiseerde winst bij verkoop belast.
- Verliezen (bijvoorbeeld bij waardedaling of hoge kosten) mogen waarschijnlijk worden verrekend.
Verwachte tarief
- De belasting over werkelijk rendement wordt naar verwachting 33% tot 35%, maar het exacte tarief moet nog worden vastgesteld.
Gevolgen:
- Particuliere beleggers verliezen het voordeel dat verkoopwinst belastingvrij is; deze zal belast worden in het jaar van realisatie.
- Huuropbrengsten worden rechtstreeks belast in plaats van via een fictief percentage.
- Er komt meer administratieve verplichting; jaarlijks moet je verhuurinkomsten, verkoopresultaten en kosten rapporteren.
Conclusie
- Op dit moment betaal je als particulier belasting in box 3 over het fictieve rendement van de waarde van je vakantiewoning, niet over de huurinkomsten. De verkoopwinst is momenteel belastingvrij.
- Als zakelijke belegger betaal je belasting over het werkelijke rendement, zowel uit verhuur als bij verkoop.
- In de toekomst (vanaf 2027) zal het box 3-stelsel naar verwachting worden aangepast naar een systeem gebaseerd op werkelijk rendement. Dit betekent dat particuliere verhuurinkomsten en verkoopwinst alsnog belast worden.