Kan ik als Nederlander een huis kopen in Italië?

Kan ik als Nederlander een huis kopen in Italië?

Nederlanders kunnen zonder belemmeringen een woning kopen in Italië. Italië staat eigendom van onroerend goed door buitenlandse particulieren toe, mits er sprake is van wederkerigheid. Deze voorwaarde is bevestigd tussen Nederland en Italië, waardoor Nederlandse staatsburgers dezelfde rechten hebben als Italianen bij het aankopen van vastgoed. Toch zijn er meerdere juridische, fiscale en administratieve aspecten die verschillen van de Nederlandse situatie. Een goede voorbereiding is essentieel, en een partij als vakantiewoningen.nl kan je hierbij deskundig begeleiden.

1. Wederkerigheid en juridische status

Italië hanteert het principe van wederkerigheid (reciprocità). Dit houdt in dat buitenlanders onroerend goed mogen kopen in Italië als hun eigen land Italianen dezelfde mogelijkheid biedt. Nederland voldoet aan deze voorwaarde volledig. Dit betekent dat je in Italië een huis, appartement, bouwgrond of zelfs landbouwgrond kunt kopen als particulier of via een vennootschap.

Er zijn dus geen beperkingen op basis van nationaliteit. Wel geldt er altijd toezicht op:

• Identiteit van de koper (legitimatie verplicht)
• Fiscale status (codice fiscale noodzakelijk)
• Bron van de middelen (in verband met witwaswetgeving)

2. Verplichte identificatie: codice fiscale

Een eerste vereiste is het aanvragen van een codice fiscale – een Italiaans fiscaal identificatienummer, vergelijkbaar met het Nederlandse BSN. Zonder dit nummer kun je geen koopovereenkomst ondertekenen, geen nutsvoorzieningen aanvragen, geen bankrekening openen en geen belastingen betalen.

De codice fiscale vraag je aan bij de Italiaanse belastingdienst (Agenzia delle Entrate) met je paspoort of ID-kaart. Veel buitenlandse kopers regelen dit via een gemachtigde, wat wettelijk is toegestaan. Vakantiewoningen.nl kan deze aanvraagprocedure verzorgen via lokale contactpersonen.

3. Bankrekening en betalingsverkeer

Hoewel het formeel niet verplicht is, is een Italiaanse bankrekening in de praktijk noodzakelijk. Deze wordt gebruikt voor:

• Overmaking van het aankoopbedrag (zeker als je met een Italiaanse notaris werkt)
• Betaling van registratiebelasting en notariskosten
• Automatische incasso’s voor gas, water, elektriciteit en gemeentelijke belastingen

Let op dat je bij het openen van een bankrekening als buitenlander moet aantonen dat je de herkomst van je geld kunt verklaren (anti-witwasregels).

4. Juridisch traject bij aankoop

De Italiaanse vastgoedtransactie verloopt in drie vaste fases:

a. Voorovereenkomst (compromesso)
Dit is een bindende koopovereenkomst waarin alle voorwaarden staan, inclusief prijs, leverdatum, eventuele aanbetaling en afspraken over oplevering. Meestal betaal je bij ondertekening 10–30% van de koopsom.

b. Notariële akte (atto di compravendita)
De eigendomsoverdracht gebeurt via een notaris (notaio), die wettelijk verplicht is bij onroerendgoedtransacties. De notaris is geen belangenbehartiger, maar een onafhankelijke autoriteit die:

• De identiteit van koper en verkoper controleert
• De juridische status van het eigendom vastlegt
• Zeker stelt dat er geen hypotheken, claims of bezwaren rusten op het pand
• De akte inschrijft in het kadaster (Catasto) en het register van eigendommen (Registro Immobiliare)

De notaris eist dat de koper een codice fiscale heeft, een geldig identiteitsbewijs en een verklaring over de herkomst van middelen (dichiarazione di provenienza dei fondi).

c. Inschrijving bij kadaster en belastingdienst
Na het passeren van de akte verzorgt de notaris de inschrijving bij de relevante overheidsinstanties. Pas daarna ben je juridisch eigenaar. Houd rekening met verwerkingstijd van enkele weken tot maanden.

5. Belastingen bij aankoop

Nederlanders betalen bij aankoop in Italië dezelfde belastingen als Italiaanse kopers. Deze zijn afhankelijk van het type woning en de status van de koper:

Voorbeeld:
Bij aankoop van een woning van €250.000 betaal je ongeveer €22.500 aan registratiebelasting (9%). Dit bedrag wordt berekend over de kadastrale waarde, die meestal lager ligt dan de marktwaarde.

6. Juridische en praktische aandachtspunten

• Controleer altijd of de woning correct staat ingeschreven in het kadaster en of alle aanbouwen zijn vergund.
• Vraag een energieprestatiecertificaat (APE) op, verplicht bij overdracht.
• Wees alert op achterstallige belastingen of erfkwesties die op het pand kunnen drukken.
• Overweeg een due diligence door een lokale advocaat (avvocato), zeker bij oudere woningen of agrarisch vastgoed.

Vakantiewoningen.nl beschikt over een netwerk van juristen, fiscalisten en technische experts die deze risico’s vooraf in kaart brengen.

7. Gebruik en verhuur: beperkingen?

Als particulier mag je een aangekochte woning voor eigen gebruik of recreatieve bewoning gebruiken. Permanente bewoning is alleen toegestaan als het bestemmingsplan dat toelaat.

Voor verhuur gelden regionale regels. In de meeste regio’s mag je als particulier je woning (gedeeltelijk) verhuren aan toeristen, mits je de verhuur registreert bij de gemeente en een zogenoemde CIR-code verkrijgt. Hierover lees je meer in het artikel over verhuurregels in Italië.

Conclusie: kan ik als Nederlander een huis kopen in Italië?

Ja, als Nederlander kun je volledig rechtsgeldig een woning kopen in Italië, zonder beperkingen. Wel moet je voldoen aan specifieke Italiaanse vereisten zoals het aanvragen van een codice fiscale, het correct doorlopen van het juridische koopproces en het betalen van de juiste belastingen. Omdat de regelgeving per regio en gemeente kan verschillen, is goede begeleiding onmisbaar. Vakantiewoningen.nl begeleidt Nederlandse kopers stap voor stap en zorgt ervoor dat je veilig, efficiënt en goed geïnformeerd een vakantiewoning kunt aankopen in Italië.