Illegale bouw bij een vakantiehuis in Spanje vormt een serieus risico, met mogelijk grote financiële en juridische gevolgen voor de koper. Het komt vaker voor dan je zou verwachten, vooral in landelijke gebieden, op oudere percelen en bij woningen die zijn uitgebreid zonder vergunning. Denk aan een aanbouw, extra verdieping, terrasoverkapping, zwembad of zelfs een complete woning die niet is opgenomen in het eigendomsregister of kadastrale plan.
Als koper kun je aansprakelijk worden voor deze bouwovertredingen, ook al zijn ze door een vorige eigenaar gepleegd. Daarom is het cruciaal dat je vóór aankoop laat controleren of het huis legaal gebouwd is en of alle delen officieel geregistreerd zijn.
Hieronder lees je welke risico’s je loopt, hoe je illegale bouw herkent en hoe je dit voorkomt.
1. Wat wordt beschouwd als illegale bouw?
Illegale bouw houdt in dat (een deel van) de woning:
- Zonder bouwvergunning (licencia de obra) is gebouwd
- Afwijkt van de goedgekeurde bouwtekeningen bij de gemeente
- Niet is geregistreerd in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) of het kadaster (Catastro)
- Op verboden grond is gebouwd, zoals natuurgebied of landbouwgrond (suelo rústico)
Vooral op het platteland van Andalusië, Valencia en Murcia zijn veel woningen deels of volledig onvergund gebouwd.
2. Welke risico’s loop je als koper?
❌ A. Boetes of juridische sancties
- Gemeenten kunnen boetes opleggen tot €30.000 of meer
- In sommige gevallen ben je verplicht om het bouwwerk te slopen
- Je kunt aansprakelijk worden gesteld, zelfs als je niets wist van de overtreding
❌ B. Geen vergunning voor verbouwing of uitbreiding
- Je mag geen renovaties uitvoeren aan illegale delen
- Mogelijk geen aansluiting op nutsvoorzieningen (water, elektriciteit)
❌ C. Problemen bij verkoop of verhuur
- Je kunt de woning moeilijk verkopen als legalisatie niet mogelijk is
- Je krijgt geen toeristische verhuurvergunning (VUT) als de woning onregelmatigheden bevat
❌ D. Geen verzekering of aansprakelijkheid bij schade
- Schade aan illegaal gebouwde delen wordt vaak niet vergoed door de verzekering
- Bij letsel (bijv. val van illegaal terras) kan je persoonlijk aansprakelijk worden gesteld
3. Hoe herken je illegale bouw?
✅ Laat je advocaat of technisch adviseur altijd controleren of de volgende documenten kloppen:
| Document | Wat je moet controleren |
|---|---|
| Licencia de obra (bouwvergunning) | Is de hele woning (inclusief aanbouwen) vergund? |
| Certificado de final de obra | Is het bouwproject officieel goedgekeurd na voltooiing? |
| Cédula de habitabilidad | Is er een verklaring van bewoonbaarheid? |
| Nota simple + Catastro | Komt de werkelijke situatie overeen met de geregistreerde gegevens? (oppervlak, indeling, gebruik) |
Tip: vergelijk de kadastrale luchtfoto met de werkelijke staat van het huis (bijvoorbeeld via Google Maps of bij bezichtiging).
4. Kun je illegale bouw legaliseren?
Soms wel, afhankelijk van de gemeente, regio en leeftijd van de bouw:
| Situatie | Kans op legalisatie |
|---|---|
| Bouw ouder dan 6 jaar zonder handhaving | Redelijk, via declaración de asimilado fuera de ordenación (AFO) in Andalusië |
| Recente bouw (<4 jaar) zonder vergunning | Laag, kans op boete of afbraakverplichting |
| Gebouwd op beschermd of agrarisch gebied | Zeer laag tot onmogelijk |
Let op: legalisatie kan tijdrovend en kostbaar zijn (denk aan €3.000 – €15.000 voor technische rapporten, boetes, belastingen en architectkosten).
5. Voorbeeldsituatie
Een koper koopt een finca op het platteland van Valencia voor €210.000. Na aankoop blijkt:
- Er is een zwembad van 40 m² gebouwd zonder vergunning
- De aanbouw van 25 m² staat niet op het eigendomsregister
- De woning ligt op suelo rústico, waar wonen beperkt is toegestaan
Gevolg:
- Geen VUT-vergunning mogelijk
- Gemeente legt legalisatieverplichting op met boete van €6.000
- Verkoop wordt lastig en verzekering dekt schade niet volledig
Conclusie
Illegale bouw is één van de grootste risico’s bij het kopen van een vakantiehuis in Spanje. De gevolgen kunnen variëren van boetes en sloopverplichtingen tot problemen bij verhuur of wederverkoop.
✅ Laat vóór aankoop altijd controleren of alle gebouwen en uitbreidingen vergund en geregistreerd zijn. Dit doe je met hulp van een lokale advocaat, architect of technisch inspecteur.
Vakantiewoningen.nl helpt je bij het inschakelen van betrouwbare experts die alle juridische en bouwkundige aspecten controleren vóór je koopt. Wil je zeker weten dat jouw droomhuis legaal is? Vraag dan een aankoopscan inclusief legalisatiecheck aan.