Het verschil tussen een hoofdverblijf (Erstwohnsitz) en een vakantiehuis (Zweitwohnsitz of Ferienhaus) in Duitsland is juridisch en fiscaal gezien aanzienlijk. De bestemming van de woning bepaalt niet alleen of je er permanent mag wonen, maar heeft ook gevolgen voor belastingheffing, inschrijving, nutsvoorzieningen, verhuurregels en gemeentelijke rechten.
Hieronder leggen we duidelijk uit wat de juridische verschillen zijn, met voorbeelden en aandachtspunten voor Nederlandse of Belgische eigenaren.
1. Wat is een hoofdverblijf (Erstwohnsitz)?
Een hoofdverblijf is de woning waar iemand permanent is ingeschreven en woont, oftewel het centrum van het sociale en economische leven. In Duitsland moet je je inschrijven bij de gemeente via een Meldepflicht.
Kenmerken van een hoofdverblijf:
- Permanente bewoning toegestaan
- Inschrijving verplicht bij de gemeente (Anmeldung)
- Je betaalt lokale gemeentebelastingen en inkomstenbelasting als je er woont
- De woning moet voldoen aan volledige bouwvoorschriften voor permanente bewoning
- Je kunt hier als buitenlander alleen je hoofdverblijf hebben als je er meer dan 180 dagen per jaar verblijft
Voorbeeld:
Je woont als gepensioneerde 9 maanden per jaar in je huis in de Eifel → je moet je inschrijven als inwoner en wordt lokaal belastingplichtig.
2. Wat is een vakantiehuis (Zweitwohnsitz of Ferienimmobilie)?
Een vakantiehuis is bedoeld voor tijdelijk verblijf, recreatie of seizoensgebruik. Permanente bewoning is dan niet toegestaan, tenzij de gemeente dit expliciet toestaat of de bestemming wordt aangepast.
Kenmerken van een vakantiehuis:
- Geen inschrijving mogelijk als hoofdverblijf
- Je blijft inwoner van je land van herkomst (bijv. Nederland of België)
- De woning is belast met Zweitwohnungssteuer in sommige gemeenten
- Meestal toegestaan voor toeristische verhuur
- Bouwtechnisch en juridisch zijn eisen vaak soepeler dan bij reguliere woningen
Voorbeeld:
Je koopt een chalet in Winterberg dat geregistreerd staat als Ferienhaus. Je mag er 2 maanden per jaar verblijven en de rest verhuren, maar je mag je er niet inschrijven als vaste bewoner.
3. Wat zijn de belangrijkste juridische verschillen?
| Onderwerp | Hoofdverblijf (Erstwohnsitz) | Vakantiehuis (Zweitwohnsitz / Ferienhaus) |
|---|---|---|
| Permanente bewoning | ✅ Toegestaan | ❌ Niet toegestaan (tenzij herbestemming) |
| Inschrijving gemeente | ✅ Verplicht bij hoofdverblijf | ❌ Meestal niet mogelijk |
| Belastingen | Inkomstenbelasting lokaal mogelijk | Zweitwohnungssteuer in sommige gemeentes |
| Verhuur aan toeristen | Soms beperkt of verboden | Meestal toegestaan (mits vergunning) |
| Nutsvoorzieningen | Volledige aansluiting vereist | Soms seizoenscontracten of beperkte aansluiting |
| Bouwtechnische eisen | Volledig (isolatie, brandveiligheid) | Soms soepeler (bij oudere Ferienhäuser) |
4. Zweitwohnungssteuer (tweede woningbelasting)
Veel Duitse gemeenten heffen een aparte belasting voor tweede woningen:
- Hoogte: 5% – 15% van de jaarlijkse fictieve huurwaarde
- Doel: compensatie voor extra gemeentelijke lasten
- Meestal van toepassing bij vakantiehuizen in toeristische gebieden
Voorbeeld:
Een vakantiehuis met een fictieve jaarhuur van €6.000 in Berchtesgaden → Zweitwohnungssteuer = 10% = €600 per jaar
5. Mag ik een vakantiehuis omzetten naar hoofdverblijf?
Soms wel, maar alleen als:
- De gemeente dit toestaat (let op: bestemmingsplan of Bebauungsplan moet het toelaten)
- De woning bouwtechnisch geschikt is voor permanente bewoning
- Je toestemming krijgt om je daar in te schrijven
- Er geen verbod op permanente bewoning in de koopakte of VvE-regels staat
✅ In landelijke gebieden is omzetting soms eenvoudiger, in toeristische dorpen vaak verboden om druk op woningen te beperken.
6. Belangrijk voor Nederlandse of Belgische kopers
Als je in Nederland of België blijft wonen:
- Kun je een vakantiehuis in Duitsland kopen zonder inschrijving
- Word je niet belastingplichtig in Duitsland voor je wereldinkomen
- Moet je het huis wél opgeven in box 3 (NL) of als buitenlands bezit (BE)
- Kun je toeristisch verhuren, mits toegestaan door de gemeente
Conclusie
Een hoofdverblijf in Duitsland geeft recht op permanente bewoning en vereist inschrijving bij de gemeente, terwijl een vakantiehuis bedoeld is voor tijdelijk verblijf of recreatie. Juridisch en fiscaal zijn er duidelijke verschillen. Als koper moet je vooraf goed nagaan of permanente bewoning is toegestaan, zeker als je plannen hebt om er later langdurig te verblijven.
Vakantiewoningen.nl helpt je bij het controleren van het bestemmingsplan, het inschrijvingsrecht en eventuele herbestemmingsmogelijkheden. Vraag gerust een juridische toets of locatietraject aan bij aankoop van een woning in Duitsland.