Het kopen van een ouder vakantiehuis in Spanje kan een uitstekende investering zijn: je krijgt vaak meer ruimte en karakter voor een lagere aankoopprijs dan bij nieuwbouw. Maar oudere woningen brengen ook extra risico’s en aandachtspunten met zich mee — vooral op het gebied van legaliteit, bouwtechnische staat en energiebesparing.
In Spanje komen veel oudere vakantiehuizen voor uit de periode vóór 1980, toen regelgeving rondom bouw, isolatie en registratie veel minder streng was dan nu. Daarom is het essentieel om een ouder huis grondig te laten controleren vóór aankoop.
Hieronder vind je een overzicht van waar je op moet letten bij het kopen van een ouder vakantiehuis in Spanje, inclusief juridische, bouwtechnische en fiscale aandachtspunten.
1. Is de woning legaal gebouwd en geregistreerd?
Veel oudere woningen zijn (gedeeltelijk) zonder vergunning gebouwd of niet correct geregistreerd in het eigendomsregister of kadaster. Dat komt vooral voor bij:
- Finca’s of huizen op het platteland
- Woninguitbreidingen zoals veranda’s, bijgebouwen of zwembaden
- Woningen van vóór 1975 zonder officiële bouwaanvraag
Laat altijd controleren of:
| Punt | Waarom belangrijk |
|---|---|
| De woning volledig geregistreerd is in het Registro de la Propiedad | Zonder registratie ben je juridisch geen eigenaar van delen van het huis |
| Het gebouw overeenkomt met de gegevens in het Catastro Inmobiliario | Afwijkingen kunnen fiscale of juridische problemen opleveren |
| Alle bouwdelen een geldige bouwvergunning hebben (licencia de obra) | Illegale aanbouwen kunnen gesloopt moeten worden of niet verhuurd worden |
Dit onderzoek wordt meestal gedaan via een nota simple, plattegronden en gemeentelijke vergunningen. Een advocaat of aankoopbegeleider regelt dit voor je.
2. Wat is de bouwtechnische staat van het huis?
Bij oudere vakantiehuizen (ouder dan 30–40 jaar) is bouwkundig onderzoek sterk aan te raden. Veelvoorkomende problemen zijn:
- Slechte isolatie of geen dakisolatie
- Vochtproblemen in muren of vloeren
- Enkel glas, verouderde kozijnen
- Verouderde elektra of bedrading die niet aan de norm voldoet
- Slechte fundering of verzakking bij heuvelachtig terrein
- Geen riolering: aansluiting op septic tank vereist extra onderhoud
Laat een bouwkundige keuring uitvoeren vóórdat je het voorlopige koopcontract ondertekent.
3. Wat zijn de renovatiekosten?
Renovatiekosten kunnen in Spanje fors oplopen, zeker als je voldoet aan nieuwe energie- of bouwnormen. Indicatie bij bestaande woningen:
| Renovatie | Indicatieve kosten (excl. btw) |
|---|---|
| Dak vervangen of isoleren | €10.000 – €25.000 |
| Elektriciteit volledig vervangen | €4.000 – €10.000 |
| Keuken en badkamer renoveren | €5.000 – €15.000 per ruimte |
| Vervangen ramen en deuren | €6.000 – €12.000 |
| Herstel vochtproblemen | Sterk afhankelijk van ernst |
Vraag altijd vooraf een raming aan en controleer of vergunningen nodig zijn.
4. Is er aansluiting op nutsvoorzieningen?
Veel oudere woningen — zeker buiten de stad — zijn niet altijd aangesloten op:
- Openbaar water (gebruik van put of eigen bron)
- Riool (septic tank vereist onderhoud en keuring)
- Elektriciteit (verouderde aansluiting of generatorgebruik)
- Internet (in landelijke gebieden soms alleen via satelliet of 4G)
Controleer dit vooraf, en laat bij twijfel een technisch rapport opstellen.
5. Hoe zit het met energieprestatie en isolatie?
- Oudere woningen hebben vrijwel altijd een slecht energielabel (E, F of G)
- Isolatie is vaak niet aanwezig: geen spouwmuurisolatie, enkel glas, slecht dak
- Verbetering is vaak noodzakelijk voor comfortabel gebruik in winter/zomer én voor verhuur
Subsidies voor verduurzaming zijn in sommige regio’s beschikbaar, zeker bij woningen met hoofdbewoning of voor energierenovatie.
6. Zijn er beperkingen op verbouwing of verhuur?
- Niet elke oudere woning mag zomaar worden aangepast of uitgebreid
- Controleer het bestemmingsplan (uso del suelo)
- In beschermde gebieden of landelijke zones (suelo rústico) gelden strikte regels
- Vraag vooraf na of verhuur toegestaan is, en of een licentie beschikbaar is
Zonder vergunning kan verbouwing leiden tot boetes of afbraakplicht.
Conclusie
Een ouder vakantiehuis in Spanje kopen kan aantrekkelijk zijn qua prijs en charme, maar vergt extra aandacht op juridisch en bouwtechnisch vlak. Laat altijd controleren of de woning volledig legaal is gebouwd en geregistreerd, en reken op extra onderhouds- en renovatiekosten. Een goede bouwkundige en juridische controle vóór de koop is onmisbaar.
Vakantiewoningen.nl helpt je bij de aankoopbegeleiding van oudere woningen in Spanje, inclusief juridische screening, bouwkundige inspectie en advies over verbouwingsmogelijkheden.