Vakantiewoningen te koop in Portugal

Vakantiehuis kopen in Portugal in 2026: de nieuwe IMT van 7,5% voor niet-residenten

Voor wie een vakantiehuis in Portugal wil kopen is 2026 het jaar waarin de rekening veranderde. Tot mei betaalde een Nederlander dezelfde progressieve overdrachtsbelasting (IMT) als een Portugees: bij een tweede woning van € 300.000 ongeveer 6% van de koopsom. Sinds de akten die vanaf 25 mei 2026 worden getekend, geldt voor niet-residenten een vast IMT-tarief van 7,5%, ongeacht de waarde van de woning. Dat volgt uit Decreto-Lei 97/2026 van 20 mei, onderdeel van het huisvestingspakket "Construir Portugal". Voor een appartement van € 200.000 loopt de belasting daarmee op van ongeveer € 3.500 naar € 15.000.

Deze gids behandelt wat u moet weten: of u mag kopen (ja, zonder beperking), wat een woning aan de Algarve of in Lissabon in 2026 kost, het koopproces met NIF, CPCV en escritura, de kosten koper onder het nieuwe tarief, hypotheek voor niet-residenten, IMI en AIMI, verhuur onder alojamento local na de terugdraaiing van Mais Habitação, verkoop en erven, en box 3 in Nederland. Peildatum voor de tarieven is 1 januari 2026, met het IMT-besluit van 20 mei 2026 en marktcijfers tot 1 september 2026 verwerkt. De bronnen staan onderaan.

De vaste IMT van 7,5%: wat er precies veranderde

Het parlement nam in februari 2026 het huisvestingspakket aan; Decreto-Lei 97/2026 van 20 mei voerde het uit. De kern voor een Nederlandse koper:

• Wie: iedere koper die geen fiscaal inwoner van Portugal is, ongeacht nationaliteit. EU-burgers zijn niet uitgezonderd.
• Wat: een vast tarief van 7,5% IMT over de hoogste van koopsom en fiscale waarde (VPT), in plaats van de progressieve tabel.
• Vanaf wanneer: akten die vanaf 25 mei 2026 worden verleden.
• Terugvragen: het verschil met het gewone tarief kan worden teruggevraagd als u binnen twee jaar fiscaal inwoner van Portugal wordt, of als u de woning in de eerste vijf jaar minstens 36 maanden verhuurt tegen een gematigde huur onder de regeling voor betaalbare verhuur.
• Juridisch omstreden: fiscalisten wijzen erop dat een heffing die uitsluitend niet-inwoners treft, spanning oplevert met het vrije verkeer van kapitaal (art. 63 VWEU). De Portugese fiscus honoreert bezwaren daarop niet uit zichzelf; wie het wil aanvechten, moet naar arbitrage of de rechter. Reken bij uw begroting dus met 7,5%.

Ter vergelijking, de progressieve tabel die voor fiscaal inwoners in 2026 geldt bij een woning die niet het eigen permanente hoofdverblijf is (de schijven stegen dit jaar met 2%):

Bouwgrond en niet-woningen kennen een vast tarief van 6,5%. Kopers gevestigd in een land op de Portugese lijst van belastingparadijzen betalen 10%.

Mag een Nederlander een huis kopen in Portugal?

Ja, zonder enige beperking: Portugal kent geen vergunning en geen ingezetenschapseis. Wat u nodig heeft is een NIF (Número de Identificação Fiscal), aan te vragen bij de belastingdienst of via een fiscaal vertegenwoordiger. Zonder NIF kunt u niets tekenen, geen belasting betalen en geen bankrekening openen. Sinds Portugal niet-EU-inwoners een fiscaal vertegenwoordiger voorschrijft en EU-inwoners niet, volstaat voor u een eigen NIF met een Portugees correspondentieadres of een gemachtigde.

Twee documenten bepalen of een woning bruikbaar is. De licença de utilização (gebruiksvergunning van de gemeente) zegt waarvoor het pand gebruikt mag worden; ontbreekt zij of staat er een ander gebruik dan wonen in, dan is de woning niet legaal bewoonbaar en niet verhuurbaar. De caderneta predial (fiscaal uittreksel) en de certidão permanente van het kadaster tonen de fiscale waarde, de eigenaar en de lasten. Laat beide vóór het bod opvragen.

Wat kost een huis in Portugal in 2026?

De Portugese markt stijgt hard door. Het statistiekbureau INE meet voor het eerste kwartaal van 2026 een mediane verkoopprijs van € 2.337 per m², 19,8% hoger dan een jaar eerder.

Bronnen: INE (verkoopprijzen Q1 2026) en Idealista (vraagprijzen juli 2026). Voor de gebieden waar Nederlanders zoeken: een appartement met twee slaapkamers in Lagos, Portimão of Albufeira kost € 300.000 tot € 500.000, een villa met zwembad in de Golden Triangle (Vilamoura, Quinta do Lago, Almancil) vanaf € 800.000, en in de Oost-Algarve (Tavira, Olhão) of het binnenland vindt u een gerenoveerd dorpshuis vanaf € 200.000. De Zilverkust (Óbidos, Nazaré, Foz do Arelho) en het binnenland van de Alentejo liggen op de helft van de Algarve; Noord-Portugal rond Porto en de Costa Verde ligt daar weer onder.

Reken bij elke vergelijking het nieuwe IMT-tarief mee: op € 400.000 betaalt een niet-resident nu € 30.000 in plaats van circa € 19.000 onder de oude tabel.

Het koopproces stap voor stap

Stap 1: NIF, bankrekening en advocaat

Vraag de NIF aan, open een Portugese bankrekening en neem een eigen advocaat (1 tot 1,5% van de koopsom). Die controleert de certidão permanente, de caderneta predial, de licença de utilização, het energiecertificaat en of er lasten, hypotheken of erfgenamen in de weg staan.

Stap 2: CPCV met sinal

Het voorlopige koopcontract (contrato-promessa de compra e venda) legt prijs, termijn en voorwaarden vast, met een aanbetaling (sinal) van doorgaans 10 tot 20%. Het CPCV is bindend: ziet u af, dan bent u de sinal kwijt; ziet de verkoper af, dan betaalt hij het dubbele terug. Tussen CPCV en akte zit meestal 30 tot 90 dagen. Laat het CPCV notarieel bekrachtigen als de verkoper een ontwikkelaar is of als u in termijnen betaalt.

Stap 3: IMT en zegelrecht betalen

Vóór de akte betaalt u de IMT en het zegelrecht (imposto do selo) van 0,8% via de belastingdienst; het betaalbewijs moet bij de notaris op tafel liggen. Sinds 2026 moet de IMT binnen dertig dagen na de aanslag zijn voldaan.

Stap 4: escritura en registratie

De escritura pública de compra e venda wordt bij de notaris getekend; u betaalt de restant koopsom en de eigendom gaat over. De notaris of uw advocaat schrijft de akte in bij het kadaster (Conservatória do Registo Predial) en meldt de wijziging bij de belastingdienst, zodat de IMI-aanslag naar u gaat.

Kosten koper in 2026

Rekenvoorbeeld voor een appartement van € 350.000 aan de Algarve, gekocht door een Nederlandse niet-resident: IMT 7,5% (€ 26.250), zegelrecht 0,8% (€ 2.800), notaris en registratie (€ 1.300), advocaat 1,2% (€ 4.200), samen circa € 34.550, ofwel 9,9%. Dezelfde woning zou voor een fiscaal inwoner circa € 20.400 aan IMT hebben gekost, een verschil van bijna € 6.000.

Hypotheek voor een niet-resident

Portugese banken (Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP, Santander Totta, BPI, Novobanco) verstrekken hypotheken aan niet-residenten tot 60 à 70% van de laagste van koopsom en taxatie, tegen Euribor plus een opslag, met een looptijd tot 30 jaar en tot 70 à 75 jaar oud. U heeft dus minimaal 30% eigen geld nodig plus de kosten koper, samen ruim 40% van de koopsom. Kosten: taxatie € 300 tot € 500, dossierkosten, een verplichte opstal- en overlijdensrisicoverzekering, en zegelrecht van 0,6% over het geleende bedrag. Nederlandse banken financieren geen Portugees onderpand; de rente op een Nederlandse overwaarde-opname is in Nederland niet aftrekbaar.

Jaarlijkse belastingen: IMI en AIMI

• IMI (gemeentelijke onroerendezaakbelasting): 0,30% tot 0,45% van de fiscale waarde (VPT) voor stedelijke panden; meer dan twee derde van de gemeenten hanteert het minimum van 0,30%. De bouwwaarde per m² die in de VPT-berekening wordt gebruikt, stijgt in 2026 van € 532 naar € 570, zodat aanslagen bij een herwaardering meestijgen. Voor een woning met een VPT van € 200.000 betaalt u € 600 tot € 900 per jaar, in maximaal drie termijnen.
• AIMI (aanvullende IMI, de Portugese vermogensbelasting op vastgoed): 0,7% over het deel van uw Portugese vastgoedwaarde boven € 600.000, 1% tussen € 1 en € 2 miljoen en 1,5% daarboven. De drempel geldt per persoon, dus voor een echtpaar samen € 1,2 miljoen. Voor de meeste vakantiewoningen speelt de AIMI niet.
• Overige lasten: condomínio bij een appartement (€ 400 tot € 2.000 per jaar), verzekering (€ 200 tot € 500), water, stroom en internet, en bij een villa het zwembadonderhoud.

Voor een appartement van € 350.000 aan de Algarve komt het totaal op circa € 2.000 tot € 4.000 per jaar zonder hypotheeklasten.

Verhuren onder alojamento local

De regels zijn sinds 2024 juist versoepeld, tegen de Europese trend in. De wet Mais Habitação uit 2023 legde een heffing van 15% op alojamento local (de CEAL) en beperkte nieuwe registraties; die CEAL is met Decreto-Lei 57/2024 afgeschaft met terugwerkende kracht tot 31 december 2023, en Decreto-Lei 76/2024 (van kracht sinds november 2024) bracht het stelsel terug naar de situatie daarvoor: registraties gelden voor onbepaalde tijd, de vijfjaarlijkse herautorisatie verviel en de landelijke bevriezing van nieuwe registraties is opgeheven.

Wat blijft:

• Registratie van het alojamento local bij de gemeente met een AL-nummer dat in elke advertentie moet staan.
• Áreas de contenção: gemeenten mogen zones aanwijzen waar geen nieuwe AL-registraties bij komen. Lissabon en Porto doen dat in het centrum, en verschillende Algarve-gemeenten hebben eigen begrenzingen. Controleer dit per adres vóór de koop; het bepaalt of u mag verhuren en wat de woning bij doorverkoop waard is.
• Toestemming van de VvE bij een appartement, als de splitsingsakte dat vereist.
• Btw van 6% op de overnachtingen op het vasteland, en inkomstenbelasting: als niet-resident wordt uw AL-inkomen in Portugal belast, in de regel via de categorie B met een forfaitaire kostenaftrek; laat een Portugese contabilista de aangifte doen.

Rendement: een appartement met twee slaapkamers in Albufeira of Lagos verhuurt in juli en augustus voor € 900 tot € 1.800 per week en in de schouderseizoenen voor de helft; na beheer (20 tot 25%), belasting, condomínio en IMI is 3 tot 5% netto van de koopsom realistisch, met de nieuwe IMT als extra drempel bij de instap.

Box 3 in Nederland en het verdrag

Voor een inwoner van Nederland valt de Portugese woning in box 3. Voor 2026 gelden een forfaitair rendement van 6,00% op overige bezittingen, een tarief van 36% en een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon. Een lening telt als schuld tegen een forfait van 2,70% na een drempel van € 3.800. Het belastingverdrag Nederland–Portugal wijst de heffing over onroerend goed en de verkoopwinst aan Portugal toe; Nederland verleent een vermindering naar evenredigheid van de waarde van de Portugese woning in uw box 3-vermogen. De IMI en de AIMI zijn niet verrekenbaar.

Verkoop en erven

Bij verkoop belast Portugal de meerwaarde: sinds de begrotingswet 2023 wordt ook bij een niet-resident 50% van de winst in aanmerking genomen en tegen het progressieve IRS-tarief belast, net als bij inwoners. Aankoopkosten, IMT, zegelrecht en aantoonbare verbeteringen van de laatste twaalf jaar mogen worden bijgeteld; de aankoopprijs wordt geïndexeerd na twee jaar bezit. Herinvestering in een eigen permanente woning geeft uitstel, maar dat is voor een vakantiewoning zelden bruikbaar. Nederland belast de verkoopwinst niet.

Portugal kent geen erfbelasting; wel geldt bij vererving of schenking buiten de rechte lijn een zegelrecht van 10%. Echtgenoten, kinderen en ouders zijn daarvan vrijgesteld. Nederland heft erfbelasting over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner. Laat een testament met rechtskeuze opstellen; zonder testament wikkelt de Portugese notaris de nalatenschap af naar Portugees recht, met een wettelijk erfdeel voor kinderen.

Checklist: vakantiehuis kopen in Portugal

• Vraag een NIF aan en open een Portugese bankrekening.
• Reken als niet-resident met 7,5% IMT plus 0,8% zegelrecht: samen circa 10 tot 11% kosten koper.
• Weeg af of u binnen twee jaar fiscaal inwoner wordt of langdurig gaat verhuren; dan kunt u het verschil terugvragen.
• Laat een eigen advocaat de certidão permanente, caderneta predial en licença de utilização controleren.
• Controleer of het adres in een área de contenção voor alojamento local ligt.
• Het CPCV is bindend; de sinal van 10 tot 20% bent u kwijt als u afziet.
• Financiering: Portugese bank tot 60 à 70%, dus ruim 40% eigen geld inclusief kosten.
• Begroot IMI, eventueel AIMI boven € 600.000, condomínio en verzekering: € 2.000 tot € 4.000 per jaar bij € 350.000.
• Bij verhuur: AL-registratie, nummer in elke advertentie, btw 6% en aangifte via een contabilista.
• Geef de woning in Nederland op in box 3 en vraag de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting.

Bronnen

• Decreto-Lei 97/2026 van 20 mei 2026 (vast IMT-tarief van 7,5% voor niet-residenten, akten vanaf 25 mei 2026), onderdeel van het pakket "Construir Portugal" dat het parlement in februari 2026 aannam; analyses van Kore Partners en Idealista, juni 2026
• Código do IMT, tabellen 2026 (schijven met 2% verhoogd in de begrotingswet 2026); Código do Imposto do Selo; PwC Portugal en APCMC, IMT-tabellen 2026
• Código do IMI en AIMI, tarieven 2026 (PwC Guia Fiscal 2026); bouwwaarde per m² 2026 (€ 570)
• Decreto-Lei 57/2024 (afschaffing CEAL met terugwerkende kracht tot 31 december 2023) en Decreto-Lei 76/2024 (regime alojamento local sinds november 2024); Turismo de Portugal
• INE, Estatísticas de preços da habitação, eerste kwartaal 2026; Idealista, vraagprijzen Algarve juli 2026
• Begrotingswet 2023 (mais-valias niet-residenten, 50% tegen progressief tarief)
• Belastingverdrag Nederland–Portugal; Belastingdienst, box 3 2026

Peildatum 1 januari 2026 voor de tarieven, met het IMT-besluit van 20 mei 2026 en marktcijfers tot 1 september 2026. Het vaste tarief van 7,5% voor niet-residenten is nieuw en juridisch omstreden; laat de toepassing op uw situatie en de mogelijkheid tot teruggave door een Portugese advocaat of contabilista bevestigen voordat u tekent.