Als de vorige eigenaar schulden had op het vakantiehuis in Spanje, kunnen die juridisch op het onroerend goed blijven rusten – en dus automatisch overgaan op jou als koper. In Spanje geldt namelijk het principe dat bepaalde verplichtingen, zoals hypotheken, onroerendezaakbelastingen (IBI) of achterstanden bij de vereniging van eigenaren (VvE), gekoppeld zijn aan het huis, niet aan de eigenaar.
Daarom is het cruciaal dat je vóór aankoop laat onderzoeken of er sprake is van openstaande schulden. Een onafhankelijke advocaat doet dit tijdens het zogenaamde due diligence-onderzoek.
Hieronder lees je welke soorten schulden kunnen blijven hangen, wat de gevolgen zijn en hoe je ze voorkomt.
1. Welke schulden kunnen op het huis blijven rusten?
| Soort schuld | Gaat automatisch over op koper? | Toelichting |
|---|---|---|
| Hypotheek op de woning | ✅ Ja | Moet bij notaris worden doorgehaald vóór eigendomsoverdracht |
| IBI (lokale onroerendgoedbelasting) | ✅ Ja | Eventuele achterstand gaat over op de nieuwe eigenaar |
| Achterstallige VvE-bijdragen | ✅ Ja | Maximaal 4 jaar terugvorderbaar door de vereniging |
| Nutsvoorzieningen (water, elektra, gas) | ⛔️ Nee, tenzij overgenomen contract | Kan heractivatiekosten veroorzaken, maar geen automatische overdracht |
| Boetes, claims of juridische procedures | ✅ Mogelijk | Indien er een beslagexploot of gerechtelijke uitspraak ligt |
Een “schone” woning betekent dat deze vrij is van hypotheken, lasten en bezwaren, en dat moet expliciet blijken uit de nota simple en de koopakte (escritura).
2. Wat zijn de gevolgen voor jou als koper?
- Onverwachte kosten: je kunt verplicht worden om achterstallige belastingen, bijdragen of rente te betalen
- Geen levering nutsvoorzieningen: bij onbetaalde rekeningen kan de leverancier weigeren de aansluiting opnieuw te activeren
- Juridische conflicten: als er beslag ligt op het pand of een hypotheek niet is doorgehaald, kan de eigendom juridisch aangevochten worden
- Belemmering bij verkoop of verhuur: onduidelijke eigendomssituaties zorgen voor problemen bij toekomstige transacties
3. Hoe voorkom je dat je schulden overneemt?
✅ Laat vóór ondertekening van het koopcontract altijd de volgende controles uitvoeren:
A. Nota Simple
- Een officieel uittreksel uit het Registro de la Propiedad
- Toont de eigenaar, hypotheken, beslagen en juridische aantekeningen
- Wordt meestal opgevraagd door je advocaat
B. Certificaat van schuldenvrije status
- Bij appartementen: vraag een verklaring van de VvE dat er geen achterstanden zijn
- Bij woningen: vraag de verkoper om bewijs van betaling van IBI en nutsvoorzieningen
C. Volledige ontbinding van hypotheken bij notaris
- Zorg dat de hypotheek van de verkoper officieel wordt doorgehaald tijdens de overdracht
- Dit gebeurt in de escritura pública (koopakte)
Een goede advocaat regelt dit vóór de ondertekening van het voorlopige koopcontract (arras-contract), zodat jij niet aansprakelijk wordt voor oude schulden.
4. Voorbeeldsituatie
Je koopt een vakantiewoning aan de Costa Blanca voor €240.000. Na overdracht blijkt:
- De verkoper heeft €2.400 aan onbetaalde IBI-belasting
- Er is €1.200 achterstand bij de VvE
- Er staat nog een oude hypotheek van €90.000 geregistreerd, maar nooit correct beëindigd
Gevolg:
– Jij moet de IBI en VvE-bijdragen betalen om boetes of deurwaarders te voorkomen
– De hypotheek belemmert de registratie van jouw eigendom bij het kadaster
– Je moet via een advocaat alsnog een cancelación registral opstarten bij de bank en notaris
Kosten en tijdsverlies: enkele duizenden euro’s en weken vertraging.
Conclusie
Bij aankoop van een vakantiehuis in Spanje kunnen openstaande schulden van de vorige eigenaar op jou overgaan, tenzij ze vooraf correct worden afgewikkeld. Denk aan IBI-belasting, VvE-achterstanden of niet-verwijderde hypotheken.
✅ Laat daarom altijd een nota simple, een schuldenverklaring en juridische controle uitvoeren vóór ondertekening van een koopcontract. Zo voorkom je financiële risico’s en juridische problemen.
Vakantiewoningen.nl begeleidt je bij het hele aankoopproces en werkt met ervaren advocaten die deze controles standaard uitvoeren. Wil je zeker weten dat jouw beoogde woning “schuldenvrij” is? Vraag dan een aankoopscan aan.