Om een vakantiehuis in Duitsland te kopen, heb je in de meeste gevallen minimaal 30% tot 50% eigen geld nodig ten opzichte van de aankoopprijs. Duitse banken financieren doorgaans maximaal 50% tot 70% van de woningwaarde voor buitenlandse kopers, en alleen onder strikte voorwaarden. Daarnaast betaal je ook de overdrachtsbelasting, notariskosten, makelaarskosten en eventuele verbouwingskosten volledig uit eigen middelen.
Hieronder lees je precies hoe je eigen inbreng is opgebouwd, inclusief een praktijkvoorbeeld.
1. Hoeveel eigen geld is minimaal nodig?
| Kostenpost | Verhouding t.o.v. aankoopprijs | Betaal je zelf? |
|---|---|---|
| Aankoopkosten (belasting, notaris) | 10% – 12% | ✅ Ja |
| Eigen inbreng bij hypotheek | 30% – 50% van woningwaarde | ✅ Ja (of meer) |
| Verbouwings- of inrichtingskosten | Afhankelijk van woning | ✅ Ja |
Totaal eigen geld: vaak minimaal 40% – 60% van de aankoopprijs
2. Praktijkvoorbeeld: woning van €180.000
Stel je koopt een vrijstaande vakantiewoning in het Sauerland:
| Kostensoort | Bedrag (indicatie) |
|---|---|
| Aankoopprijs woning | €180.000 |
| Overdrachtsbelasting (bijv. 6,5%) | €11.700 |
| Notaris + kadasterkosten | €3.200 |
| Makelaarskosten (3,57%) | €6.426 |
| Totaal bijkomende kosten | €21.326 |
| Hypotheek (60% van woningwaarde) | €108.000 (mogelijk via Duitse bank) |
| Benodigd eigen geld | €93.326 (40% van koopsom + kosten) |
Bij strengere financieringsvoorwaarden (bijv. geen hypotheek) moet je zelfs 100% van het aankoopbedrag en bijkomende kosten zelf betalen → in dit voorbeeld ca. €201.326
3. Kan ik een hypotheek krijgen als buitenlander?
✅ Ja, maar onder voorwaarden:
- Je moet vaak een vast inkomen in euro’s hebben (bijv. loon of pensioen)
- Banken eisen voldoende eigen inbreng (min. 30% – 50%)
- De woning moet legaal zijn, met goede documentatie en woonstatus
- Sommige Duitse banken werken met Nederlandse intermediairs
Hypotheekrente in Duitsland is relatief laag: tussen 3,5% en 4,5% (2024) bij annuïteitenhypotheek met vaste rente.
Alternatief: financier in Nederland via overwaarde eigen woning of vermogensopbouw (box 3-investering).
4. Belasting- en registratiekosten altijd uit eigen zak
De Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting) varieert per deelstaat van 3,5% tot 6,5%
Notaris- en kadasterkosten bedragen samen ca. 2% van de koopsom
Makelaarskosten liggen tussen 3% en 5%, vaak deels of volledig voor koper
Deze kosten worden niet meegefinancierd, en moet je dus sowieso zelf betalen.
5. Eigen geld bij verbouwing en inrichting
Duitse vakantiehuizen — zeker in het buitengebied — zijn soms gedateerd en vragen:
- Nieuwe keuken of badkamer (€5.000 – €15.000)
- Isolatie, verwarming, dak of kozijnen (tot €25.000 bij oudere huizen)
- Meubilair en uitrusting voor verhuur (€7.000 – €15.000)
✅ Neem altijd 10% – 15% extra buffer op je totale budget mee voor inrichting en eventuele renovatie.
Conclusie
Voor het kopen van een vakantiehuis in Duitsland heb je meestal minimaal 40% tot 60% van de aankoopprijs aan eigen geld nodig, inclusief kosten koper. Alleen bij beperkte financiering via Duitse banken (tot ca. 60% van de waarde) kun je de rest lenen. Alle bijkomende kosten — belasting, notaris, makelaar — betaal je altijd zelf.
✅ Wie zonder hypotheek koopt, moet rekening houden met 100% eigen financiering plus bijkomende kosten.
Vakantiewoningen.nl helpt je bij het berekenen van je investeringsbudget, en bij het vinden van lokale of grensoverschrijdende financieringsmogelijkheden. Vraag gerust een kostenberekening op maat aan.