De frais de notaire kunnen nooit worden meegefinancierd. Dat is de post die Nederlandse kopers het vaakst verrast, want hij is ruim twee keer zo hoog als de kosten koper bij een gewone Nederlandse woning.
Wat de kosten koper precies zijn
"Frais de notaire" is een verzamelnaam. Het grootste deel gaat niet naar de notaris maar naar de staat.
| Post | Bestaande bouw | Bij € 300.000 |
|---|---|---|
| Droits de mutation, de overdrachtsbelasting | 6,32% in de meeste departementen, 5,81% in elf departementen | € 18.960 |
| Émoluments van de notaris, wettelijk barème | degressief, 0,799% boven € 60.000, plus 20% btw | ongeveer € 3.400 |
| Débours en formaliteiten | vaste bedragen | € 1.200 tot € 1.900 |
| Totaal | 7 tot 8,5% | € 24.240, ofwel 8,1% |
De overdrachtsbelasting ging per 1 april 2025 tijdelijk omhoog: departementen mochten het departementale deel van 4,5% naar 5,0% brengen, en de meeste deden dat. Die verhoging loopt tot 31 maart 2028. Elf departementen bleven op 4,5%, waar het totaal dus 5,81% is. Vraag uw notaris welk tarief in uw departement geldt.
Bij nieuwbouw, een VEFA van minder dan vijf jaar oud, is het anders: dan zit er 20% btw in de prijs en betaalt u alleen 0,715% taxe de publicité foncière, waardoor de bijkomende kosten op 2 tot 3% uitkomen. De btw zit dan wel al in de vraagprijs.
De makelaarscourtage zit vaak al in de prijs
Franse makelaars rekenen 3 tot 8%, zonder wettelijk tarief. Staat er "FAI" of "frais d'agence inclus" bij de vraagprijs, dan is de courtage in het bedrag verwerkt en betaalt u haar in de praktijk zelf. Staat er "hors frais d'agence", dan komt zij er nog bij.
Belangrijk voor uw rekensom: de droits de mutation worden berekend over de prijs zonder de courtage als die apart in de akte staat. Laat de makelaarskosten dus apart benoemen; dat scheelt zes procent overdrachtsbelasting over dat bedrag.
Als u leent bij een Franse bank
Franse banken financieren niet-inwoners, maar alleen enkele gespecialiseerde banken doen dat vlot. De voorwaarden:
- Eigen inbreng 20 tot 30% van de koopsom, plus de frais de notaire uit eigen middelen.
- Looptijd maximaal 20 jaar voor niet-inwoners, tegen 25 jaar voor Franse inwoners.
- De HCSF-norm: uw totale maandlasten, inclusief de Nederlandse hypotheek en inclusief de verzekering, mogen niet boven 35% van uw bruto inkomen uitkomen. Dat is een harde grens en de reden dat veel Nederlandse aanvragen sneuvelen.
- Assurance emprunteur: een overlijdensrisicoverzekering is niet wettelijk verplicht maar wordt in de praktijk geëist. U mag sinds 2022 zelf een verzekeraar kiezen, wat honderden euro's per jaar kan schelen.
- Zekerheid: een hypothèque of een privilège de prêteur de deniers via de notaris, wat 0,5 tot 1,5% kost bovenop de frais de notaire.
Vervroegd aflossen mag, tegen maximaal zes maanden rente of 3% van het kapitaal, wat het laagst uitkomt.
De veelgekozen route: overwaarde uit Nederland
Een groot deel van de Nederlandse kopers financiert het Franse huis niet in Frankrijk maar met de overwaarde van de eigen woning of met spaargeld. Dat is administratief veel eenvoudiger, u bent een contante koper en dat geeft onderhandelingsruimte, en u ontloopt de HCSF-norm.
Wel geldt: de rente op zo'n lening is in Nederland niet aftrekbaar, want het Franse huis is geen eigen woning. De lening telt als schuld in box 3, tegen een forfait van 2,70% na een drempel van € 3.800. Zie kan ik een hypotheek krijgen voor een vakantiehuis in Frankrijk.
Reken ook het eerste jaar mee
Naast de aankoop heeft u geld nodig voor de maanden erna. Wat kopers structureel onderschatten:
- Inrichting. Een leeg Frans huis inrichten kost al gauw € 8.000 tot € 20.000.
- Direct noodzakelijk onderhoud. Een dak, een fosse septique of de elektra; laat een diagnostiqueur of aannemer vooraf ramen.
- Taxe foncière en de tweedewoningbelasting vanaf het eerste jaar. In 1.666 gemeenten geldt in 2026 een opslag op de taxe d'habitation voor tweede woningen, gemiddeld bijna 42% en in 688 gemeenten het maximum van 60%.
- Verzekering, water, elektra en internet lopen het hele jaar door.
De volledige jaarrekening staat in wat zijn de jaarlijkse kosten van een tweede huis in Frankrijk.
Wat kost een huis eigenlijk?
De Franse markt daalde licht in 2026: in het tweede kwartaal 0,8%, met huizen 1,3% lager. Per regio verschilt het sterk. In de Dordogne lag de gemiddelde vierkantemeterprijs in juni 2026 op € 1.730, in Bretagne op € 2.459, en in de Var en Alpes-Maritimes op € 4.684 tot € 5.671.
Het mediane budget van Nederlandse kopers stond in 2026 op € 298.000, dertig procent hoger dan in 2022. Nederlanders zijn goed voor acht procent van de buitenlandse kopers, met de Creuse, Auvergne-Rhône-Alpes en de Corrèze als groeiende bestemmingen.
Een voorbeeld van begin tot eind
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Huis in de Dordogne | € 300.000 |
| Frais de notaire, 8,1% | € 24.240 |
| Inrichting | € 12.000 |
| Eerste onderhoud | € 10.000 |
| Eerste jaar vaste lasten | € 3.500 |
| Contant nodig | € 349.740 |
| Met een Franse lening van 75% | € 124.740 eigen geld |
In het kort
- Kosten koper 7 tot 8,5% bij bestaande bouw, 2 tot 3% bij nieuwbouw.
- Overdrachtsbelasting 6,32%, of 5,81% in elf departementen.
- De frais de notaire worden nooit meegefinancierd.
- Franse banken vragen 20 tot 30% eigen inbreng en houden 35% schuldenlast aan.
- Laat de makelaarscourtage apart in de akte zetten; dat scheelt overdrachtsbelasting.
- Reken inrichting, eerste onderhoud en het eerste jaar lasten mee.
Peildatum 1 januari 2026, marktcijfers 1 september 2026. Tarieven per departement verschillen; laat ze door uw notaris bevestigen. Meer in de landgids Frankrijk.
