Bij het kopen van een woning in Italië betaal je overdrachtsbelasting, oftewel de registratiebelasting (imposta di registro). Het tarief hangt af van het soort woning, of het je eerste of tweede huis betreft, en van de verkopende partij (particulier of bedrijf). In de meeste gevallen betaal je als buitenlandse koper van een tweede woning 9% overdrachtsbelasting, berekend over de kadastrale waarde – die meestal lager ligt dan de marktwaarde.
Hieronder vind je een volledig overzicht van de tarieven en regels.
1. Tarieven overdrachtsbelasting (bestaande bouw)
Als je een bestaande woning koopt van een particulier of niet-btw-plichtige verkoper, gelden de volgende tarieven:
| Soort gebruik | Tarief registratiebelasting | Belastingsgrondslag |
|---|---|---|
| Eerste woning (hoofdverblijf, als ingezetene) | 2% | Kadastrale waarde |
| Tweede woning | 9% | Kadastrale waarde |
Let op: De kadastrale waarde ligt vaak 30–60% lager dan de marktwaarde, wat de daadwerkelijke belastingdruk aanzienlijk verlaagt. Je moet wel een residenza aanvragen (binnen 18 maanden) om aanspraak te maken op het 2%-tarief.
Als buitenlander met een vakantiewoning zonder hoofdverblijf in Italië geldt in de praktijk vrijwel altijd het 9%-tarief.
2. Tarieven bij nieuwbouw of verkoop door projectontwikkelaar
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning of een woning die wordt verkocht door een btw-plichtige onderneming, betaal je btw (IVA) in plaats van registratiebelasting:
| Type koper en woning | BTW-tarief | Kadaster- en hypotheekrechten |
|---|---|---|
| Eerste woning (hoofdverblijf) | 4% | elk €200 |
| Tweede woning | 10% | elk €200 |
| Luxe woning (categorie A1, A8, A9) | 22% | elk €200 |
De btw wordt geheven over de volledige koopsom. Dit maakt nieuwbouw in veel gevallen duurder dan bestaande bouw, ondanks de lagere tarieven bij eerste bewoning.
3. Extra vaste heffingen bij overdracht
Naast registratiebelasting of btw betaal je bij elke overdracht ook:
- Imposta ipotecaria (hypotheekbelasting) – vast tarief €50 of €200
- Imposta catastale (kadasterbelasting) – vast tarief €50 of €200
De exacte bedragen hangen af van het type verkoop (bestaande bouw of nieuwbouw).
4. Voorbeeldberekening: bestaande woning van €250.000
Stel: je koopt een tweede huis als vakantiewoning van een particulier. De kadastrale waarde van de woning is €160.000.
| Kostensoort | Bedrag |
|---|---|
| Registratiebelasting (9%) | €14.400 |
| Hypotheekrecht | €50 |
| Kadasterrecht | €50 |
| Totaal overdrachtsbelasting | €14.500 |
Bij nieuwbouw zou je in dit voorbeeld 10% btw over €250.000 betalen, dus €25.000, plus €400 vaste rechten.
Tips bij overdrachtsbelasting in Italië
- Controleer altijd wat de officiële kadastrale waarde is: die bepaalt je belastbare grondslag bij bestaande woningen.
- Bij twijfel over de status van de verkoper (particulier of onderneming), laat dit vooraf controleren.
- De belasting wordt betaald via de notaris op de dag van overdracht, dus je moet dit bedrag vooraf beschikbaar hebben.
- Vraag bij nieuwbouw goed na of btw is inbegrepen in de prijs — dit is niet altijd het geval.
Conclusie
Bij de aankoop van een tweede woning in Italië betaal je meestal 9% overdrachtsbelasting over de kadastrale waarde. Bij nieuwbouw geldt btw, vaak 10% van de koopsom. Daarbovenop komen vaste heffingen voor hypotheek- en kadasterregistratie. De exacte belastingdruk hangt af van het type woning, gebruiksdoel en wie de verkoper is. Vakantiewoningen.nl helpt kopers bij het vooraf inschatten van de overdrachtsbelasting en het beoordelen van fiscale verschillen tussen bestaande bouw en nieuwbouw.