Of je winstbelasting moet betalen bij de verkoop van een vakantiewoning hangt af van hoe je de woning fiscaal aanhoudt: privé (in box 3) of zakelijk (in box 1 of in een onderneming). Hieronder leg ik de situaties uit en geef ik praktische voorbeelden.
1. Verkoop vanuit privébezit (box 3)
- Geen winstbelasting: als de vakantiewoning in box 3 valt (vermogen), betaal je géén belasting over de verkoopwinst.
- Je betaalt jaarlijks alleen vermogensrendementsheffing in box 3 over de WOZ-waarde of de waarde in het economisch verkeer, maar bij verkoop blijft de eventuele winst belastingvrij.
- Dit geldt voor verreweg de meeste particuliere eigenaren die de woning verhuren als belegging en niet zelf actief exploiteren.
Voorbeeld:
- Aankoop vakantiewoning in 2018 voor €175.000.
- Verkoop in 2025 voor €240.000.
- Winst: €65.000.
- Bij privébezit is deze €65.000 volledig belastingvrij.
2. Verkoop vanuit zakelijk bezit (box 1 of onderneming)
- Winst belast: als je de woning zakelijk aanhoudt, bijvoorbeeld binnen een onderneming of eenmanszaak waarin je recreatiewoningen exploiteert, wordt de verkoopwinst wél belast.
- De winst wordt opgeteld bij de bedrijfsresultaten en belast volgens het geldende tarief (inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting).
- Dit geldt ook als je de vakantiewoning structureel verhuurt en alle risico’s en activiteiten als onderneming worden aangemerkt.
Voorbeeld:
- Dezelfde verkoopwinst van €65.000 wordt dan als fiscale winst gezien en belast tegen het geldende inkomstenbelastingtarief in box 1 (37,07% tot 49,5% in 2024) of binnen de vennootschapsbelasting (tarieven 19% tot 25,8%).
3. Twijfelgevallen: wanneer word je als ondernemer gezien?
- De Belastingdienst kijkt naar:
- Omvang en frequentie van de verhuuractiviteiten.
- Of je actief reclame maakt, zelf boekingen regelt en risico’s draagt.
- Of er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer.
- Als je meer dan één woning bezit en zelf actief exploiteert (eigen platform, dagelijkse betrokkenheid), kan het als onderneming worden gezien.
4. Btw-correcties bij verkoop
- Als je bij aankoop de btw hebt teruggevraagd (bijvoorbeeld omdat je structureel verhuurt), moet je rekening houden met de btw-herzieningstermijn van 5 of 10 jaar.
- Verkoop binnen deze termijn kan betekenen dat je een deel van de teruggevraagde btw moet terugbetalen. Dit hangt af van de gebruiksperiode en het eigen gebruik.
Conclusie
Als je jouw vakantiewoning privé bezit (box 3), hoef je geen winstbelasting te betalen bij verkoop. De verkoopwinst is dan volledig belastingvrij. Heb je de woning zakelijk in eigendom of valt deze in een onderneming? Dan wordt de verkoopwinst belast als bedrijfswinst. Ook btw-terugvorderingen kunnen nog herzien worden bij verkoop binnen 5 of 10 jaar.