Ja, u moet belasting betalen over de verhuurinkomsten van uw Franse vakantiehuis. Als eigenaar van een tweede woning in Frankrijk bent u voor de Franse fiscus belastingplichtig over inkomsten die u daar genereert, ongeacht of u in Nederland woont. Frankrijk heft inkomstenbelasting én sociale bijdragen op verhuurinkomsten. Ook in Nederland moet u de woning opgeven in box 3, maar dubbele belasting wordt voorkomen via het belastingverdrag tussen beide landen.
Hieronder leest u precies hoe de Franse belastingheffing werkt, welke tarieven gelden en hoe u dit fiscaal efficiënt kunt regelen.
1. Verhuurinkomsten zijn belast in Frankrijk
Als u uw woning verhuurt aan toeristen of langetermijnhuurders, moet u de opbrengsten opgeven bij de Franse belastingdienst (Direction Générale des Finances Publiques). Dit geldt ook als u slechts een deel van het jaar verhuurt.
- Verhuur aan toeristen wordt fiscaal beschouwd als een commerciële activiteit.
- U moet zich inschrijven als verhuurder van gemeubileerde woningen (location meublée).
- Inkomsten worden belast onder het stelsel van de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
2. Keuze uit twee belastingregimes: micro-BIC of réel
Afhankelijk van uw jaarlijkse huuromzet kiest u (of valt u automatisch) in een van deze twee regimes:
a) Micro-BIC-regime (tot €77.700 omzet per jaar)
- U krijgt automatisch een forfaitaire kostenaftrek van 50%
- U betaalt belasting over de resterende 50%
- Geen bewijs nodig van werkelijke kosten
- Eenvoudig en geschikt voor incidentele of particuliere verhuurders
Voorbeeld: Huuropbrengst: €12.000 per jaar
Belastbare winst = €6.000
Inkomstenbelasting + sociale bijdrage (totaal ± 30%) = ± €1.800 per jaar
b) Régime réel (bij omzet boven €77.700 of op vrijwillige keuze)
- U trekt werkelijke kosten af van uw verhuuropbrengst
- Denk aan: onderhoud, verzekering, energiekosten, afschrijving, rente op Franse lening, promotiekosten
- Fiscaal voordelig bij hogere kosten of intensieve verhuur
- Boekhouding verplicht
Voorbeeld: Huuropbrengst: €30.000
Werkelijke kosten: €18.000
Belastbare winst = €12.000 → belasting = ± €3.600
3. Sociale bijdragen (prélèvements sociaux)
Naast de inkomstenbelasting betaalt u ook sociale bijdragen over het belastbare deel van uw verhuurwinst:
- Totale sociale bijdrage: 17,2%
- Wordt geheven op het netto belastbare inkomen
- Dit geldt voor alle niet-ingezetenen, ook als u in Nederland verzekerd bent
Voor EU-inwoners is eerder een verlaagd tarief van 7,5% ingevoerd, maar dit is beperkt van toepassing. In de praktijk wordt vaak alsnog 17,2% geheven. Overleg met een Frans fiscalist is verstandig.
4. Verhuur melden en registratie
- In veel gemeenten bent u verplicht om uw woning te registreren als toeristische accommodatie
- U ontvangt een SIRET-nummer bij inschrijving bij het Franse handelsregister (voor BIC-activiteiten)
- Inkomsten geeft u aan via het Franse belastingportaal, in het voorjaar na afloop van het kalenderjaar
5. Belasting in Nederland: geen dubbele heffing
Hoewel u belasting betaalt in Frankrijk, moet u uw Franse vakantiewoning in Nederland opgeven in box 3 (vermogen). Dit geldt ook als u de woning verhuurt.
- U betaalt géén Nederlandse belasting over de Franse huurinkomsten
- Nederland verleent op basis van het belastingverdrag een vrijstelling voor het Franse onroerend goed (vrijstelling ter voorkoming van dubbele belasting)
- Wel telt de woning mee bij de bepaling van uw box 3-vermogen
6. Bij verkoop: belasting over vermogenswinst
Als u uw woning verkoopt met winst, betaalt u in Frankrijk:
- 19% vermogenswinstbelasting (plus-value immobilière)
- + 17,2% sociale bijdrage
- Totaal: 36,2% belasting over de netto verkoopwinst
Er gelden afbouwregelingen naarmate u de woning langer in bezit heeft (na 22 jaar vrijstelling van winstbelasting; na 30 jaar ook vrijstelling van sociale bijdragen).
Conclusie
Als u uw Franse vakantiewoning verhuurt, bent u belastingplichtig in Frankrijk voor de inkomsten daaruit. U betaalt doorgaans 20%–30% belasting over uw netto verhuurwinst, afhankelijk van het gekozen regime. Daarnaast blijft u in Nederland vermogensbelasting verschuldigd in box 3, maar zonder dubbele heffing op huurinkomsten.
Vakantiewoningen.nl helpt u bij het kiezen van het juiste belastingregime, het inschatten van uw netto verhuurwinst en de administratieve afhandeling in Frankrijk. Vraag gerust een fiscale quickscan aan.