Ja, als Nederlander mag je zonder enige beperking een vakantiehuis kopen in Duitsland. Er gelden geen speciale eisen, vergunningen of beperkingen voor EU-burgers die vastgoed willen kopen in Duitsland. Je hebt dus als particulier dezelfde rechten als een Duitse koper, of je het huis nu koopt voor eigen gebruik, als belegging of voor verhuur.
Toch zijn er wel belangrijke zaken om rekening mee te houden. Hieronder lees je precies wat je moet weten als Nederlander die een tweede huis wil kopen in Duitsland.
1. Geen beperkingen voor buitenlandse kopers
- Duitsland kent geen restricties voor buitenlandse particulieren bij het kopen van onroerend goed.
- Je hoeft geen verblijfsvergunning of Duits adres te hebben.
- Je mag meerdere woningen bezitten, zowel voor eigen gebruik als voor commerciële verhuur.
✅ Dit maakt Duitsland aantrekkelijk voor Nederlanders die op zoek zijn naar rust, natuur of stabiele verhuurinvesteringen net over de grens.
2. Wat heb je wél nodig als Nederlandse koper?
Je hoeft geen Duits ingezetene te zijn, maar je moet bij aankoop wél over een aantal basisdocumenten beschikken:
| Vereist document | Toelichting |
|---|---|
| Geldig paspoort of ID-kaart | Ter identificatie bij de notaris |
| Buitenlands adres | Je woonadres in Nederland is voldoende |
| Duitse bankrekening (aanbevolen) | Voor automatische betalingen van belastingen en kosten |
| Duits fiscaal nummer (bij verhuur) | Alleen nodig als je belastingplichtig wordt in Duitsland |
Een Duitse bankrekening is niet wettelijk verplicht, maar wordt vaak aangeraden voor lokale betalingen (bijv. nutsvoorzieningen, belastingen, VvE-bijdrage).
3. Moet ik me inschrijven in Duitsland?
❌ Nee, als je een vakantiewoning koopt, hoef je je niet in te schrijven bij een Duitse gemeente (Anmeldung).
Dat moet alleen als je er permanent gaat wonen of meer dan 6 maanden per jaar verblijft.
Wel kan het zijn dat je bij verhuur toeristen moet registreren of toeristenbelasting moet afdragen — dit verloopt dan via de lokale gemeente (Gemeinde).
4. Kan ik de woning ook verhuren?
✅ Ja, je mag de woning verhuren, zolang dit lokaal is toegestaan. In de meeste vakantiegebieden (zoals de Eifel, Moezel, Harz of Winterberg) is recreatieve verhuur toegestaan, al kunnen er gemeentelijke meldplichten of vergunningseisen gelden.
Let op bij appartementencomplexen: de VvE (Eigentümergemeinschaft) mag in haar huishoudelijk reglement beperkingen opnemen voor toeristische verhuur.
5. Fiscaal wonen in Nederland, vastgoed in Duitsland
Als Nederlander met een tweede woning in Duitsland:
- Blijf je fiscale inwoner van Nederland
- Betaal je onroerendgoedbelasting en eventueel inkomstenbelasting in Duitsland over het huis
- Wordt dubbele belasting voorkomen via het belastingverdrag Nederland-Duitsland
Je moet de woning wél aangeven in box 3 van je Nederlandse belastingaangifte, maar je betaalt er daar geen belasting over (vrijstelling met progressievoorbehoud).
6. Voorbeeldsituatie
Je koopt als Nederlander een vakantiewoning in de Eifel voor €160.000.
– Je hoeft je niet in te schrijven in Duitsland
– Je betaalt 6,5% overdrachtsbelasting (Rijnland-Palts = €10.400)
– Je gebruikt de woning deels zelf en verhuurt via Booking.com
– Je draagt toeristenbelasting af en geeft verhuurinkomsten op in Duitsland én in box 3 in Nederland
Conclusie
Als Nederlander kun je zonder enige beperking een vakantiehuis kopen in Duitsland. Je hoeft geen inwoner te zijn, en hebt dezelfde kooprechten als een Duitse burger. Houd wel rekening met lokale verhuurregels, belastingen en het feit dat het koopproces en juridische systeem anders zijn dan in Nederland.
Vakantiewoningen.nl helpt je bij het hele proces: van locatiekeuze tot aankoopbegeleiding, juridische controle en fiscale afstemming tussen Duitsland en Nederland. Vraag gerust advies aan bij je oriëntatie.