Ja, je mag je vakantiehuis in Duitsland verhuren aan toeristen, maar dat is niet overal vanzelfsprekend en vaak aan regels gebonden. De lokale overheid (gemeente of deelstaat) bepaalt of toeristische verhuur is toegestaan, en onder welke voorwaarden. Daarnaast gelden er fiscale verplichtingen en administratieve plichten, zeker als je via platforms zoals Airbnb of Booking.com verhuurt.
Hieronder lees je precies wat wel en niet mag, waar je op moet letten, en hoe je jouw vakantiehuis in Duitsland legaal kunt verhuren.
1. Is toeristische verhuur toegestaan?
✅ In veel recreatieve regio’s zoals het Sauerland, de Eifel, Moezel en Harz is toeristische verhuur toegestaan, en zelfs gebruikelijk.
❌ In stedelijke gebieden of gemeenten met woningtekort (bijv. Berlijn, Hamburg, München) gelden vaak beperkingen of vergunningsplichten. Sommige steden verbieden kortetermijnverhuur in woonwijken volledig of staan het slechts beperkt toe.
Check dus altijd het bestemmingsplan, het gemeentelijke beleid en het huishoudelijk reglement van de VvE (bij appartementen) vóórdat je koopt.
2. Is een vergunning nodig?
Dat verschilt per regio. In toeristische gebieden is vaak alleen een meldingsplicht of toeristenregistratie nodig. In grotere steden geldt soms een:
- Verhuurvergunning (Zweckentfremdungsgenehmigung)
- Maximum aantal verhuurweken per jaar
- Registratienummer voor verhuuradvertenties
Voorbeeld:
In Winterberg is toeristische verhuur vrij toegestaan bij recreatiewoningen. In Berlijn mag je zonder vergunning slechts een klein deel van je woning incidenteel verhuren.
✅ Vraag altijd bij de Gemeinde (gemeente) of Bauamt (bouw- en vergunningendienst) wat wel en niet mag.
3. Toeristenbelasting (Kurtaxe)
Bij toeristische verhuur ben je vaak verplicht om Kurtaxe (toeristenbelasting) af te dragen. Die bedraagt meestal tussen de €1 en €3 per persoon per nacht.
- Je moet je gasten registreren via een formulier of digitaal systeem
- In sommige plaatsen is een registratienummer verplicht op boekingssites
- Vaak moeten eigenaren het aantal overnachtingen per jaar doorgeven aan de gemeente
4. Fiscaal: inkomstenbelasting over verhuurinkomsten
Als je je woning in Duitsland verhuurt:
- Betaal je in Duitsland inkomstenbelasting over de nettowinst uit verhuur
- De nettohuur = huuropbrengst minus aftrekbare kosten (zoals onderhoud, afschrijving, energie, beheer, rente)
- Tarief: 14% tot 42%, afhankelijk van het belastbaar inkomen in Duitsland
Als buitenlandse eigenaar moet je je registreren bij het Finanzamt Neubrandenburg (voor niet-ingezetenen). Je ontvangt dan een Steuernummer.
✅ Dankzij het belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland hoef je over die inkomsten in Nederland géén belasting te betalen (maar je moet het wel aangeven in box 3).
5. Administratieve verplichtingen
Als je toeristisch verhuurt, moet je rekening houden met:
| Verplichting | Geldt meestal bij? |
|---|---|
| Gasten registreren bij gemeente | Ja, in toeristische gebieden |
| Jaarlijkse opgave overnachtingen | Ja, voor toeristenbelasting |
| Registratienummer voor advertenties | In sommige gemeenten verplicht |
| Afdracht toeristenbelasting (Kurtaxe) | Ja, in vrijwel alle toeristengebieden |
| BTW-nummer aanvragen | Alleen bij omzet > €22.000 per jaar (kleineondernemersregeling in Duitsland) |
6. Verhuur via platform of zelf regelen?
Beide is toegestaan:
- Via het park of lokaal bureau: minder zorgen, vaste provisie
- Zelf via Airbnb, Booking of eigen website: meer controle en hogere opbrengst, maar ook meer administratie
Let op: sommige gemeenten eisen registratie bij online verhuur. En platforms vragen soms om bewijs dat verhuur legaal is (zoals vergunning of registratienummer).
7. Verhuurpotentie in cijfers (voorbeeld Winterberg)
- Gemiddeld aantal verhuurweken: 25 tot 35 per jaar
- Gemiddelde nachtprijs appartement: €85 – €130
- Jaarlijkse bruto-opbrengst: €10.000 – €20.000
- Netto rendement na kosten en belasting: 3% – 6%, afhankelijk van bezettingsgraad en kostenstructuur
Conclusie
Je mag als eigenaar van een vakantiehuis in Duitsland toeristisch verhuren, maar alleen als de gemeente dit toestaat en je voldoet aan de regels. In toeristische regio’s zoals het Sauerland, de Eifel en Moezel is dit meestal geen probleem. In steden en woonwijken kunnen beperkingen gelden.
✅ Zorg voor een correcte registratie, afdracht van toeristenbelasting en geef je inkomsten netjes op bij het Duitse Finanzamt.
Vakantiewoningen.nl helpt je bij het selecteren van woningen met legale verhuurmogelijkheden en begeleidt bij de juridische, fiscale en administratieve kant van toeristische verhuur in Duitsland. Vraag gerust een verhuurtoets of rendementsanalyse aan voor jouw situatie.