Ja, in bepaalde gevallen moet je btw (IVA, in het Spaans: Impuesto sobre el Valor Añadido) afdragen over de verhuur van je vakantiehuis in Spanje — maar dit hangt af van de aard van de verhuur en de diensten die je aanbiedt.
In Spanje geldt een vrijstelling van btw bij passieve verhuur (zoals via Airbnb of Booking.com) zónder extra dienstverlening. Verhuur je je woning echter op een manier die lijkt op hoteldiensten — zoals met schoonmaak, ontbijt, receptie of tussentijdse linnenservice — dan ben je wél btw-plichtig.
Hieronder leggen we precies uit hoe het werkt en geven we een rekenvoorbeeld.
1. Wanneer is verhuur btw-vrijgesteld?
Je hoeft geen btw (IVA) af te dragen als je:
- De woning verhuurt zonder aanvullende diensten, dus alleen als verblijf
- Geen hotelmatige service aanbiedt (zoals dagelijks schoonmaken of receptie)
- De verhuur zelf uitvoert, of uitbesteedt aan een partij die géén actieve exploitatie voert
Dit is van toepassing op het merendeel van particuliere verhuur via Airbnb, Booking of directe verhuur.
2. Wanneer moet je wél btw afdragen?
Je bent btw-plichtig (21% standaardtarief) als je:
- Actieve verhuur verricht met hotelachtige diensten
- Je verhuurbedrijf als onderneming (actividad económica) wordt beschouwd
- De woning structureel wordt geëxploiteerd met personeel of een verhuurbeheerder met balie, schoonmaak op afroep, ontbijtservice e.d.
Je moet je in dat geval inschrijven bij de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria) en periodiek btw-aangifte doen (modelo 303).
3. Rekenvoorbeeld: verhuur mét en zonder btw
Stel: je verhuurt een woning in Málaga 20 weken per jaar voor €1.000 per week = €20.000 bruto verhuuromzet
A. Zonder btw (passieve verhuur):
- Verhuur vrijgesteld van btw
- Geen btw over inkomsten
- Je kunt geen btw terugvragen over kosten (bijv. meubels, verbouwing, makelaarskosten)
Resultaat:
- €20.000 omzet, geen btw-aangifte
- Kosten zijn niet aftrekbaar via btw
- Wél belast in Spanje met inkomstenbelasting voor niet-residenten (IRNR):
- 19% over netto winst (na aftrekbare kosten) als EU-ingezetene
B. Met btw (actieve verhuur):
- Verhuur belast met 21% btw → je factureert €20.000 + €4.200 = €24.200
- Je draagt €4.200 btw af, maar je mag btw op je kosten aftrekken
Voorbeeld aftrekbare kosten:
| Kostensoort | Bedrag | Terug te vragen btw |
|---|---|---|
| Meubilair | €5.000 | €1.050 |
| Renovatie badkamer | €10.000 | €2.100 |
| Airco-installatie | €3.000 | €630 |
Totale teruggevraagde btw = €3.780
In dat geval draag je slechts €4.200 – €3.780 = €420 btw netto af.
4. Mag je btw terugvragen bij aanschaf of verbouwing?
Ja, maar alleen als je btw-plichtig bent (actieve verhuur) en:
- Je bent correct geregistreerd als ondernemer in Spanje (met NIE en btw-nummer)
- Je kunt aantonen dat je btw-belaste activiteiten verricht
- Je voldoet aan de herzieningstermijn (plazo de regularización):
- 10 jaar bij onroerend goed (bijv. woning of verbouwing)
- 5 jaar bij roerende goederen (meubels, apparatuur)
Als je later stopt met btw-belaste verhuur of de woning zelf gaat gebruiken, moet je mogelijk een deel van de teruggevraagde btw terugbetalen (herziening).
Conclusie
Je hoeft alleen btw (IVA) af te dragen over de verhuur van je vakantiehuis in Spanje als je verhuurt met hotelachtige diensten of als commerciële activiteit. In alle andere gevallen — dus bij gewone particuliere vakantieverhuur zonder extra services — is de verhuur vrijgesteld van btw.
Wil je wél btw terugvragen over aanschaf- of verbouwingskosten, dan moet je btw-plichtig zijn en een actieve verhuurstatus hebben. In dat geval moet je ook voldoen aan aangifteverplichtingen en rekening houden met herzieningstermijnen.
Vakantiewoningen.nl helpt je samen met fiscale specialisten om te bepalen of je btw-plichtig bent en of btw-teruggaaf voor jou interessant is. Vraag een btw-analyse aan om jouw situatie exact te laten beoordelen.