Vakantiewoningen te koop in Frankrijk

Vakantiehuis kopen in Frankrijk in 2026: kosten, regels, prijzen en stappen

Frankrijk is het land waar Nederlanders het langst en het meest vakantiehuizen kopen: gîtes in de Dordogne, boerderijen in de Bourgogne, huizen aan de Bretonse kust, appartementen in de Alpen en aan de Côte d'Azur. Een vakantiehuis in Frankrijk kopen is juridisch overzichtelijk (notaris, tien dagen bedenktijd, volle eigendom), maar fiscaal veranderde er de laatste jaren veel: de overdrachtsbelasting is in 2025 tijdelijk verhoogd, de taxe d'habitation bestaat voor tweede woningen nog steeds en wordt in 1.666 gemeenten met tot 60% verhoogd, en sinds de wet Le Meur en de nationale registratie van 20 mei 2026 is verhuur aan toeristen gebonden aan een registratienummer, een energielabel en gemeentelijke quota.

Deze gids behandelt wat u moet weten: of u mag kopen (ja), wat een vakantiehuis in Bretagne, de Dordogne of de Provence in 2026 kost, het koopproces met compromis en acte authentique, de frais de notaire, hypotheek voor niet-inwoners, de jaarlijkse belastingen (taxe foncière, THRS, IFI), verhuur onder de wet Le Meur, verkoop en erven, en box 3 in Nederland. Peildatum voor de tarieven is 1 januari 2026 (registratie meublés 20 mei 2026), voor de marktcijfers 1 september 2026; de bronnen staan onderaan.

De zeven verdiepende artikelen: eenmalige aankoopkosten, belastingen bij aankoop en bezit, hypotheekmogelijkheden, alternatieve financiering, subsidies, verzekeringen en de checklist financiering. Korte antwoorden op losse vragen staan op pagina's als wat kost een vakantiehuis gemiddeld in Frankrijk, wat zijn de jaarlijkse kosten van een tweede huis en wat zijn de valkuilen.

Mag een Nederlander een vakantiewoning kopen in Frankrijk?

Ja, zonder enige beperking; zie ook kan ik als Nederlander een vakantiewoning kopen in Frankrijk. U heeft geen Frans fiscaal nummer nodig om te kopen (de notaris vraagt het aan bij de registratie), een Franse bankrekening is niet verplicht maar praktisch voor de belastingen en de nutsvoorzieningen, en de notaris werkt met een beëdigde vertaler of een tweetalige akte als u geen Frans leest. Nederlanders zijn na Britten, Belgen en Zwitsers een van de grootste groepen buitenlandse kopers: ongeveer 8% van de buitenlandse aankopen in 2025, met een mediaan budget van € 298.000 (30% meer dan in 2022) en een voorkeur voor de Creuse, de Corrèze, de Dordogne, de Auvergne en de Ardèche.

Wat kost een vakantiehuis in Frankrijk in 2026?

De Franse markt is na de correctie van 2023 en 2024 vlak: de notarissen noteren voor het tweede kwartaal van 2026 een daling van 0,8% (huizen -1,3%) na een jaar van licht herstel, en verwachten op basis van de voorlopige contracten tot eind juli een jaarverandering van -0,6%. Voor een koper betekent dat onderhandelingsruimte en veel aanbod, vooral op het platteland.

Bronnen: Notaires de France en Insee (indices T1 en T2 2026), Meilleurs Agents, SeLoger en PAP (vraagprijzen per departement, juni tot september 2026). Wat dat in koopsommen betekent:

• Vakantiehuis kopen in Bretagne: een stenen huis met tuin in het binnenland van de Côtes-d'Armor of het Finistère € 150.000 tot € 250.000; aan de kust (Golfe du Morbihan, Crozon, Côte de Granit Rose) € 350.000 tot € 700.000. Zie ook de populairste regio's.
• Gîtes kopen in Frankrijk: een boerderij met twee tot vier gîtes in de Dordogne, de Lot of de Charente € 400.000 tot € 800.000; vaak al met verhuurhistorie en zwembad.
• Vakantiehuis in Zuid-Frankrijk: een dorpshuis in de Ardèche, de Gard of de Drôme vanaf € 150.000; een mas in de Provence met zwembad vanaf € 600.000; aan de Côte d'Azur vanaf € 500.000 voor een appartement met zeezicht.
• Recreatiewoning in Frankrijk: chalets en bungalows op vakantieparken (Center Parcs-achtige domeinen, campings met chalets) € 60.000 tot € 200.000, meestal op erfpacht of met een verhuurplicht; lees het parkreglement.

Het koopproces in Frankrijk stap voor stap

Het Franse proces is strak geregeld; zie ook hoe werkt het aankoopproces en wat doet een notaris in Frankrijk.

Stap 1: bod en compromis de vente

Na een schriftelijk bod (offre d'achat) tekent u het voorlopige koopcontract, meestal een compromis de vente bij de notaris of de makelaar, met een aanbetaling van 5 tot 10% op de derdenrekening van de notaris. Het compromis bevat de opschortende voorwaarden (financiering is wettelijk verplicht als u leent), de diagnostics (DPE, asbest, lood, termieten, elektra, gas, natuurrisico's, riolering) en de datum van de akte.

Stap 2: tien dagen bedenktijd

Na ontvangst van het getekende compromis heeft u als particuliere koper tien dagen wettelijke bedenktijd (délai de rétractation, loi SRU) waarin u zonder opgaaf van reden en zonder kosten kunt afzien. Die termijn is niet weg te contracteren. Gebruik hem om de stukken te laten lezen.

Stap 3: financiering en voorbereiding door de notaris

De notaris controleert titel, hypotheken, erfdienstbaarheden, het stedenbouwkundig certificaat, het voorkeursrecht van de gemeente (droit de préemption) en bij een appartement de stukken van de copropriété. Bij een lening geeft de wet u minstens een maand voor de financieringsvoorwaarde. Tussen compromis en akte zitten in de regel twee tot drie maanden.

Stap 4: acte authentique

Bij de notariële akte betaalt u de koopsom minus de aanbetaling en de frais de notaire. De eigendom gaat over bij de akte; de notaris publiceert haar bij het hypotheekkantoor (service de publicité foncière). Daarna: verzekering, nutsvoorzieningen, aangifte bij de gemeente en (bij verhuur) registratie.

Kosten koper: de frais de notaire

De eenmalige aankoopkosten heten in Frankrijk "frais de notaire", maar het grootste deel is belasting die de notaris afdraagt; zie ook welke belastingen betaal ik bij het kopen.

Rekenvoorbeeld voor een huis van € 300.000 in de Dordogne, bestaande bouw, zonder lening: DMTO 6,32% (€ 18.960), émoluments circa € 3.400 plus TVA (€ 4.080), débours en formaliteiten (€ 1.200), samen circa € 24.240, ofwel 8,1%. Met een lening van € 200.000 komt daar circa € 2.500 bij. Zie ook hoeveel eigen geld heb ik nodig.

Hypotheek voor een niet-inwoner

De hypotheekmogelijkheden zijn redelijk: gespecialiseerde Franse banken en de internationale afdelingen van de grootbanken lenen aan Nederlandse inwoners, met een eigen inbreng van 20 tot 30% plus de kosten, een looptijd tot 20 jaar (25 voor inwoners) en de HCSF-norm van maximaal 35% van het netto-inkomen aan totale lasten inclusief verzekering. Een overlijdensrisicoverzekering (assurance emprunteur) is in de praktijk verplicht, met vrije keuze van verzekeraar (loi Lemoine). Vervroegd aflossen kost maximaal zes maanden rente en 3% van het kapitaal. Nederlandse banken financieren geen Frans onderpand; de rente op een Nederlandse overwaarde-opname is niet aftrekbaar. Lees kan ik een hypotheek krijgen voor een vakantiehuis in Frankrijk en alternatieve financieringsopties.

Jaarlijkse belastingen: taxe foncière, THRS en IFI

De belastingen tijdens het bezit zijn de laatste jaren gestegen:

• Taxe foncière: eigenaarsbelasting op de kadastrale huurwaarde, jaarlijks geherwaardeerd (+0,8% in 2026) en met gemeentelijke tarieven die in veel gemeenten fors zijn verhoogd. Voor een dorpshuis in de Dordogne € 800 tot € 1.500 per jaar; aan de Côte d'Azur € 2.000 tot € 4.000.
• Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS): afgeschaft voor hoofdverblijven, blijft bestaan voor tweede woningen, zonder abattement. In zones tendues mag de gemeente een opslag van 5 tot 60% heffen; in 2026 doen 1.666 van de 3.689 daartoe bevoegde gemeenten dat (45%), met een gemiddelde opslag van 41,8%, en 688 gemeenten op het maximum van 60%, waaronder Parijs, Nice, Bordeaux en veel kust- en berggemeenten. Reken op € 600 tot € 2.500 per jaar, in kustplaatsen meer.
• IFI: vermogensbelasting op vastgoed boven € 1.300.000 netto; een niet-inwoner wordt alleen over Frans vastgoed belast, tegen 0,5 tot 1,5%.
• Verzekering, copropriété, nutsvoorzieningen: € 2.000 tot € 5.000 per jaar naar grootte en ligging.

Voor een huis van € 300.000 in de Dordogne komt het totaal op circa € 3.500 tot € 6.000 per jaar; voor een appartement aan de Côte d'Azur op € 6.000 tot € 10.000.

Verhuren onder de wet Le Meur

De regels voor meublés de tourisme zijn met de wet Le Meur (19 november 2024) en de nationale registratie fors aangescherpt; zie mag ik mijn vakantiehuis in Frankrijk verhuren aan toeristen:

• Registratie. Sinds 20 mei 2026 moet elk meublé de tourisme een nationaal registratienummer hebben (téléservice), vermeld in elke advertentie, met opgave of het een hoofd- of tweede woning is.
• Changement d'usage. In gemeenten boven 200.000 inwoners en in zones tendues is voor een tweede woning een vergunning voor bestemmingswijziging nodig; gemeenten mogen quota instellen en een DPE van minimaal E eisen bij nieuwe aanvragen.
• Energielabel. Een DPE is voor meublés de tourisme verplicht geworden; in zones met changement d'usage is minimaal label E vereist en per 1 januari 2034 minimaal D. Een woning met label F of G in een zone tendue die na 21 november 2024 voor het eerst wordt verhuurd, mag niet als meublé de tourisme worden verhuurd.
• Taxe de séjour per gast per nacht, geïnd door de verhuurder of het platform.

Fiscaal: een niet-inwoner betaalt over Franse huurinkomsten minimaal 20% tot € 29.315 (2026) en 30% daarboven, plus 7,5% prélèvement de solidarité (geen CSG/CRDS voor wie in de EU sociaal verzekerd is). Het micro-BIC-forfait is sinds 2025 30% voor niet-geclassificeerde meublés (tot € 15.000 omzet) en 50% voor geclassificeerde (tot € 77.700); laat uw woning dus classificeren (sterren) als u serieus verhuurt. Het verdrag Nederland–Frankrijk (1973) wijst de heffing aan Frankrijk toe; Nederland verleent een vermindering in box 3. Zie moet ik belasting betalen over de verhuur. Rendement: een gîte in de Dordogne verhuurt in juli en augustus voor € 900 tot € 1.800 per week; met beheer en belasting is 3 tot 4% netto van de koopsom realistisch, aan de kust en in de Alpen iets meer. Lees ook is een vakantiehuis in Frankrijk aantrekkelijk als investering.

Box 3 in Nederland en het verdrag

Voor een inwoner van Nederland valt de Franse woning in box 3. Voor 2026 gelden een forfaitair rendement van 6,00% op overige bezittingen, een tarief van 36% en een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon. Een lening telt als schuld tegen een forfait van 2,70% na een drempel van € 3.800. Het verdrag van 1973 wijst de heffing over onroerend goed (art. 6) en de verkoopwinst (art. 13) aan Frankrijk toe; Nederland verleent een vermindering naar evenredigheid van de waarde van de Franse woning in uw box 3-vermogen. De taxe foncière en de THRS zijn niet verrekenbaar.

Verkoop, erven en schenken

Bij verkoop belast Frankrijk de winst (plus-value) met 19% inkomstenbelasting plus 7,5% prélèvement de solidarité voor EU-inwoners (in plaats van 17,2% sociale heffingen), met een afslag naar bezitsduur: vrij van inkomstenbelasting na 22 jaar en van de sociale heffing na 30 jaar, en een surtaxe van 2 tot 6% boven € 50.000 winst. Aankoopkosten mogen forfaitair met 7,5% en werken na vijf jaar met 15% worden bijgeteld. Een fiscaal vertegenwoordiger is voor EU-inwoners niet nodig. Nederland belast de winst niet.

Bij overlijden heft Frankrijk erfbelasting over het Franse vastgoed van een niet-inwoner: de partner is vrijgesteld, kinderen hebben een vrijstelling van € 100.000 per kind en betalen daarboven 5 tot 45% (20% tussen € 15.932 en € 552.324). Er is geen erfbelastingverdrag; Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap en verrekent. Een schenking van het huis aan de kinderen kent dezelfde tarieven en een vrijstelling per vijftien jaar. Lees wat gebeurt er met mijn Franse vakantiehuis bij overlijden.

Subsidies, verzekeringen en de energieregels

MaPrimeRénov' en de éco-PTZ zijn bedoeld voor een hoofdverblijf of een verhuurde woning, niet voor een tweede woning. Wel geldt voor elke woning ouder dan twee jaar, ook een vakantiehuis, het verlaagde btw-tarief van 10% op renovatie en 5,5% op energetische werken. Bij verkoop is een DPE verplicht en bij een vrijstaande woning met label E, F of G ook een audit énergétique. Lees subsidies bij aankoop en renovatie in Frankrijk. Verzekeren is niet wettelijk verplicht voor een vrijstaande woning, wel in een copropriété (aansprakelijkheid) en bij een hypotheek; elke schadepolis draagt de CatNat-opslag van 20% die overstroming, droogte en aardbeving dekt na een erkenning per arrêté, met een eigen risico van € 380 (€ 1.520 bij droogte). Lees verplichte en aanbevolen verzekeringen in Frankrijk.

Checklist: vakantiehuis kopen in Frankrijk

• Kies de streek op budget en gebruik: Creuse, Corrèze, Dordogne en Bretagne-binnenland goedkoop; Bretonse kust, Provence en Alpen duur.
• Reken met 7 tot 8,5% frais de notaire bij bestaande bouw en 2 tot 3% bij nieuwbouw; vraag of de courtage in de prijs zit.
• Lees de diagnostics vóór het compromis, vooral DPE, riolering (assainissement) en natuurrisico's.
• Gebruik de tien dagen bedenktijd om de stukken te laten lezen.
• Financiering: Franse bank met 20 tot 30% eigen inbreng, of Nederlandse overwaarde; neem de financieringsvoorwaarde op.
• Begroot taxe foncière, THRS (met eventuele opslag tot 60%), verzekering en onderhoud: € 3.500 tot € 10.000 per jaar naar ligging.
• Bij verhuur: nationaal registratienummer, DPE minimaal E in zones met changement d'usage, classificatie voor het 50%-forfait, aangifte tegen minimaal 20% plus 7,5%.
• Regel een testament met rechtskeuze; kinderen betalen boven € 100.000 Franse erfbelasting.
• Geef de woning in Nederland op in box 3 en vraag de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting.

Werk dit uit met de checklist voorbereiding financiering in Frankrijk en waar moet ik op letten bij het kopen van een vakantiehuis in Frankrijk.

Bronnen

• Code général des impôts art. 1594 D (DMTO), 1407 ter (THRS-majoratie), 197 A (minimumtarief niet-inwoners), 150 U e.v. en 244 bis A (plus-value), 777 en 779 (erfbelasting); loi de finances 2025 (DMTO-verhoging tot 31 maart 2028)
• Loi n° 2024-1039 van 19 november 2024 (loi Le Meur): nationale registratie, DPE, micro-BIC; téléservice d'enregistrement (20 mei 2026)
• DGFiP, délibérations THRS 2026 (1.666 gemeenten, gemiddeld 41,8%)
• Arrêté tarifs des notaires (émoluments); Code de la consommation L313-47 (vervroegd aflossen); HCSF (35%); loi Lemoine (assurance emprunteur)
• Notaires de France en Insee, indices des prix des logements anciens T1 en T2 2026 en projections juli 2026; Notaires de France, acquéreurs étrangers non résidents 2025; Meilleurs Agents, SeLoger en PAP, prijzen per departement juni tot september 2026
• Belastingverdrag Nederland–Frankrijk 1973, art. 6 en 13; Belastingdienst, box 3 2026

Peildatum 1 januari 2026 voor tarieven (verhuurregistratie 20 mei 2026) en 1 september 2026 voor de marktcijfers. De DMTO verschilt per departement en de THRS-opslag per gemeente; controleer ze bij de notaris en de gemeente voordat u tekent.