Bij het kopen van een woning in Italië betaal je naast de koopsom een aantal verplichte bijkomende kosten. Deze worden aangeduid als “kosten koper” (spese accessorie) en bestaan uit belastingen, notariskosten, makelaarscourtage en registratiekosten. De totale kosten koper bedragen gemiddeld 10% tot 15% van de aankoopprijs, afhankelijk van het type woning, de ligging en de juridische structuur van de overdracht.
Hieronder volgt een volledig overzicht van alle componenten waaruit de kosten koper in Italië bestaan.
1. Registratiebelasting of btw
De grootste kostenpost is de overdrachtsbelasting, afhankelijk van het type woning:
| Type woning | Belastingsvorm | Tarief |
|---|---|---|
| Bestaande woning | Registratiebelasting (imposta di registro) | 9% van de kadastrale waarde |
| Nieuwbouwwoning | BTW (IVA) | 10% van de koopprijs (4% bij hoofdverblijf) |
Let op: de kadastrale waarde ligt vaak 30–60% lager dan de marktwaarde. Dit betekent dat je in de praktijk minder belasting betaalt dan het lijkt op basis van de verkoopprijs. Nieuwbouw valt buiten dit systeem en wordt belast over de volledige koopprijs.
2. Hypotheek- en kadasterrechten
Bij elke overdracht moet je een bijdrage leveren aan het kadaster en hypotheekregister:
- Hypotheekrecht (imposta ipotecaria): €50
- Kadasterrecht (imposta catastale): €50
- Bij nieuwbouw geldt: elk van deze heffingen bedraagt 1% of 2% van de koopprijs, afhankelijk van de situatie
3. Notariskosten
De Italiaanse notaris (notaio) is verplicht bij iedere onroerendgoedtransactie. Deze zorgt voor:
- Controle van eigendomstitel
- Opmaken en passeren van de koopakte (atto di compravendita)
- Inschrijving bij het kadaster en fiscale instanties
De kosten zijn afhankelijk van:
- De koopsom (gemiddeld 0,5% – 1%)
- De complexiteit van de transactie
- Locatie en status van de notaris
Indicatiebedrag: €2.000 tot €4.000 bij een woning van €250.000
4. Makelaarskosten
In Italië zijn de makelaarskosten meestal voor rekening van zowel koper als verkoper. Het gebruikelijke tarief ligt tussen de 3% en 5% van de koopprijs, exclusief btw.
Voorbeeld:
Bij een aankoopbedrag van €300.000 en 3% courtage betaal je als koper €9.000.
Bij 5% loopt dit op tot €15.000.
Let op: het tarief is vaak onderhandelbaar, maar moet vooraf schriftelijk zijn overeengekomen.
5. Juridische bijstand en vertalingen
Hoewel niet wettelijk verplicht, is juridische begeleiding sterk aanbevolen — zeker bij buitenlandse kopers. Denk aan:
- Juridische due diligence
- Bouwtechnische controle
- Tolk of beëdigde vertaler bij het passeren van de akte (verplicht als je geen Italiaans spreekt)
Indicatiekosten: €1.000 tot €3.000, afhankelijk van complexiteit en dienstenpakket.
6. Kosten samengevat: voorbeeldberekening bij woning van €300.000
| Kostenpost | Indicatiebedrag |
|---|---|
| Registratiebelasting (9%) | €18.000 – €24.000 (afhankelijk van kadastrale waarde) |
| Notariskosten | €2.500 |
| Kadaster- en hypotheekrechten | €100 |
| Makelaarscourtage (3–5%) | €9.000 – €15.000 |
| Juridische begeleiding/tolk | €1.500 |
| Totaal kosten koper | €31.100 – €43.100 |
Let op: bij nieuwbouw betaal je btw in plaats van registratiebelasting. Dan worden de kosten berekend over de volledige koopsom en vallen ze meestal hoger uit.
Tips bij kosten koper in Italië
- Vraag vooraf een volledig kostenoverzicht op maat aan.
- Controleer of het registratietarief van 9% wordt berekend over de kadastrale waarde en niet over de marktwaarde.
- Als je niet vloeiend Italiaans spreekt, is het inschakelen van een beëdigde tolk verplicht bij het passeren van de koopakte.
- Houd rekening met bijkomende kosten voor inrichting, aansluiting van nutsvoorzieningen en eerste onderhoud.
- De meeste kosten moeten vooraf of op de dag van overdracht betaald worden. Zorg voor een Italiaanse bankrekening of derdegeldenregeling via de notaris.
Conclusie
Bij het kopen van een woning in Italië moet je rekening houden met 10% tot 15% aan bijkomende kosten bovenop de koopsom. De grootste posten zijn registratiebelasting of btw, notariskosten en makelaarscourtage. De exacte bedragen hangen af van het type woning, de ligging en de hoogte van de aankoopprijs. Een goed inzicht in de kosten koper voorkomt verrassingen en helpt bij het opstellen van een realistisch totaalbudget. Vakantiewoningen.nl ondersteunt kopers bij het vooraf berekenen en structureren van alle aankoopkosten.