Als je je vakantiehuis in Spanje wilt verkopen, krijg je te maken met meerdere kostenposten die van invloed zijn op je netto-opbrengst. Deze verkoopkosten bestaan uit belastingen, makelaarscourtage, juridische kosten en mogelijk meerwaardenbelasting. De totale kosten liggen gemiddeld tussen de 5% en 10% van de verkoopprijs, afhankelijk van de situatie.
Hieronder vind je een volledig overzicht van de kosten, inclusief concrete bedragen, rekenvoorbeelden en aandachtspunten voor buitenlandse verkopers.
1. Makelaarskosten (comisión inmobiliaria)
- In Spanje is het gebruikelijk dat de verkoper de makelaar betaalt
- Gemiddelijke courtage: 3% tot 6% van de verkoopprijs, afhankelijk van regio en type woning
- Soms inclusief promotie, plaatsing op internationale platforms en juridische afhandeling
Voorbeeld: bij verkoop van een woning voor €250.000
→ makelaarskosten van €7.500 tot €15.000
✅ Tip: maak vooraf duidelijke afspraken over wat er in de courtage zit inbegrepen (bijv. foto’s, juridische ondersteuning, meertalige begeleiding)
2. Plusvalía municipal (lokale meerwaardebelasting)
- Belasting op de waardestijging van de grond waarop de woning staat, sinds de vorige aankoop
- Wordt geheven door de gemeente (Ayuntamiento)
- Berekening op basis van de kadastrale grondwaarde en duur van bezit (max. 20 jaar)
Indicatie: €500 – €4.000, afhankelijk van locatie, grondwaarde en jaren bezit
→ In steden zoals Marbella, Alicante of Palma kan dit bedrag oplopen tot €5.000+
✅ Bij verlies of waardedaling kan vrijstelling gelden, mits aangetoond
3. Vermogenswinstbelasting (Impuesto sobre la Renta de no Residentes – IRNR)
- Buitenlandse eigenaren betalen belasting over de winst bij verkoop
- De winst is: verkoopprijs – aankoopprijs – aftrekbare kosten
Tarieven (2024) voor EU-ingezetenen:
| Winstbedrag | Belastingpercentage |
|---|---|
| Tot €6.000 | 19% |
| €6.000 – €50.000 | 21% |
| €50.000 – €200.000 | 23% |
| Boven €200.000 | 27% |
Voorbeeld:
- Aankoopprijs in 2015: €180.000
- Verkoopprijs in 2024: €260.000
- Verbeteringskosten (keuken, badkamer): €10.000
- Aftrekbare kosten (notaris, makelaar aankoop, overdrachtsbelasting): €12.000
- Belaste winst: €260.000 – €180.000 – €10.000 – €12.000 = €58.000
- Belasting: 21% over €44.000 + 23% over €8.000 = €10.240
4. Inhouding van 3% (retención fiscal para no residentes)
- Als je geen fiscaal resident bent in Spanje, houdt de koper wettelijk 3% van de verkoopprijs in en stort dat aan de Spaanse belastingdienst (AEAT)
- Dit dient als voorheffing op je vermogenswinstbelasting
→ Je kunt dit (deels) terugvorderen binnen 3 maanden na verkoop, als je geen of minder winst hebt gemaakt
Voorbeeld:
Verkoopprijs €250.000 → koper houdt €7.500 in
→ bij geen of lage winst kun je dit bedrag (deels) terugvragen
5. Notaris- en registratiekosten
- Bij verkoop zijn deze kosten doorgaans voor rekening van de koper
- Als verkoper betaal je wel voor een eventuele volmacht of aanvullende juridische documenten
Gemiddeld: €300 – €800, indien je een volmacht gebruikt of documenten laat legaliseren
6. Overige kosten (indien van toepassing)
| Kostenpost | Toelichting |
|---|---|
| Certificado de eficiencia energética | Verplicht energielabel (ca. €100 – €200) |
| VvE-verklaring en schuldencheck | Benodigde documenten voor appartementsverkoop |
| Hypotheekaflossing + uitschrijving | Bij bestaande hypotheek; kosten voor uitschrijving uit register |
| Juridische begeleiding of gestor | Optioneel, maar aan te raden (€500 – €1.500) |
| Boete voor vroegtijdige verkoop | Alleen als er een clausule in je hypotheek of koopakte staat |
7. Totale kostenoverzicht bij verkoop
Voorbeeld bij verkoop van een woning voor €250.000:
| Kostensoort | Bedrag (indicatie) |
|---|---|
| Makelaarscourtage (3% – 5%) | €7.500 – €12.500 |
| Plusvalía municipal | €1.000 – €4.000 |
| Vermogenswinstbelasting | €5.000 – €12.000 (afhankelijk van winst) |
| Energielabel, juridische documenten | €500 – €1.000 |
| Totaal | ± €14.000 – €28.000 (5% – 10%) |
Conclusie
Bij verkoop van je vakantiehuis in Spanje moet je rekening houden met meerdere kosten, waaronder makelaarscourtage, winstbelasting, gemeentelijke heffingen en 3% inhouding als je niet in Spanje woont. Afhankelijk van je situatie lopen de totale verkoopkosten op tot 5% à 10% van de verkoopprijs.
✅ Met goede voorbereiding, aftrek van kosten en juridische ondersteuning kun je je netto-opbrengst optimaliseren.
Vakantiewoningen.nl helpt je bij het inschakelen van een lokale makelaar, het correct berekenen van belastingen en het terugvorderen van de 3% inhouding. Vraag gerust begeleiding aan als je je woning overweegt te verkopen.