Ja, als buitenlander kun je in Duitsland een hypotheek krijgen voor een vakantiehuis, maar dit is niet vanzelfsprekend. Duitse banken zijn bij buitenlandse kopers over het algemeen voorzichtig en streng, zeker als je geen belastingplichtige of vaste inwoner bent in Duitsland. Toch is financiering mogelijk — vooral bij goede voorbereiding, voldoende eigen geld en een degelijk object.
Hieronder lees je hoe het werkt, welke voorwaarden gelden, hoeveel je kunt lenen en waar je op moet letten.
1. Wie komt in aanmerking voor een Duitse hypotheek?
Duitse banken verstrekken hypotheken aan niet-ingezetenen, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan:
| Voorwaarde | Toelichting |
|---|---|
| Je bent EU-burger | Nederlanders en Belgen kunnen gewoon lenen binnen EU-wetgeving |
| Je hebt stabiel inkomen in euro’s | Inkomen uit loondienst of pensioen in de EU vereist |
| Je koopt een geregistreerd en legaal object | Geen erfpachtconstructies of illegale bouw |
| Je hebt voldoende eigen inbreng | Minimaal 30% – 50% van de koopsom uit eigen middelen vereist |
| Je hebt een goede kredietgeschiedenis | Bij voorkeur ook in Duitsland aangetoond (SCHUFA niet verplicht) |
2. Hoeveel kan ik financieren als buitenlander?
| Type koper | Maximale financiering (% van aankoopprijs) |
|---|---|
| Duitse ingezetene | Tot 100% mogelijk |
| Buitenlander met Duitse SCHUFA | Tot 80% mogelijk |
| Buitenlander zonder Duitse binding | 50% – 70% van de woningwaarde |
Voorbeeld:
Koopprijs vakantiewoning = €200.000
Eigen geld nodig = €60.000 – €100.000
Financierbaar via Duitse bank: €100.000 – €140.000
Bijkomende kosten (overdrachtsbelasting, notaris, makelaar) worden nooit gefinancierd en moeten altijd zelf betaald worden (ca. 10% – 12%).
3. Welke banken verstrekken hypotheken aan buitenlanders?
Niet alle banken doen dit. De volgende Duitse banken staan (onder voorwaarden) open voor buitenlandse kopers:
| Bank / instelling | Bijzonderheden |
|---|---|
| Interhyp / Dr. Klein | Hypotheekmakelaars met ervaring in EU-buitenlanders |
| Commerzbank | Alleen bij inkomen in Duitsland of via intermediair |
| Sparkasse / Volksbank | Lokaal geregeld, vaak persoonlijk contact nodig |
| Deutsche Kreditbank (DKB) | Voor EU-ingezetenen met voldoende inkomen in euro’s |
✅ In grensregio’s werken sommige makelaars samen met hypotheekadviseurs die voor buitenlanders bemiddelen.
4. Rente en looptijd
De rente is relatief laag ten opzichte van Nederland:
| Kenmerk | Indicatie (2024) |
|---|---|
| Hypotheekrente vast 10 jaar | 3,5% – 4,5% bij goede kredietscore |
| Looptijd | Max. 30 jaar (meestal 10 of 15 vast) |
| Aflossingstype | Meestal annuïteitenhypotheek |
| Extra aflossen | Vaak beperkt tot 5% – 10% per jaar |
Bij sommige banken is vervroegd aflossen zonder boete alleen mogelijk bij verkoop of renteherziening.
5. Aanvraagproces en documenten
Als buitenlander moet je extra documentatie aanleveren:
| Vereist document | Toelichting |
|---|---|
| Geldig paspoort of ID | Ter identificatie |
| Inkomensgegevens (loonstroken, jaaropgave) | Bij voorkeur in euro’s |
| Vermogensoverzicht (spaargeld, beleggingen) | Voor toetsing eigen inbreng |
| Koopovereenkomst of voorcontract | Voorlopige prijs en objectgegevens |
| Eigendomsinformatie (Grundbuchauszug) | Kadaster en informatie over juridische status |
✅ Sommige banken vragen ook een taxatie of bouwkundig rapport in het Duits.
6. Alternatieven voor financiering in Duitsland
Kun je of wil je geen hypotheek in Duitsland afsluiten? Dan zijn dit alternatieven:
- Financiering via je overwaarde in Nederland (bijv. tweede hypotheek of verzilvering)
- Lenen via privékapitaal of investeringsmaatschappij (tegen hogere rente)
- Spreiden over meerdere eigenaren of binnen een BV (let op fiscale gevolgen)
Conclusie
Het is als Nederlander mogelijk om een hypotheek te krijgen voor een vakantiehuis in Duitsland, maar de financieringseisen zijn strenger dan in Nederland. Reken op minimaal 30% – 50% eigen geld, een stabiel inkomen en een goed gedocumenteerde woning. De rente is gunstig, maar het aanvraagproces is formeler en tijdrovender.
✅ Laat je goed begeleiden door een adviseur met ervaring in Duits grensoverschrijdend vastgoed.
Vakantiewoningen.nl werkt samen met hypotheekexperts en adviseurs die de financieringsmogelijkheden voor buitenlanders in Duitsland helder kunnen uitleggen en begeleiden. Vraag gerust een haalbaarheidscheck of kennismakingsgesprek aan.