Bij het kopen van een huis in Frankrijk liggen er verschillende valkuilen op de loer, vooral als u niet bekend bent met het Franse rechtssysteem, de lokale gebruiken of de technische staat van oudere woningen. Veel van deze risico’s zijn goed te voorkomen met een degelijke voorbereiding en begeleiding, maar ze mogen niet onderschat worden. Zeker als u het huis koopt als investering of voor verhuur, kunnen bepaalde misstappen kostbaar uitpakken.
Hieronder leest u de belangrijkste valkuilen – helder uitgelegd, met concrete voorbeelden en praktische tips.
1. Geen of onvolledige juridische controle
In Frankrijk geldt koop is koop zodra de akte (compromis de vente) is ondertekend, tenzij u expliciet ontbindende voorwaarden heeft opgenomen.
Valkuilen:
- Geen financieringsvoorbehoud opgenomen
- Geen bouwvergunning of onduidelijke kadastrale grenzen
- Erfdienstbaarheden (zoals recht van overpad) die niet bekend zijn
Voorbeeld:
U koopt een woning in de Ardèche met een perceel van 2.000 m², maar blijkt na eigendomsoverdracht slechts toegang te hebben via een privéweg van de buren – zonder officieel recht van overpad.
✅ Tip: Zorg dat de notaris het kadaster, bestemmingsplan én erfdienstbaarheden controleert. Laat altijd ontbindende voorwaarden opnemen.
2. Verouderde of verborgen gebreken
Frankrijk kent veel karakteristieke maar oude woningen. Deze huizen kunnen technisch achterstallig zijn, met verborgen gebreken zoals:
- Asbest in daken of leidingen
- Lood in verf of drinkwaterleidingen
- Houtworm of termieten (in zuidelijke regio’s verplicht inspectierapport)
- Verouderde elektrische installatie of verwarmingssysteem
Voorbeeld:
Een charmante stenen woning in de Dordogne blijkt geen dakisolatie en enkel glas te hebben. U rekent op €10.000 renovatie, maar komt uit op €35.000 inclusief elektra en verwarming.
✅ Tip: Laat vóór het tekenen van het compromis een bouwkundige keuring uitvoeren. Dit is niet standaard in Frankrijk, maar wel essentieel.
3. Geen of beperkte verhuurmogelijkheden
Niet elke woning mag zomaar toeristisch worden verhuurd. Sommige gemeenten hebben restricties of verplichtingen zoals:
- Registratieplicht bij de gemeente
- Beperking op kortetermijnverhuur (vooral in steden als Parijs, Nice of Bordeaux)
- Verhuurverbod binnen een copropriété (appartementencomplex)
- Geen vergunning voor changement d’usage (verandering van woon- naar toeristisch gebruik)
Voorbeeld:
U koopt een appartement in Montpellier om via Airbnb te verhuren, maar ontdekt pas na aankoop dat de VvE dit heeft verboden in het reglement.
✅ Tip: Informeer vooraf bij de mairie (gemeentehuis) en controleer bij appartementen altijd het reglement de copropriété.
4. Verkeerde inschatting van jaarlijkse lasten
Buitenlandse kopers onderschatten vaak de terugkerende kosten, zoals:
- Taxe foncière en taxe d’habitation
- Septic tank-keuringen en onderhoud (indien geen rioolaansluiting)
- Onderhoud bij afwezigheid (vocht, stormschade, tuinwerk)
- Verzekering en nutsvoorzieningen bij leegstand
Voorbeeld:
Een tweede huis in Bretagne staat 8 maanden per jaar leeg. Door vocht en stormschade is jaarlijks €2.000 aan onderhoud nodig, bovenop €1.500 aan lokale belastingen.
✅ Tip: Maak vooraf een realistische kostenbegroting per jaar, ook bij beperkt eigen gebruik.
5. Geen goede inschatting van het rendement
Als u het huis deels koopt als investering, is het cruciaal om realistische aannames te doen over bezettingsgraad, huurprijzen en kosten. Veel kopers:
- Overschatten het aantal verhuurweken
- Onderschatten de beheerkosten (schoonmaak, sleutelbeheer, platformkosten)
- Houden geen rekening met toeristenbelasting of Franse inkomstenbelasting
Voorbeeld:
U verwacht €15.000 verhuuropbrengst, maar realiseert €9.000 vanwege een beperkte bezetting. Na belasting en beheer blijft slechts €5.500 netto rendement over.
✅ Tip: Laat een verhuurpotentie-analyse maken op basis van locatie, woningtype en seizoen.
6. Onvoldoende kennis van het Franse rechtssysteem
Frankrijk kent veel juridische verschillen ten opzichte van Nederland, zoals:
- De notaris is verplicht en behartigt beide partijen
- De koop is al bindend bij het compromis de vente (na 10 dagen bedenktijd)
- De koper heeft minder wettelijke bescherming dan in Nederland
✅ Tip: Laat u begeleiden door een Nederlandstalige aankoopadviseur met kennis van het Franse recht en aankoopproces.
Conclusie
De grootste valkuilen bij het kopen van een woning in Frankrijk zijn onvoldoende juridische controle, onderschatting van onderhoudskosten, beperkingen op verhuur en een verkeerde inschatting van rendement. Door professioneel te werk te gaan – met keuringen, financiële planning en goede begeleiding – kunt u deze risico’s grotendeels voorkomen.
Vakantiewoningen.nl helpt u bij het herkennen en vermijden van deze valkuilen. Vraag gerust een aankoopscan of risicoanalyse aan voordat u een bod uitbrengt.