Ja, in uitzonderlijke gevallen kan je vakantiehuis in Spanje worden onteigend, maar dit gebeurt alleen onder strikte voorwaarden en met duidelijke wettelijke procedures. Onteigening (expropiación forzosa) is in Spanje mogelijk wanneer er sprake is van algemeen belang, zoals bij infrastructuurprojecten, stadsontwikkeling of milieubescherming. Het is dus zeldzaam, maar niet uitgesloten — vooral niet bij woningen in landelijke gebieden of op grond met een bijzondere bestemming.
Hieronder lees je wanneer onteigening kan voorkomen, hoe het proces werkt, wat je rechten zijn als eigenaar én hoe je risico’s kunt beperken.
1. Wanneer kan onteigening plaatsvinden?
De Spaanse overheid — zowel nationaal, regionaal als gemeentelijk — mag onroerend goed onteigenen op basis van de Wet op de Dwangonteigening (Ley de Expropiación Forzosa, 1954). Dit gebeurt alleen als:
| Reden voor onteigening | Voorbeelden |
|---|---|
| Openbare infrastructuur | Wegen, spoorlijnen, snelwegen, waterwerken |
| Stadsvernieuwing of bestemmingsplan | Herontwikkeling van een wijk of gebied |
| Milieubescherming | Aangewezen natuurgebied of kustbescherming |
| Onbenut of illegaal gebruik | Woning op beschermd terrein of niet-geregistreerde bouw |
Belangrijk: de grond moet dan liggen op een locatie met een openbaar belang of in een nieuw bestemmingsplan zijn opgenomen.
2. Kun je als particuliere vakantiewoningbezitter worden geraakt?
In theorie: ja. In praktijk: zeer zelden, zeker als je woning op legaal bebouwbare grond ligt (urbano). Risico’s zijn groter als:
- Je woning ligt op landbouwgrond (suelo rústico) of in een natuurgebied
- Je vakantiehuis illegaal gebouwd is (zonder vergunning of registratie)
- Het perceel ligt in een zone met een aangepast of aankomend bestemmingsplan
3. Hoe werkt het onteigeningsproces?
Een onteigening verloopt altijd via een juridische procedure en bestaat uit de volgende stappen:
- Aankondiging: de overheid maakt openbaar dat het gebied wordt herontwikkeld of gebruikt voor algemeen belang
- Opname en waardebepaling: een taxateur stelt de waarde van de woning of grond vast
- Voorstel tot schadeloosstelling: je krijgt een aanbod van de overheid
- Mogelijkheid tot bezwaar: je kunt bezwaar maken tegen de hoogte van de vergoeding of de procedure zelf
- Uiteindelijk besluit: na bezwaar of akkoord vindt uitbetaling plaats, en moet het perceel worden overgedragen
✅ Je hebt recht op compensatie tegen marktwaarde, en vaak ook op vergoeding van bijkomende schade (bijv. verhuis- of notariskosten)
4. Wat zijn risico-indicatoren voor onteigening?
Let op de volgende signalen als je (of je advocaat) onderzoek doet naar het perceel:
| Risico-indicator | Toelichting |
|---|---|
| Perceel ligt op landbouwgrond | Hier kan beperktere bescherming gelden |
| Gebied is aangemerkt voor herontwikkeling | Informatie staat in het Plan General de Ordenación Urbana |
| Perceel grenst aan infrastructuur | Zoals spoorlijnen, kuststroken of snelwegen |
| Niet-geregistreerde bebouwing | Illegale bouw loopt meer risico op onteigening |
| Beschermd gebied (zona protegida) | Mogelijke herclassificatie of toegangsbeperking |
5. Voorbeeld: onteigening bij kustbescherming (Ley de Costas)
In sommige gevallen kan de Spaanse kustwet (Ley de Costas) leiden tot herclassificatie van grond binnen 100 meter van de zee als openbaar domein. Woningen op die grond kunnen in theorie worden onteigend of slechts tijdelijk gebruiksrecht krijgen.
In de praktijk worden deze woningen meestal niet direct gesloopt, maar de rechten kunnen wel worden beperkt of niet verlengd.
6. Hoe voorkom je risico op onteigening?
✅ Laat vóór aankoop je advocaat de volgende zaken controleren:
- Eigendomsstatus in het eigendomsregister
- Bestemmingsplan via de gemeente (urbanismo)
- Beschermde status of risicozones (kust, natuur, infrastructuur)
- Eventuele aankondigingen van herontwikkeling in het gebied
Een advocaat kan ook nagaan of er lopende onteigeningsprocedures of plannen zijn bij de gemeente of provincie.
Conclusie
Hoewel onteigening van een vakantiehuis in Spanje in de praktijk zeldzaam is, bestaat het risico — vooral bij woningen op landbouwgrond, illegaal gebouwde percelen of in herontwikkelingsgebieden. De overheid mag enkel onteigenen voor het algemeen belang, en moet daarbij een wettelijk vastgesteld proces volgen inclusief vergoeding op marktwaarde.
✅ Je voorkomt problemen door vooraf een juridisch en ruimtelijk onderzoek te laten uitvoeren.
Vakantiewoningen.nl werkt samen met lokale advocaten die deze risico’s voor jou in kaart brengen vóór je koopt. Vraag een bestemmingsplan- en legaliteitscheck aan als je zeker wilt weten dat je investering veilig is.