Een hypotheek voor een vakantiehuis in Frankrijk
Kan ik als Nederlander een hypotheek krijgen in Frankrijk?
Ja. Frankrijk kent geen beperking voor buitenlandse kopers, en een aantal Franse banken heeft afdelingen voor niet-inwoners die een tweede woning financieren; de grote onlinebanken doen het niet. Wat anders is dan voor een Franse inwoner: de bank vraagt 20 tot 30% eigen inbreng, een looptijd van hoogstens twintig jaar (vijfentwintig voor inwoners), en past de norm van de Franse toezichthouder toe dat de totale schuldenlast inclusief de verzekering van de lening niet boven 35% van het netto-inkomen komt. Bij verhuur telt de bank hoogstens 70% van de verwachte huur mee. Een Nederlandse geldverstrekker neemt een Frans huis niet als onderpand; de Nederlandse route is de overwaarde van de eigen woning, en die is voor de meeste kopers van een Frans huis eenvoudiger dan een Franse lening.
Hoeveel eigen geld is vereist bij een hypotheek in Frankrijk?
Eerst de "frais de notaire", die geen bank financiert:
| Post | Hoogte |
|---|---|
| droits de mutation | 6,32% in de meeste departementen (5,81% in elf), bij bestaande bouw |
| émoluments notaris | wettelijk barème, ca. 0,8% plus btw boven € 60.000, plus débours |
| nieuwbouw | 20% btw in de prijs en "frais réduits" van 2 tot 3% |
| makelaar | vaak in de prijs (FAI), dan ten laste van de koper |
| hypotheekakte | hypothèque of privilège de prêteur de deniers, 0,5 tot 1,5% van de lening |
Dat is 7 tot 8,5% bij bestaande bouw. Daar bovenop de 20 tot 30% van de koopsom die de bank niet financiert: bij een huis van € 300.000 ruwweg € 24.000 aan kosten plus € 60.000 tot € 90.000 eigen inbreng, plus de hypotheekakte.
Wat zijn de actuele hypotheekrentes in Frankrijk?
Die noemen we niet; ze veranderen meerdere keren per jaar. Wat blijvend is: Frankrijk kent de vaste rente voor de hele looptijd als norm, en de Franse wet begrenst de kosten van uitstappen: de vergoeding bij vervroegde aflossing is hoogstens zes maanden rente en nooit meer dan 3% van het openstaande kapitaal. Voor een niet-inwoner ligt de rente hoger dan voor een inwoner. Daar komt de assurance emprunteur bij, de overlijdens- en arbeidsongeschiktheidsverzekering die vrijwel elke bank eist en die bij een niet-inwoner duurder is; sinds 2022 mag u die bij elke verzekeraar sluiten en elk moment wisselen. En de rente is nergens aftrekbaar: het huis zit in Nederland in box 3.
Welke banken verstrekken hypotheken aan buitenlanders in Frankrijk?
Enkele grote banken via hun afdeling voor niet-inwoners, regionale banken in streken met veel buitenlandse kopers, en gespecialiseerde bemiddelaars die met die banken werken; een lijst met namen is binnen een jaar onjuist. Wat blijft: de courtier die vaker met niet-inwoners werkt, weet welke bank op dit moment een Nederlands dossier accepteert, en bespaart u de weigeringen van de banken die het niet doen. Reken op twee tot drie maanden.
Welke documenten zijn nodig voor een hypotheekaanvraag in Frankrijk?
- paspoort en een bewijs van uw adres in Nederland;
- inkomensbewijzen: de laatste drie loonstroken en twee aangiften, of jaarrekeningen bij een eigen bedrijf, met een beëdigde vertaling als de bank erom vraagt;
- bankafschriften van drie maanden en een overzicht van de Nederlandse hypotheek en andere kredieten; een Franse bank kent de BKR niet en vraagt ernaar;
- het compromis de vente of de promesse, het DPE en bij een appartement het règlement de copropriété met de laatste afrekeningen;
- bij verhuur een verhuurprognose; de bank telt 70% mee.
Hoeveel procent van de woningwaarde kan ik financieren in Frankrijk?
Als niet-inwoner 70 tot 80% van de koopsom of de taxatie, en de kosten nooit; voor een inwoner is 90 tot 100% gangbaar. De bank let daarnaast op het DPE: een huis met label F of G is voor verhuur als woning verboden (G sinds 2025, F per 2028) en voor een toeristische verhuurvergunning is minimaal E vereist; banken rekenen de renovatie mee of vragen die mee te financieren.
Wat zijn de verschillen met een Nederlandse hypotheek?
| Onderwerp | Frankrijk | Nederland |
|---|---|---|
| renteaftrek | geen; box 3 | alleen eigen woning |
| belening | 70–80% voor een niet-inwoner | tot 100% van de woningwaarde |
| looptijd | max. 20 jaar voor een niet-inwoner | 30 jaar |
| toets | HCSF: schuldenlast max. 35% incl. verzekering | toetsrente en NIBUD-normen |
| rente | vast voor de hele looptijd is de norm | rentevaste periode |
| vervroegd aflossen | max. 6 maanden rente en 3% van het kapitaal | vergoeding bij lagere marktrente |
| verzekering | assurance emprunteur in de praktijk geëist, vrije keuze | opstal verplicht via verstrekker |
| zekerheid | hypothèque of PPD via de notaris | hypotheekrecht bij de notaris |
| garantie | geen voor een tweede woning | NHG, niet voor recreatie |
Heb ik een lokale hypotheekadviseur nodig in Frankrijk?
Bij een niet-inwoner wel: een courtier en crédit immobilier, ingeschreven bij de ORIAS, die met meerdere banken werkt en de dossiers van buitenlandse klanten kent. Belangrijker is de volgorde: het compromis de vente is in Frankrijk bindend na de wettelijke bedenktijd van tien dagen, en de condition suspensive d'obtention de prêt is een wettelijk recht van de koper die leent; laat de termijn ruim zetten (twee maanden is gangbaar, drie is voor een niet-inwoner verstandig), want zonder lening binnen de termijn vervalt de koop kosteloos, en met een te korte termijn bent u het voorschot van 5 tot 10% kwijt.
Kan ik in Nederland een hypotheek afsluiten voor een huis in Frankrijk?
Niet op het Franse huis: Nederlandse geldverstrekkers nemen een buitenlands onderpand vrijwel nooit. Wel op de eigen woning: een verhoging uit de overwaarde, waarmee u het Franse huis contant betaalt. De rente op die verhoging is niet aftrekbaar; de schuld telt in box 3 mee tegen 2,70% na een drempel van € 3.800, en het Franse huis staat in box 3 met een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting omdat het verdrag van 1973 de heffing over onroerende zaken aan Frankrijk toewijst. Contant kopen bespaart in Frankrijk de hypotheekakte, de assurance emprunteur en twee maanden wachten, en maakt u bij een compromis een koper zonder voorbehoud.
Welke looptijden en aflosvormen zijn gebruikelijk in Frankrijk?
Annuïtair, vijftien tot twintig jaar voor een niet-inwoner, met vaste rente voor de hele looptijd; variabel bestaat maar is zeldzaam. Aflossingsvrij (prêt in fine) komt voor bij verhuurinvesteringen met een verpande belegging en is voor een vakantiehuis ongebruikelijk. Wie na een paar jaar een lagere rente ziet, laat de bank heronderhandelen of stapt over; de vergoeding is wettelijk begrensd, de nieuwe hypotheekakte niet.
Bronnen
- Code de la consommation, art. L313-47 (vergoeding bij vervroegde aflossing), L313-41 (condition suspensive); loi Lemoine 2022 (assurance emprunteur).
- Haut Conseil de stabilité financière, décision relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers (35%, 25 jaar).
- Code général des impôts, art. 1594 D (DMTO); arrêté tarifs notaires; loi Climat et résilience (DPE-verhuurverbod); loi Le Meur.
- Belastingdienst, box 3 voor 2026; verdrag Nederland-Frankrijk van 16 maart 1973, art. 6 en 13.
Beleningspercentages, looptijden en rentes zijn per bank en per dossier; de percentages in dit artikel zijn de normen van de toezichthouder en bandbreedtes uit de praktijk, geen toezegging.
