Hoewel het kopen van een vakantiehuis in Spanje veel voordelen biedt, zijn er ook risico’s waar je als koper rekening mee moet houden. Deze risico’s zijn meestal te beperken of volledig te vermijden met de juiste voorbereiding, deskundige begeleiding en actuele kennis van lokale regelgeving. Toch is het belangrijk om ze serieus te nemen, want fouten in het aankoopproces of het beheer van de woning kunnen financiële of juridische gevolgen hebben.
In dit uitgebreide overzicht bespreken we de belangrijkste risico’s van het kopen van een vakantiehuis in Spanje, inclusief voorbeelden, financiële impact en tips om problemen te voorkomen.
1. Juridische risico’s bij aankoop
A. Geen of onvolledige eigendom
In Spanje is het cruciaal dat je vóór de aankoop laat controleren of:
- De verkoper de enige, volledige eigenaar is
- De woning correct is ingeschreven in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad)
- Er geen hypotheken, beslagen of erfpachtrechten op het object rusten
Voorbeeld: Een Nederlandse koper kocht een woning in Andalusië via een lokale makelaar, maar pas na de overdracht bleek dat de woning op grond stond die eigendom was van een andere familie. De afwikkeling kostte jaren en tienduizenden euro’s.
B. Illegale bouw of verbouwingen
Veel oudere woningen (vooral in landelijke gebieden) zijn uitgebreid zonder geldige bouwvergunning of buiten het bestemmingsplan. Dit kan leiden tot boetes, legalisatieprocedures of zelfs sloopverplichtingen.
Tip: Laat een lokale advocaat altijd de licencia de primera ocupación (gebruikstoestemming) en bouwtekeningen controleren.
C. Geen verhuurvergunning mogelijk
In populaire regio’s is toeristische verhuur aan strenge regels gebonden. In sommige gemeenten worden vergunningen niet meer verstrekt, of zijn ze alleen geldig voor bestaande eigenaren. Zonder vergunning riskeer je hoge boetes.
Voorbeeld: Op de Balearen zijn in bepaalde zones (zoals delen van Palma de Mallorca) nieuwe verhuurvergunningen sinds 2018 bevroren. Kopers die dit niet wisten, bleven met een onbruikbare investering zitten.
2. Fiscale en financiële risico’s
A. Onvoorziene kosten
Naast de aankoopprijs betaal je gemiddeld 10% tot 14% extra aan belastingen en notariskosten. Daarnaast zijn er jaarlijkse kosten zoals:
- IBI (onroerendgoedbelasting)
- Afvalheffing
- Onderhoudskosten
- VvE-bijdragen (bij appartementen)
- Kosten voor nutsvoorzieningen
Als deze kosten niet vooraf zijn meegenomen in je begroting, kan het bezit van een vakantiehuis financieel tegenvallen.
B. Wisselkoersrisico
Als je je woning financiert of beheert met euro’s vanuit Nederland, is er weinig risico. Maar ontvang je inkomsten in andere valuta (zoals Britse ponden of Noorse kronen), dan kan de wisselkoers invloed hebben op je rendement of aflossingen.
C. Veranderende belastingregels
Spanje en Nederland hebben een belastingverdrag dat dubbele belasting voorkomt, maar regels veranderen. Zo werkt Spanje met de IRNR (inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen), en Nederland hervormt box 3 (vermogen). Daardoor kunnen de fiscale lasten over enkele jaren toenemen.
3. Verhuur en bezettingsrisico
A. Afhankelijkheid van toerisme
Je rendement is sterk afhankelijk van toerisme. Bij wereldwijde gebeurtenissen zoals COVID-19 of lokale maatregelen (bijvoorbeeld verhuurverboden) kan de bezetting flink teruglopen.
Cijfers: Tijdens de coronapandemie daalde het aantal boekingen met 70% in delen van Andalusië, volgens data van Statista. Dit had direct impact op eigenaren die rekenden op verhuuropbrengsten.
B. Leegstand en inbraak
Langdurige leegstand maakt een woning kwetsbaar voor inbraak of schade. Zeker vrijstaande woningen buiten resorts hebben zonder sociale controle meer risico.
Tip: Werk met een lokaal sleutelbeheerbedrijf of kies voor een woning op een park met actieve beveiliging en onderhoud.
4. Risico op slecht advies of misleiding
A. Geen onafhankelijk aankoopbegeleiding
Veel makelaars in Spanje werken voor de verkopende partij en niet voor de koper. Er is geen verplichting voor aankoopbegeleiding zoals in Nederland. Zonder onafhankelijke adviseur loop je risico op:
- Te hoge aankoopprijs
- Verkeerde locatiekeuze
- Juridische valkuilen die pas later zichtbaar worden
B. Geen due diligence
Zonder juridische begeleiding worden veel kopers verrast door extra kosten, ongeldige vergunningen of verborgen gebreken. Dit komt vaker voor bij oudere woningen of particulier verkoop zonder notariële tussenkomst.
5. Politieke of regelgevende risico’s
De Spaanse overheid en regionale autoriteiten voeren soms beleid in dat direct invloed heeft op vakantiewoningen. Denk aan:
- Beperkingen op toeristische verhuur
- Hogere toeristenbelasting
- Aanpassing van erfbelasting of vermogensbelasting voor buitenlanders
Voorbeeld: In Catalonië wordt overwogen om het aantal licenties voor vakantieverhuur fors te beperken vanaf 2025. Dit kan invloed hebben op verhuurbaarheid en waarde.
6. Risico’s bij overlijden of nalatenschap
In Spanje geldt het lokale erfrecht, tenzij je via een testament expliciet aangeeft dat het Nederlands erfrecht van toepassing is (artikel 22 EU-Erfrechtverordening). Doe je dat niet, dan gelden mogelijk andere erfregels — bijvoorbeeld verplichte delen voor kinderen of fiscale nadelen voor buitenlandse erfgenamen.
Hoe beperk je deze risico’s?
| Risico | Aanbevolen maatregel |
|---|---|
| Juridische fouten bij aankoop | Altijd een onafhankelijke advocaat inschakelen |
| Illegale bouw | Controle bouwtekeningen en vergunningen |
| Verhuurvergunning | Laat dit vóór aankoop checken bij gemeente of advocaat |
| Leegstand en inbraak | Lokale sleutelbeheer of beveiliging laten installeren |
| Fiscale verrassingen | Laat je adviseren door een fiscalist met kennis van NL en ES |
| Erfkwesties | Stel een internationaal testament op via een notaris |
Conclusie
Een vakantiehuis in Spanje is een waardevolle investering, maar niet zonder risico’s. De grootste gevaren liggen op juridisch en fiscaal vlak, en in misverstanden over verhuur en gebruik. Deze risico’s zijn goed te beheersen met de juiste begeleiding, maar het vereist wel voorbereiding, discipline en kennis van de lokale regels.
Vakantiewoningen.nl helpt je bij het veilig aankopen van een woning in Spanje door je in contact te brengen met betrouwbare makelaars, advocaten en fiscalisten ter plaatse. We helpen je ook bij het beoordelen van projecten op juridische zekerheid, verhuurpotentieel en fiscale structuur.