Of je de btw kunt terugvragen bij de aankoop van een vakantiewoning hangt af van het gebruik van de woning en de wijze van verhuur. Dit is alleen mogelijk als je als ondernemer voor de btw wordt aangemerkt en structureel btw-belaste verhuur verricht. Hieronder leg ik uitgebreid uit wanneer dit wel en niet kan, hoe het werkt bij eigen gebruik en verhuur, hoe je btw over kosten kunt terugvragen en hoe de btw-herzieningstermijn in elkaar zit.
Wanneer kun je btw terugvragen bij aankoop van een vakantiewoning?
1. Btw terugvragen is mogelijk als:
- Je de vakantiewoning koopt van een partij die btw in rekening brengt (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar).
- Je de woning structureel en bedrijfsmatig verhuurt via btw-belaste verhuur.
- De verhuur wordt aangeboden aan toeristen (kortdurende verhuur tot 6 maanden) via platforms of via een professionele verhuurorganisatie.
- Je bent ingeschreven als ondernemer bij de Belastingdienst voor de btw.
2. Wanneer kun je géén btw terugvragen?
- Als je de woning alleen gebruikt voor eigen vakantieverblijf.
- Als je de woning incidenteel en ongeregistreerd verhuurt.
- Als de woning wordt verhuurd aan particulieren voor langdurige verhuur (langer dan 6 maanden); dat is vrijgesteld van btw.
- Als je geen ondernemer voor de btw bent of geen btw-belaste activiteiten verricht.
Hoe werkt het met eigen gebruik en verhuur?
Combinatie van eigen gebruik en verhuur
Als je de vakantiewoning deels zelf gebruikt en deels verhuurt, mag je alleen de btw terugvragen over het zakelijke deel (het verhuurde deel). Dit betekent dat je bij aankoop een inschatting moet maken van het aandeel zakelijke versus privégebruik.
Voorbeeld:
- Je verwacht dat de woning 40 weken per jaar verhuurd wordt en 12 weken per jaar voor eigen gebruik is.
- Dat betekent 40/52 = 76,9% zakelijk gebruik.
- Bij een aankoopprijs van €300.000 inclusief 21% btw (€52.066 btw), mag je 76,9% van €52.066 = €40.082 terugvragen.
Let op: dit percentage wordt jaarlijks beoordeeld. Als het daadwerkelijke zakelijke gebruik afwijkt van de inschatting, moet je dit corrigeren in de aangifte.
Hoe werkt het terugvragen van btw over exploitatie- en onderhoudskosten?
Als je voldoet aan de voorwaarden voor btw-teruggaaf, mag je ook de btw terugvragen over:
- Onderhoudskosten (zoals schilderwerk, reparaties, schoonmaakdiensten)
- Inrichtingskosten (meubels, apparatuur)
- Marketing- en boekingskosten
- Verzekeringen waarbij btw wordt berekend
- Kosten voor een parkbeheerder of verhuurorganisatie als die btw in rekening brengt
Je doet dit via je periodieke btw-aangifte (per kwartaal of per maand, afhankelijk van je registratie).
Btw-herzieningstermijn (herzieningsperiode)
De btw die je bij aankoop hebt teruggevraagd, staat onder toezicht gedurende de herzieningsperiode van 10 jaar. Dit betekent:
- De Belastingdienst kijkt elk jaar of het werkelijke gebruik van de woning nog overeenkomt met de verhouding waarvoor je btw hebt teruggevraagd.
- Als je het gebruik wijzigt (bijvoorbeeld: minder verhuur, meer eigen gebruik), moet je dat corrigeren en mogelijk een deel van de teruggevraagde btw terugbetalen.
- Verkoop je de woning binnen die 10 jaar of stop je met btw-belaste verhuur, dan moet je een evenredig deel van de teruggevraagde btw terugbetalen aan de Belastingdienst.
Voorbeeld btw-herziening:
- Je hebt bij aankoop €40.000 aan btw teruggevraagd.
- Na 5 jaar besluit je de woning niet meer te verhuren, maar alleen zelf te gebruiken.
- Er zijn dan nog 5 jaren van de herzieningstermijn open.
- Je moet 5/10 van de €40.000 = €20.000 terugbetalen.
Conclusie
Je kunt de btw op de aankoop van een vakantiewoning terugvragen als je de woning structureel btw-belast verhuurt en ondernemer bent voor de btw. Bij eigen gebruik moet je de btw-teruggave naar rato beperken. Ook btw over onderhoud, inrichting en exploitatiekosten kun je terugvragen. Houd er rekening mee dat de Belastingdienst gedurende 10 jaar controleert of je het pand blijft gebruiken volgens de opgegeven verhouding (de btw-herzieningstermijn). Bij wijzigingen of verkoop binnen deze termijn kan een deel van de teruggevraagde btw terugbetaald moeten worden.