Waar moet je op letten bij het kopen van een vakantiehuis in Spanje?

Een vakantiehuis kopen in Spanje is voor veel Nederlanders een langgekoesterde droom. Het zonnige klimaat, de ontspannen levensstijl en relatief betaalbare woningprijzen maken Spanje aantrekkelijk — zowel voor eigen gebruik als voor verhuur of investering. Maar er zijn ook valkuilen. De Spaanse vastgoedmarkt werkt op bepaalde punten anders dan in Nederland, met aanvullende juridische, fiscale en praktische zaken die je vooraf goed moet begrijpen.

Hieronder bespreken we alle essentiële aandachtspunten, zodat je goed voorbereid bent en geen onnodige risico’s loopt.

1. Controleer de juridische status van de woning

In Spanje is het cruciaal om vóór aankoop een juridische controle te laten uitvoeren door een onafhankelijke, lokaal gevestigde advocaat (abogado). Anders dan in Nederland, waar de notaris deze controle verzorgt, is een Spaanse notaris slechts verantwoordelijk voor het opmaken van de akte en niet voor inhoudelijke checks.

Je advocaat controleert onder andere:

• Of de verkoper juridisch eigenaar is, via het kadaster (Registro de la Propiedad).
• Of er hypotheken, beslagleggingen of andere lasten op het huis rusten.
• Of de woning bouwkundig legaal is, dus gebouwd met vergunning én volgens de plannen. Vooral op het platteland (bijv. in Andalusië) zijn illegale aanbouwen een bekend probleem.
• Of het gebruik als woning en/of verhuur is toegestaan op basis van het bestemmingsplan.

Voorbeeld: Een koper in de regio Alicante kocht een finca (plattelandswoning) met zwembad, maar ontdekte pas ná de koop dat het zwembad illegaal was aangelegd. De gemeente eiste afbraak of legalisatie tegen hoge kosten.

2. Krijg inzicht in de totale kosten bij aankoop

Naast de koopsom moet je rekening houden met bijkomende kosten. In Spanje zijn deze gemiddeld 10% tot 14% bovenop de aankoopprijs, afhankelijk van regio en type woning.

Kostenposten op een rij (indicatief):

Let op: In toeristische regio’s zoals de Costa Blanca en Costa del Sol zijn de kosten doorgaans iets hoger vanwege hogere waarderingen en extra gemeentelijke heffingen.

3. NIE-nummer aanvragen

Voordat je onroerend goed kunt kopen in Spanje, moet je een NIE-nummer hebben (Número de Identificación de Extranjero).
Dit nummer heb je nodig voor:

• Aankoop bij de notaris
• Openen van een Spaanse bankrekening
• Betalen van belastingen
• Registreren bij nutsvoorzieningen

Je kunt een NIE aanvragen via de Spaanse ambassade in Nederland of ter plaatse bij een Policía Nacional in Spanje. De wachttijd varieert van enkele dagen tot een paar weken.

4. Let op de verhuurregels per regio

Verhuur aan toeristen is aantrekkelijk, maar in Spanje strikt gereguleerd. Zonder vergunning loop je het risico op hoge boetes, vooral in populaire gebieden.

Enkele voorbeelden per regio:

• Andalusië: Toeristische verhuur is toegestaan, mits geregistreerd bij het toeristisch register van de Junta de Andalucía (VTAR-nummer).
• Catalonië: Zeer streng gereguleerd. In Barcelona zijn vergunningen tijdelijk bevroren.
• Balearen (Mallorca, Ibiza): Nieuwe vergunningen zijn schaars en locaties zijn aan strikte milieuzones gebonden.
• Canarische Eilanden: Wisselend beleid per eiland en gemeente.

Let ook op dat een VvE (comunidad de propietarios) verhuur kan beperken binnen appartementencomplexen.

Voorbeeld: In Valencia weigert de gemeente steeds vaker vergunningen in historische binnensteden om ‘massatoerisme’ tegen te gaan. Zonder vergunning riskeren eigenaren boetes tot €30.000.

5. Hypotheek of eigen geld gebruiken

Als buitenlander kun je een hypotheek krijgen bij Spaanse banken, maar:

• Je krijgt meestal maximaal 60% tot 70% van de marktwaarde gefinancierd.
• Rentepercentages liggen vaak iets hoger dan in Nederland: gemiddeld 3,5% tot 5% (variabel of vast).
• De bank kan extra eisen stellen zoals een levensverzekering of inbreng van spaargeld.

Veel kopers gebruiken daarom (deels) eigen middelen. Zeker voor woningen onder de €200.000 is kopen zonder hypotheek gebruikelijk.

6. Verplichtingen en belastingen na aankoop

Als eigenaar van een vakantiewoning in Spanje krijg je te maken met jaarlijkse kosten:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): gemeentelijke onroerendgoedbelasting.
• Basura: afvalheffing.
• Comunidadkosten: bijdrage aan de VvE als je een appartement koopt.
• Niet-ingezetenenbelasting (IRNR): ook als je niet verhuurt, betaal je een belasting op “fictieve huur”.
• Inkomstenbelasting bij verhuur: 19% over de netto huuropbrengst voor EU-ingezetenen.
• Vermogensbelasting: afhankelijk van de regio, alleen bij vermogen boven vrijstellingsgrens (vanaf ca. €700.000 per persoon).

7. Kies je regio zorgvuldig

Elke regio in Spanje heeft z’n eigen charme én regelgeving.

Tip: Check niet alleen het klimaat en de omgeving, maar ook de bereikbaarheid (luchthaven, infrastructuur), voorzieningen (winkels, zorg) en verhuurpotentieel.

8. Afronding bij de notaris

• De koop wordt afgerond bij de notaris met ondertekening van de escritura de compraventa (koopakte).
• Pas op dat moment vindt de betaling plaats en ontvang je de sleutels.
• Vervolgens wordt de woning ingeschreven in het eigendomsregister en worden alle belastingen afgedragen.

Laat je advocaat meekijken tot en met de overdracht, om te zorgen dat alles fiscaal en juridisch correct verloopt.

Conclusie: goed voorbereiden = zorgeloos genieten

Een vakantiehuis kopen in Spanje is absoluut haalbaar én aantrekkelijk, maar vereist kennis van lokale regels en een zorgvuldige aanpak. Van vergunningen tot fiscaliteit en juridische checks — elk onderdeel telt mee voor een succesvolle aankoop.

Vakantiewoningen.nl helpt je graag bij het oriënteren op betrouwbare projecten in Spanje, en werkt samen met ervaren advocaten, makelaars en notarissen. Zo koop je met zekerheid én met plezier.