Als particuliere bezitter is er geen wettelijk maximum aan het aantal vakantiewoningen dat je in Nederland mag bezitten. Je kunt er dus meerdere kopen, zolang je ze financiert en beheert binnen de geldende regels. Wel gelden er verschillende fiscale en juridische kaders, afhankelijk van hoeveel woningen je bezit en hoe actief je ermee bent.
Vakantiewoningen bezitten als particulier
Als particuliere belegger kun je één of meerdere vakantiewoningen kopen. Deze vallen in de meeste gevallen in box 3 (vermogen). Je betaalt belasting over de waarde van deze woningen minus eventuele schulden. Hoe meer woningen je bezit, hoe hoger je totale belastbaar vermogen, en dus ook de jaarlijkse vermogensrendementsheffing.
Als je meerdere vakantiewoningen bezit en ze structureel verhuurt (bijvoorbeeld met eigen website, actieve marketing of verhuurbeheer), kan de Belastingdienst dit beschouwen als resultaat uit overige werkzaamheden of zelfs als onderneming. Dit betekent dat de inkomsten belast kunnen worden in box 1, tegen een progressief tarief. De grens ligt niet bij een specifiek aantal woningen, maar bij de mate van professionaliteit en het actief streven naar meer rendement.
Voorbeeld particulier:
- 2 vakantiewoningen op eigen naam met een gezamenlijke WOZ-waarde van €600.000.
- Belastbaar vermogen na vrijstelling: ca. €486.000.
- Fictief rendement (gemiddeld 6,17%) = €29.956.
- Vermogensbelasting (36%) = €10.784 per jaar.
Bij incidentele verhuur (tot €8.000 opbrengst per woning per jaar) blijft het voordeel belastingvrij. Daarboven betaal je belasting over 70% van het meerdere in box 1.
Vakantiewoningen bezitten als bedrijf
Als je vakantiewoningen koopt via een bv of eenmanszaak, gelden andere regels. In dat geval wordt het bezit gezien als ondernemingsvermogen. Je betaalt dan vennootschapsbelasting over de winst, maar kunt wél kosten zoals onderhoud, afschrijving, rente en marketing aftrekken. Dit maakt het voor grotere portefeuilles vaak fiscaal aantrekkelijker.
- De vennootschapsbelasting bedraagt 19% over de eerste €200.000 winst (2024) en 25,8% daarboven.
- De btw over de aankoop en exploitatiekosten kan worden teruggevraagd als de woningen structureel zakelijk worden verhuurd.
- Een bedrijfsmatige portefeuille biedt ook meer mogelijkheden voor financiering via zakelijke hypotheken of vastgoedfinanciering.
Wanneer wordt particulier bezit zakelijk?
De Belastingdienst kijkt naar:
- Het aantal woningen (meestal meer dan 3 á 4 woningen wordt kritisch bekeken).
- Hoe actief je bent in beheer, promotie en verhuur.
- Of je structureel streeft naar waardegroei en rendement.
Conclusie
Je mag als particulier onbeperkt vakantiewoningen bezitten, zolang het beheer niet te actief en commercieel wordt. Bij meerdere woningen of professionele verhuuractiviteiten kan het als onderneming worden gezien. Dan is het vaak verstandig om via een bv te investeren, vanwege fiscale aftrekposten, betere financieringsmogelijkheden en lagere risico’s.