Zijn er subsidies of fiscale voordelen bij het kopen van een vakantiehuis in Duitsland?

Bij het kopen van een vakantiehuis in Duitsland zijn er enkele beperkte subsidies en fiscale voordelen beschikbaar, maar deze zijn vaak afhankelijk van de deelstaat, het gebruiksdoel van de woning (eigen gebruik of verhuur) en specifieke voorwaarden zoals duurzaamheid of renovatie. Er zijn géén landelijke subsidies puur voor de aankoop van een tweede woning, maar wel mogelijkheden voor energetische verbetering, toeristische investeringen en belastingvoordelen bij verhuur.

Hieronder vind je een overzicht van de relevante regelingen en voordelen, inclusief voorwaarden en voorbeelden.

1. Fiscale voordelen bij verhuur van je vakantiehuis

Als je je vakantiehuis in Duitsland (deels) verhuurt, kun je gebruikmaken van diverse fiscale aftrekposten, mits je deze inkomsten opgeeft bij het Duitse Finanzamt:

Voorbeeld:
Je ontvangt €10.000 aan verhuurinkomsten. Je maakt €4.000 aan aftrekbare kosten. Je betaalt dan slechts belasting over €6.000. Tarief: 14% – 42% afhankelijk van inkomen.

✅ Als niet-ingezetene meld je je aan bij het Finanzamt Neubrandenburg, dat alle buitenlandse eigenaren van vastgoed in Duitsland beheert.

2. Subsidies voor verduurzaming via KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau)

De Duitse KfW-bank biedt aantrekkelijke financieringsmogelijkheden en subsidies voor:

• Isolatie en energiebesparende renovatie
• Warmtepompen, zonnepanelen, HR++-glas
• Vervanging van oude verwarmingssystemen

Belangrijk:

• Subsidies gelden ook voor vakantiehuizen, mits het gebouw officieel geregistreerd is
• Verhuur of gedeeltelijk gebruik is meestal toegestaan
• Subsidie of lening moet worden aangevraagd vóór aanvang van de werkzaamheden

Voorbeelden van KfW-programma’s (2024):

✅ Let op: voor subsidie is vaak een energie-adviseur (Energieberater) vereist.

3. Lokale en regionale subsidies

Sommige deelstaten of gemeenten kennen aanvullende subsidies, bijvoorbeeld voor:

• Restauratie van monumentale panden
• Herbestemming van leegstaande woningen op het platteland (Leerstandsbeseitigung)
• Ontwikkeling van toeristische accommodaties in recreatiegebieden
• Aansluiting op warmtenetten of collectieve voorzieningen

Deze regelingen zijn zeer lokaal gebonden, vaak met beperkte budgetten. Vraag altijd na bij de Gemeinde of de Bauamt van de regio waar je koopt.

4. Vrijstelling van overdrachtsbelasting bij overdracht binnen familie

In Duitsland kun je bij overdracht van onroerend goed binnen families in sommige gevallen vrijstelling krijgen van de Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting), bijvoorbeeld bij:

• Erfenis of schenking aan directe bloedverwanten
• Aankoop door echtgenoot of geregistreerd partner

Dit geldt niet voor reguliere aankoop van een vakantiehuis door een derde, ook niet voor buitenlandse kopers. Daar blijft het tarief 3,5% tot 6,5%, afhankelijk van de deelstaat.

5. Kleineondernemersregeling (bij verhuur)

Verhuur je je woning professioneel en behaal je minder dan €22.000 omzet per jaar, dan kun je gebruikmaken van de Kleinunternehmerregelung:

• Je hoeft dan geen btw (MwSt) af te dragen over je huurinkomsten
• Je mag dan echter ook geen btw terugvorderen over kosten

Boven deze grens moet je je registreren als btw-plichtige ondernemer (Umsatzsteuerpflicht) in Duitsland.

6. Andere voordelen: erfbelasting en vermogensstructurering

Duits vastgoed biedt soms fiscale voordelen bij:

• Overerving: in Duitsland gelden relatief ruime vrijstellingen voor erfgenamen (tot €400.000 bij overdracht aan kinderen)
• Vermogensdiversificatie: buitenlandse vastgoedbezittingen worden in Nederland onder box 3 vrijgesteld van dubbele belasting, maar tellen wél mee voor je totaalvermogen

Conclusie

Er zijn géén landelijke subsidies voor het kopen van een vakantiehuis in Duitsland, maar wél fiscale voordelen bij verhuur én aantrekkelijke subsidies voor verduurzaming via de KfW-bank. In specifieke regio’s zijn er aanvullende regelingen voor renovatie of toeristisch gebruik.

✅ Door slim gebruik te maken van fiscale aftrek en energie-investeringen kun je de kosten aanzienlijk verlagen en het rendement verbeteren.

Vakantiewoningen.nl helpt je bij het aanvragen van subsidie- en financieringsmogelijkheden, en brengt je in contact met lokale adviseurs die bekend zijn met de regels in jouw regio. Vraag gerust een subsidiecheck of KfW-advies aan.