Wie een vakantiewoning in het buitenland koopt, krijgt te maken met fiscale verplichtingen in twee landen: het land waar de woning zich bevindt én Nederland. De belastingregels verschillen per land en raken meerdere thema’s tegelijk, zoals onroerendgoedbelasting, verhuurinkomsten, vermogensbelasting, en erf- of schenkbelasting. Daarnaast gelden er in Nederland specifieke regels voor buitenlandse bezittingen binnen box 3.
Een goede voorbereiding voorkomt dubbele heffing, fiscale boetes of onnodige lasten. In dit artikel worden de fiscale gevolgen stapsgewijs uitgelegd, met praktische voorbeelden en aandacht voor populaire bestemmingen zoals Frankrijk, Spanje, Italië, Duitsland, België en Nederland zelf.
Belasting over bezit van een vakantiewoning in het buitenland
Het land waarin het onroerend goed gelegen is, heeft volgens internationale belastingverdragen het primaire heffingsrecht op het bezit. Als eigenaar betaal je daar doorgaans jaarlijks onroerendgoedbelasting. Nederland belast de woning vervolgens in box 3, maar verleent een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting.
Nederland: vermogensbelasting in box 3
De buitenlandse woning wordt opgegeven als onderdeel van het box 3-vermogen. De waarde wordt vastgesteld op basis van de werkelijke waarde in het economische verkeer per 1 januari van het belastingjaar, omgerekend naar euro’s. Hypotheken of schulden op de woning mogen worden afgetrokken.
Voorbeeld:
- Waarde woning in Spanje: €250.000
- Hypotheek: €100.000
- Belastbaar buitenlands vermogen: €150.000
- Nederland verleent vermindering via het belastingverdrag met Spanje
Let op: De woning wordt wel meegenomen voor de berekening van het totale box 3-vermogen, wat invloed heeft op het fictieve rendement en de verschuldigde belasting.
Lokale belastingen op bezit per land
| Land | Jaarlijkse belastingen | Bijzonderheden |
|---|---|---|
| Frankrijk | Taxe foncière (vastgoed), taxe d’habitation (gebruik) | In veel gemeenten zijn de bedragen de laatste jaren gestegen |
| Spanje | IBI (vastgoedbelasting), basura (afvalheffing) | IBI verschilt per gemeente, gemiddeld €200–€800/jaar |
| Italië | IMU (vastgoed), TARI (afval) | IMU bedraagt gemiddeld 0,76% van de kadastrale waarde |
| Duitsland | Grundsteuer | Afhankelijk van de Einheitswert, doorgaans zeer laag |
| België | Onroerende voorheffing | Gebaseerd op het kadastraal inkomen, vaak €400–€900 |
Belasting over verhuurinkomsten in het buitenland
Als je de vakantiewoning (deels) verhuurt, ben je in het land van ligging belastingplichtig over de huuropbrengsten. Nederland belast deze inkomsten in beginsel niet opnieuw, mits het belastingverdrag correct wordt toegepast.
Fiscale behandeling per land:
- Frankrijk: forfaitair regime micro-BIC (50% forfaitaire aftrek bij <€77.700 omzet) of régime réel (werkelijke kosten). Totale belastingdruk 20%–30%.
- Spanje: 19% inkomstenbelasting voor EU-ingezetenen over nettohuur (met kostenaftrek).
- Italië: keuzeregeling cedolare secca (21% vast tarief) of reguliere aangifte via IRPEF.
- Duitsland: progressieve inkomstenbelasting over nettohuur (14% – 42%).
- België: geen belasting over particuliere verhuur zonder diensten, tenzij sprake is van gemeubileerde verhuur of B&B-activiteiten.
Nederlandse fiscale gevolgen:
De buitenlandse huurinkomsten worden niet belast in box 1. De woning blijft in box 3 vallen, waarin slechts het bezit wordt belast, niet de werkelijke huur. Er geldt wel meldplicht van het onroerend goed in je aangifte.
Voorbeeld:
Een woning in Portugal levert €15.000 verhuurinkomsten op. In Portugal betaal je hierover 28% belasting (vaste bronheffing). In Nederland geef je enkel de waarde van de woning op in box 3. De verhuuropbrengsten blijven onbelast.
Belasting bij verkoop van de woning
In een aantal landen geldt een vermogenswinstbelasting bij verkoop van buitenlands onroerend goed. Deze heffing wordt berekend over de verkoopwinst (verkoopprijs minus aankoop- en verbeteringskosten).
Tarieven per land:
| Land | Vermogenswinstbelasting (particulieren) | Vrijstelling |
|---|---|---|
| Frankrijk | Tot 36,2% (afnemend bij lang bezit) | Na 22 jaar vrijstelling IB, na 30 jaar vrijstelling sociale lasten |
| Spanje | 19% tot €6.000.000 winst | Geen, wel progressief tarief |
| Italië | 26% bij verkoop binnen 5 jaar | Geen belasting bij verkoop na 5 jaar |
| Duitsland | Tot 45% bij verkoop binnen 10 jaar (speculatietermijn) | Geen heffing na 10 jaar bezit |
| België | Geen belasting bij verkoop na 5 jaar | Speculatietaks bij verkoop <5 jaar (16,5%) in sommige gevallen |
Let op: In Nederland wordt een buitenlandse verkoopwinst niet nogmaals belast. Wel moet je de woning na verkoop uit box 3 halen. De vrijval van schuld (bij hypotheken) beïnvloedt het box 3-saldo dat jaar.
Erfbelasting en schenken van buitenlandse vakantiewoningen
Bij overlijden of schenking gelden de erf- en schenkregels van het land waarin de woning is gelegen. Deze wijken soms sterk af van het Nederlandse recht.
Voorbeelden:
- Frankrijk: erfbelasting tot 45% voor kinderen boven de vrijstelling van €100.000.
- Spanje: erfbelasting per regio (vaak tot 34%, maar in sommige regio’s verlaagd of vrijgesteld voor directe familie).
- Italië: 4% voor kinderen en partner, vrijstelling tot €1 miljoen per persoon.
- Duitsland: erfbelasting vanaf 7%, vrijstelling van €400.000 per kind.
- België: erfbelasting tot 27% voor directe lijn.
Advies:
Laat een internationaal testament opstellen waarin het buitenlandse bezit is opgenomen. Houd rekening met zowel de Nederlandse als lokale erfbelasting, en bekijk of een schenking of aankoop via een rechtspersoon fiscaal voordeliger is.
Fiscale aandachtspunten en tips
- Laat buitenlandse eigendommen opnemen in je jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting (box 3)
- Controleer of verhuur vergunningsplichtig is en of daar extra fiscale verplichtingen aan gekoppeld zijn
- Voorkom dubbele belasting via het juiste gebruik van belastingverdragen (meestal OECD-model)
- Informeer je erfgenamen over fiscale verplichtingen bij overlijden
- Werk samen met een adviseur die ervaring heeft met zowel Nederlands als buitenlands belastingrecht
Conclusie
De fiscale gevolgen van het kopen van een vakantiewoning in het buitenland zijn complexer dan bij vastgoed in Nederland. Je betaalt belasting over bezit, eventuele verhuurinkomsten en verkoopwinst in het land waar de woning staat, én je moet de woning opgeven in box 3 in Nederland. De impact verschilt sterk per land en hangt af van lokale wetgeving, verdragen en gebruiksdoel van de woning. Met een goede oriëntatie en tijdige inschakeling van een onafhankelijke specialist zijn de fiscale gevolgen beheersbaar én zijn er mogelijkheden om fiscaal optimaal te profiteren van je investering. Vakantiewoningen.nl ondersteunt kopers bij het in kaart brengen van de fiscale impact en wijst de weg naar betrouwbare partners in binnen- en buitenland.