Bij het kopen van een vakantiehuis in Spanje zijn er volop kansen, maar ook een aantal belangrijke valkuilen waar je als buitenlandse koper alert op moet zijn. De Spaanse vastgoedmarkt werkt anders dan in Nederland of België, zowel juridisch als praktisch. Veel kopers gaan af op emotie of te rooskleurige verkoopverhalen, zonder grondige controle van de juridische en technische situatie van de woning.
Hieronder bespreken we de grootste valkuilen — met duidelijke voorbeelden en tips om ze te vermijden.
1. Geen volledige juridische controle van het eigendom
In Spanje komt het vaker voor dan in Noord-Europa dat woningen:
- Onvolledig zijn geregistreerd in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad)
- Niet overeenkomen met het kadaster (Catastro Inmobiliario) qua grootte of indeling
- Geen of onduidelijke bouwvergunningen hebben
Gevolg:
- Problemen bij latere verkoop, verbouwing of financiering
- Risico op boetes of zelfs verplichte afbraak bij illegale aanbouwen
✅ Oplossing: laat altijd een lokale advocaat (abogado) een volledig due diligence-onderzoek doen vóór je tekent.
2. Aankoop zonder geldige woon- of verhuurbestemming
Niet elk huis in Spanje mag automatisch worden gebruikt als permanente woning of voor toeristische verhuur. Veel woningen liggen op:
- Landbouwgrond (suelo rústico), waar bouw- of verbouwingsmogelijkheden beperkt zijn
- Grond zonder geldige woonbestemming, of met tijdelijke legalisatie
Gevolg:
- Geen verhuurvergunning mogelijk
- Geen uitbreiding of modernisering toegestaan
- Geen aansluiting op nutsvoorzieningen of riool
✅ Oplossing: controleer het plan general de ordenación urbana (bestemmingsplan) bij de gemeente.
3. Niet controleren op openstaande schulden
In Spanje zijn schulden op een woning (bijv. onbetaalde IBI, elektriciteitsrekeningen of gemeenschapskosten) verbonden aan het onroerend goed, niet aan de vorige eigenaar.
Gevolg:
- Als koper erf je deze schulden automatisch
- Soms lopen achterstanden op tot duizenden euro’s
✅ Oplossing: laat een nota simple en verklaring van de VvE (bij appartementen) opvragen om alles te controleren.
4. Geen NIE-nummer en voorbereiding bij de notaris
Zonder een NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero) kun je:
- Geen woning op naam zetten
- Geen belastingaangifte doen
- Geen nutsvoorzieningen afsluiten
Veel kopers regelen dit te laat, waardoor de overdracht vertraging oploopt.
✅ Oplossing: vraag je NIE-nummer vroegtijdig aan via de Spaanse ambassade of in Spanje zelf.
5. Verkeerde verwachtingen over kosten en belastingen
Veel kopers onderschatten de bijkomende kosten bij aankoop en jaarlijkse lasten:
| Kostenpost | Indicatie |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting of btw | 6% – 10% (ITP) of 10% btw bij nieuwbouw |
| Notaris + kadaster | ± 1% – 2% van aankoopbedrag |
| Jaarlijkse IBI (gemeentebelasting) | €200 – €1.000, afhankelijk van regio |
| IRNR (inkomstenbelasting niet-residenten) | 19% over netto verhuuropbrengst |
✅ Oplossing: laat vóór aankoop een realistische kostenprognose maken, inclusief onderhoud en beheer.
6. Vertrouwen op alleen de makelaar of ontwikkelaar
Spaanse makelaars zijn vaak niet verplicht onafhankelijk advies te geven. Hun belang ligt bij de verkoop, niet bij jouw bescherming als koper.
Gevolg:
- Je krijgt mogelijk onvolledige informatie
- Belangrijke gebreken of juridische issues worden verzwegen
✅ Oplossing: schakel altijd een eigen advocaat in die niet is verbonden aan de verkopende partij.
7. Verlies van rechten bij gemeenschappelijke projecten of VvE
Bij woningen in urbanisaties of appartementencomplexen ben je automatisch lid van de comunidad de propietarios (VvE). Daarin kunnen regels staan die:
- Verhuur verbieden of beperken
- Zonnepanelen of verbouwingen verbieden
- Extra bijdragen opleggen voor renovaties
✅ Oplossing: vraag altijd het huishoudelijk reglement en laatste VvE-vergadering op.
Conclusie
De grootste valkuilen bij het kopen van een vakantiehuis in Spanje liggen vooral op juridisch, fiscaal en stedenbouwkundig vlak. Denk aan ontbrekende vergunningen, schulden, onjuiste registraties of onvoorziene kosten. Deze risico’s zijn goed te vermijden, mits je tijdig juridisch en fiscaal laat controleren wat je koopt.
Vakantiewoningen.nl helpt je hierbij: van vooronderzoek en vergunningscheck tot aankoopbegeleiding met onafhankelijke experts. Wil je weten of jouw droomhuis juridisch klopt? Vraag dan een aankoopscan aan voor jouw regio.