De notaris (notaire) speelt een centrale, wettelijk verplichte en onafhankelijke rol bij het kopen van een woning in Frankrijk. Anders dan in Nederland behartigt de notaris in Frankrijk de belangen van beide partijen tegelijk: koper én verkoper. Hij is een openbaar ambtenaar en juridisch specialist die het koopproces juridisch begeleidt, bewaakt en afrondt.
Hieronder leggen we uitgebreid uit wat de notaris precies doet, welke documenten hij beheert, welke kosten erbij horen en waarom zijn rol cruciaal is bij de aankoop van een vakantiehuis in Frankrijk.
1. Juridische controle van de woning en eigendom
De notaris is verantwoordelijk voor het volledig controleren van de juridische status van de woning. Dat omvat:
- Eigendomsverificatie: is de verkoper juridisch eigenaar?
- Hypotheekvrijgave: rusten er nog schulden of hypotheken op het pand?
- Erfdienstbaarheden: bestaan er rechten van overpad of beperkingen op gebruik?
- Bestemmingsplan en gebruiksrechten (bijvoorbeeld: recreatief, agrarisch of woonfunctie)
- Bouwvergunningen en naleving van lokale regelgeving
- Milieuverplichtingen, aansluiting op riool of septictankverplichtingen
Zonder deze controles zou u als koper risico lopen op juridische conflicten, schadeclaims of verplichtingen tot afbraak van illegale delen.
2. Opstellen en ondertekenen van het voorlopig koopcontract (compromis de vente)
De notaris stelt vaak het voorlopig koopcontract op, tenzij de makelaar dat doet. In beide gevallen zal de notaris het contract controleren op:
- Identiteit en rechten van koper en verkoper
- Omschrijving van het onroerend goed (inclusief perceelsgrenzen)
- Ontbindende voorwaarden, zoals financiering of vervuiling
- Overname van inboedel of roerende goederen
- Afspraken over overdrachtsdatum en boetes bij annulering
Na ondertekening van het compromis:
- Gaat de 10 dagen wettelijke bedenktijd voor de koper in
- Wordt een aanbetaling van meestal 5–10% van de koopprijs gestort op de derdenrekening van de notaris
3. Voorbereiden van de definitieve leveringsakte (acte de vente)
Gedurende de 6 tot 10 weken tussen het voorlopig en definitief contract voert de notaris onder andere:
- Controle bij het Franse kadaster (Service de Publicité Foncière)
- Aanvraag van verplichte attesten en diagnostieken (asbest, lood, energiecertificaat, septic tank)
- Contact met banken bij financiering of bestaande hypotheken
- Opstellen van het officiële ontwerp van de akte van levering
4. Begeleiden van de ondertekening en eigendomsoverdracht
Op de afgesproken overdrachtsdatum:
- Leest de notaris de akte van levering (acte authentique de vente) voor in bijzijn van koper en verkoper (of via volmacht)
- Verifieert hij de identiteit en betaling
- Zorgt hij dat de koper de koopsom en kosten heeft overgemaakt
- Overhandigt hij de sleutels aan de koper
- Laat hij de eigendomsoverdracht inschrijven in het Franse kadaster
U bent pas juridisch eigenaar als de akte bij het kadaster is geregistreerd.
5. Financiële afhandeling: beheer van koopsom en belastingen
De notaris ontvangt van de koper:
- Het aankoopbedrag (vooraf overgemaakt op zijn derdenrekening)
- De notariskosten (7–8% bij bestaande bouw), inclusief:
- Overdrachtsbelasting (droits de mutation) ± 5,09%
- Administratieve en inschrijvingskosten
- Zijn eigen honorarium (gereguleerd tarief)
Hij zorgt dat de verkoper uitbetaald wordt, en draagt de belastingen af aan de Franse fiscus.
6. Nazorg en officiële registratie
Na de overdracht:
- Verstuurt de notaris de akte ter registratie naar het Franse kadaster
- U ontvangt na ca. 2–3 maanden de officiële expeditie (authentieke eigendomsakte)
- U wordt automatisch geregistreerd als eigenaar voor de taxe foncière en taxe d’habitation
7. Wat kost de notaris?
Bij bestaande bouw bedragen de notariskosten gemiddeld 7% tot 8% van de koopsom. Bij nieuwbouw is dat lager (ca. 2–3%).
Voorbeeld – woning van €250.000:
| Kostenpost | Bedrag |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (5,09%) | €12.725 |
| Notariële kosten + dossierkosten | €5.275 |
| Totaal notariskosten | €18.000 |
Conclusie
De Franse notaris speelt een cruciale rol bij het veilig kopen van een vakantiewoning. Hij is verplicht, onafhankelijk en bewaakt het hele juridische proces van eigendomsoverdracht, inclusief de controle op hypotheken, eigendomstitel en gemeentelijke voorschriften. Zonder notaris kan er géén geldige overdracht plaatsvinden in Frankrijk.
Vakantiewoningen.nl werkt samen met lokale notariskantoren en kan u helpen bij het beoordelen van contracten, begeleiden bij volmachten of het regelen van vertalingen en financieringsdocumentatie. Vraag gerust om juridische begeleiding op maat.