Als de ontwikkelaar van jouw nieuwbouw-vakantiehuis in Spanje failliet gaat, kan dat grote gevolgen hebben voor de voortgang van de bouw, jouw reeds betaalde bedragen en de uiteindelijke oplevering van de woning. In Spanje zijn er echter wettelijke beschermingsmaatregelen voor particuliere kopers, maar deze bieden alleen dekking als de juiste procedures en garanties vooraf zijn gevolgd.
Zonder juridische controle en een goede bankgarantie loop je als koper het risico op vertraging, financiële schade of zelfs verlies van je investering.
Hieronder lees je wat er precies gebeurt bij een faillissement, wat je rechten zijn en hoe je risico’s kunt voorkomen of beperken.
1. Hoe werkt kopen van nieuwbouw in Spanje?
Bij nieuwbouw koop je doorgaans ‘op plan’ (sobre plano). Je betaalt in termijnen, waarbij:
- Je een aanbetaling doet (vaak 10%–20%)
- Daarna meerdere deelbetalingen doet tijdens de bouw
- De laatste betaling volgt bij oplevering en eigendomsoverdracht via de notaris
Gedurende dit proces heb je als koper nog geen juridische eigendom van de woning, maar wél contractuele verplichtingen en risico’s.
2. Wat zijn de risico’s bij faillissement?
Als de ontwikkelaar failliet gaat, kunnen de volgende situaties ontstaan:
| Situatie | Gevolg |
|---|---|
| Bouw wordt stilgelegd | Oplevering wordt uitgesteld of nooit voltooid |
| Aangeschakelde onderaannemers krijgen niet betaald | Ze kunnen beslag leggen of weigeren verder te bouwen |
| Betaalde termijnen zijn niet gedekt | Je loopt risico om (een deel van) je geld te verliezen |
| Project wordt juridisch stilgelegd | Overdracht kan niet doorgaan, ook niet bij 90% gereedstelling |
3. Wat zijn jouw rechten als koper?
Sinds wet 38/1999 (Ley de Ordenación de la Edificación) is elke ontwikkelaar wettelijk verplicht om:
- Een bankgarantie of verzekeringspolis (aval bancario of seguro de caución) af te sluiten
- Deze garantie dekken alle vooruitbetalingen totdat de woning wordt overgedragen
- De koper een bewijsschrift van deze garantie te verstrekken
Deze waarborg stelt jou als koper in staat om je betaalde bedragen terug te eisen bij de bank of verzekeraar, als de ontwikkelaar failliet gaat of de woning niet oplevert.
4. Wat moet je doen bij een faillissement?
✅ Stap 1: Controleer of je een geldige bankgarantie hebt
- Deze is meestal gekoppeld aan jouw individuele betalingen
- Als je via een Spaanse bank hebt betaald op een speciale derdenrekening, is de kans groot dat die beschermd is
✅ Stap 2: Neem contact op met je advocaat
- Je advocaat of gestor kan je vertegenwoordigen in het faillissementstraject
- Er kan via de curator (administrador concursal) worden onderzocht of:
- De bouw nog hervat wordt
- Het project overgenomen wordt door een andere partij
- Je je vordering kunt indienen om je geld terug te krijgen
✅ Stap 3: Claim je garantie of voeg je bij het crediteurenregister
- Je moet je vaak binnen 30 dagen na publicatie van het faillissement melden bij de curator
- Als je bankgarantie correct is, kun je je recht op terugbetaling bij de bank uitoefenen
5. Kun je het project alsnog afronden?
Ja, in sommige gevallen wordt een failliet project:
- Overgenomen door een andere ontwikkelaar of investeerder
- Opnieuw opgestart via een curator en voortgezet met de bestaande kopers
- Afgemaakt met collectieve financiering, mits juridisch toegestaan en haalbaar
Let op: dit kan maanden of jaren duren en vereist geduld en juridische begeleiding.
6. Wat als je géén bankgarantie hebt?
Dan sta je juridisch zwakker. Je bent dan een gewone schuldeiser en moet je vordering indienen in het faillissement. De kans op volledige terugbetaling is klein, afhankelijk van het resterende vermogen van de ontwikkelaar.
Dit onderstreept waarom een goede due diligence vooraf essentieel is.
7. Praktisch voorbeeld
- Je koopt een vakantiehuis in Andalusië op plan voor €280.000
- Je betaalt €56.000 aan bij ondertekening en nog eens €30.000 tijdens de bouw
- Na 6 maanden stopt de bouw, en blijkt de ontwikkelaar failliet
- Je advocaat heeft een aval bancario laten opnemen in het koopcontract
- Binnen 60 dagen krijg je via de bankverzekering je €86.000 terug
Zonder die garantie zou je moeten wachten op de uitkomst van het faillissement — met kans op slechts gedeeltelijke vergoeding.
Conclusie
Het faillissement van een ontwikkelaar in Spanje is zeldzaam, maar niet zonder risico. Je kunt je vooruitbetalingen veiligstellen via een bankgarantie of verzekeringspolis, mits je dit goed hebt geregeld bij aankoop. Zonder deze bescherming kun je je geld (deels) kwijtraken of jarenlang in juridische procedures belanden.
✅ Laat altijd vóór ondertekening van het koopcontract je documenten controleren door een onafhankelijke advocaat.
Vakantiewoningen.nl werkt alleen met gecontroleerde projectontwikkelaars en zorgt ervoor dat kopers juridisch goed beschermd zijn. Vraag bij nieuwbouw altijd naar de aanwezigheid van een aval bancario en laat ons je begeleiden bij een veilige aankoop.