Wat zijn de regels voor het kopen van een huis in Italië?
Nederlanders mogen zonder beperkingen een huis kopen in Italië. Er is sprake van volledige wederkerigheid tussen Nederland en Italië, waardoor je als particulier of via een vennootschap onroerend goed mag aankopen. Wel gelden er duidelijke juridische en administratieve regels die afwijken van het Nederlandse systeem.
Codice fiscale verplicht
Voor elke koper is een codice fiscale vereist: een Italiaans fiscaal identificatienummer. Dit nummer heb je nodig om:
- een koopcontract te ondertekenen
- belastingen te betalen
- een bankrekening te openen
- nutsvoorzieningen aan te sluiten
De aanvraag kan worden gedaan bij een Italiaans belastingkantoor of via een gemachtigde partij.
Stappen in het koopproces
- Proposta d’acquisto (schriftelijk bod)
Een intentieverklaring waarin je een bod uitbrengt aan de verkoper. Na acceptatie volgt het voorlopige koopcontract. - Compromesso (voorlopig koopcontract)
Deze bindende overeenkomst bevat afspraken over prijs, betaling, oplevering en eventuele voorwaarden. Bij ondertekening wordt meestal 10–30% van de koopsom als aanbetaling voldaan. - Atto di compravendita (notariële overdracht)
De eigendomsoverdracht gebeurt via een notaris. Deze controleert onder andere of het pand vrij is van schulden en juridische bezwaren, en registreert de akte in het openbare register en kadaster.
Registratie en eigendomsbewijs
Na ondertekening van de overdrachtsakte zorgt de notaris voor inschrijving bij het Italiaanse kadaster (Catasto) en het register van eigendommen (Conservatoria). Pas daarna is de eigendomsoverdracht rechtsgeldig.
Belastingen en bijkomende kosten
Bij de aankoop van een woning betaal je diverse belastingen en kosten:
- Registratiebelasting: 9% (tweede woning) over de kadastrale waarde
- BTW (bij nieuwbouw): 10% (of 4% bij hoofdverblijf)
- Kadaster- en hypotheekrechten: vaste tarieven
- Notariskosten: gemiddeld €2.000 – €4.000
- Makelaarskosten: vaak 3–5% van de koopsom, verdeeld over koper en verkoper
De exacte bedragen hangen af van de aard van de woning en de wijze van overdracht.
Juridische en bouwkundige controles
Voor een veilige overdracht moeten de volgende aspecten in orde zijn:
- De woning moet volledig vergund zijn en juridisch correct staan ingeschreven
- Eventuele uitbreidingen of verbouwingen moeten legaal zijn uitgevoerd
- Er mogen geen hypotheken, claims of bezwaringen op het eigendom rusten
- Het energieprestatiecertificaat (APE) moet beschikbaar zijn
- Bij twijfel is een bouwtechnische keuring of juridische due diligence aanbevolen
Bankrekening en betaling
De betaling van de koopsom verloopt meestal via een Italiaanse bankrekening of een derdenrekening van de notaris. De koper moet daarbij voldoen aan de Europese anti-witwaswetgeving. Contante betalingen zijn niet toegestaan.
Gebruik en bestemming
De meeste woningen worden gekocht als tweede woning, voor eigen gebruik of recreatie. Permanente bewoning is niet overal toegestaan en hangt af van het bestemmingsplan. Bij verhuur gelden in veel regio’s aanvullende regels zoals registratie, meldplicht van gasten en toeristenbelasting.
Aankoop via een vennootschap
Vastgoed kan ook worden aangekocht via een vennootschap (bijvoorbeeld een Nederlandse BV of Italiaanse SRL). Dit kan voordelen hebben bij zakelijk gebruik of beleggingen, maar brengt ook extra administratieve verplichtingen en fiscale gevolgen met zich mee.
Conclusie: wat zijn de regels voor het kopen van een huis in Italië?
Wie als Nederlander een woning in Italië wil kopen, moet rekening houden met wettelijke vereisten zoals een codice fiscale, notariële overdracht en registratie in het kadaster. Het koopproces kent drie duidelijke fases en omvat bijkomende kosten zoals registratiebelasting, notariskosten en makelaarscourtage. Zorgvuldige controle van de juridische en bouwkundige status is essentieel. Professionele begeleiding voorkomt fouten en vertraging. Vakantiewoningen.nl ondersteunt kopers bij elke stap in dit traject met lokale expertise en praktische hulp.