Subsidies bij aankoop en renovatie in Frankrijk

België kent geen aankoopsubsidies voor een tweede verblijf; fiscale stimuli richten zich op de eigen en enige woning of op verhuur (sociaal of conformiteitsgebonden). Registratierechten voor een vakantiewoning bedragen in Vlaanderen 12% (standaardtarief) en in Brussel en Wallonië 12,5%; verlaagde tarieven, abattements of rechtenverminderingen gelden uitsluitend bij vestiging van de hoofdverblijfplaats binnen de gestelde termijnen en met behoudsplicht (meestal 5 jaar), anders volgt terugname. De woonbonus is voor nieuwe leningen afgeschaft in Vlaanderen (sinds 2020), in Brussel vervangen door een abattement en in Wallonië vervangen door de Chèque Habitat; deze regelingen gelden enkel voor de hoofdverblijfplaats. Hypothecaire aftrek of aankoopsteun voor een tweede woning bestaat niet. Ter vergelijking: Nederland kent geen aankoopsubsidies voor tweede woningen en heft 10,4% overdrachtsbelasting op beleggingen en tweede woningen (2% uitsluitend voor de eigen hoofdwoning).

Voor renovaties aan particuliere woningen ouder dan 10 jaar geldt in België een federale btw-verlaging naar 6%, mits de werken door een geregistreerde aannemer worden uitgevoerd en het gebouw hoofdzakelijk privé wordt gebruikt; dit kan ook voor een tweede verblijf. De 6%?btw-regel voor sloop en heropbouw (landelijk uitgebreid en verlengd tot 2026) geldt enkel voor de eigen hoofdverblijfplaats of sociale huisvesting, met o.a. een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m² en een domicilie- en behoudsplicht van 5 jaar; voor een vakantiewoning blijft 21% btw van toepassing. Voor zonnepanelen, zonneboilers en warmtepompen geldt in België doorgaans 6% btw bij residentiële plaatsing. Materiaalleveringen zonder plaatsing of luxewerken vallen onder 21% btw. In Nederland is btw op zonnepanelen 0% (sinds 2023) en zijn renovaties in beginsel 21%.

Regionale premies richten zich primair op hoofdverblijfplaatsen en verhuur. Vlaanderen: de Mijn VerbouwPremie (sinds 2022) bundelt energie- en renovatiepremies; eigenaar-bewoners moeten zich binnen 3 jaar domiciliëren, private verhuurders kunnen in aanmerking komen onder huur- en kwaliteitsvoorwaarden; een louter tweede verblijf van de eigenaar is uitgesloten. Verenigingen van Mede?Eigenaars (VME) kunnen wel premies voor gemeenschappelijke delen krijgen, ook als individuele appartementen als tweede verblijf dienen. Brussel: de Renolution?premies volgen een gelijkaardige logica met inkomensschalen en categorieën voor eigenaar?bewoners, verhuurders en VME; gebruik als niet?verhuurd tweede verblijf valt doorgaans buiten de toekenningsvoorwaarden. Wallonië: Primes Habitation vereisen meestal een voorafgaande Audit Logement en gelden voor hoofdverblijf of gereguleerde verhuur; tweede verblijven komen niet in aanmerking.

• Registratierechten: 12% (Vlaanderen, tweede verblijf); 12,5% (Brussel/Wallonië).
• Btw renovatie: 6% voor woningen ?10 jaar (ook tweede verblijf, onder voorwaarden); anders 21%.
• Sloop & heropbouw: 6% alleen hoofdverblijf (?200 m², 5 jaar domicilie/behoud); tweede verblijf 21%.
• Regionale premies: Vlaanderen (Mijn VerbouwPremie), Brussel (Renolution), Wallonië (Primes Habitation); doorgaans niet voor niet?verhuurde tweede verblijven.
• Nederland: overdrachtsbelasting 10,4% voor tweede woningen; btw 0% op zonnepanelen, renovatie in beginsel 21%.

Fiscale voordelen en vrijstellingen in Frankrijk

Bij aankoop van een bestaande vakantiewoning in België gelden registratierechten per gewest: Vlaanderen hanteert sinds 1 januari 2022 een tarief van 12% voor een niet-enige woning; Brussel en Wallonië kennen 12,5%. Voor grondaankopen gelden dezelfde percentages. De aankoop van een “nieuwbouw” is in beginsel onderworpen aan 21% btw; sinds 2018 is, wanneer grond en gebouw door dezelfde leverancier samen worden geleverd, ook de grond aan btw onderworpen. De 6%-btw voor sloop en heropbouw is sinds 1 januari 2024 permanent maar in de regel beperkt tot de enige en eigen woning (en sociale verhuur); enkel voor dossiers met vergunning t/m 30 juni 2023 geldt een overgang tot 31 december 2024. In Nederland bedraagt de overdrachtsbelasting voor een tweede woning 10,4% (eigen woning 2%), terwijl nieuwbouw met 21% btw wordt belast.

Tijdens het aanhouden betaalt u onroerende voorheffing, berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) met opcentiemen van gewest, provincie en gemeente; voor tweede verblijven bestaan geen gewestelijke verminderingen. Veel gemeenten heffen daarnaast een jaarlijkse belasting op tweede verblijven (forfaitair, vaak honderden tot duizenden euro’s), los van de onroerende voorheffing en niet aftrekbaar in de personenbelasting. Voor de personenbelasting geldt: bij eigen gebruik of verhuur aan een particulier die het niet beroepsmatig aanwendt, is het belastbaar inkomen het geïndexeerde KI vermenigvuldigd met 1,40. Bij verhuur voor beroepsmatig gebruik wordt belast op de nettohuur (brutohuur minus forfaitaire kosten van 40%, onder wettelijke plafonds gekoppeld aan het KI); de onroerende voorheffing is daar aftrekbaar. Korte verblijven met hoteldiensten zijn btw-plichtig aan 6%; loutere verhuur zonder dergelijke diensten blijft btw-vrijgesteld.

Voor financiering kan een federale belastingvermindering “langetermijnsparen” worden toegepast op kapitaalaflossingen/premies van een hypothecair krediet voor een tweede woning (ten minste 10 jaar looptijd en hypothecaire inschrijving), aan 30% tot het jaarlijks geïndexeerde plafond (bij benadering 2.450 euro voor inkomstenjaar 2024), voor zover de korf niet elders is benut. Gewestelijke woonbonussen voor de eigen woning zijn afgeschaft of omgevormd (Brussel sinds 2017, Vlaanderen sinds 2020, Wallonië sinds 2020) en gelden niet voor tweede verblijven. Meerwaarden op een tweede woning zijn privé belastbaar tegen 16,5% (plus gemeentebelasting) bij verkoop binnen vijf jaar; nadien vrijgesteld. Voor bouwgrond geldt 33% bij verkoop binnen acht jaar. Specifieke vrijstellingen voor tweede verblijven in schenk- en erfbelasting bestaan niet; reguliere gewesttarieven zijn van toepassing. In Nederland is er geen meerwaardebelasting privé, geen renteaftrek voor tweede woningen, maar wel jaarlijkse box 3-heffing op een forfaitair rendement over de waarde.

Specifieke regelingen voor buitenlanders in Frankrijk

Buitenlanders mogen vrijelijk onroerend goed in Frankrijk kopen; er gelden geen nationaliteits- of woonplaatsbeperkingen. De aankoop van een bestaande woning is onderworpen aan overdrachtsbelasting (droits de mutation) en vaste heffingen die door de notaris worden geïnd; bij nieuwbouw geldt btw en een gereduceerde registratierechtencomponent. Jaarlijks betalen eigenaars taxe foncière; de taxe d’habitation is afgeschaft voor hoofdverblijven maar blijft verschuldigd op tweede verblijven, met in veel “zones tendues” een gemeentelijke opslag die sinds 2023/2024 tot 60% kan oplopen. Voor toeristische verhuur heft de gemeente doorgaans een taxe de séjour, die vaak door platforms wordt geïnd. Een Frans fiscaal nummer (numéro fiscal) is vereist voor aangiften, maar er bestaan geen specifieke extra aankoopheffingen of -beperkingen louter wegens buitenlandse status; de notaris waarborgt inning en registratie.

• Droits de mutation bestaande bouw: doorgaans circa 5,80% van de koopprijs; totaal “frais de notaire” bij oud vastgoed ca. 7–8%.
• Nieuwbouw (?5 jaar, door ontwikkelaar): 20% btw op de prijs; registratierechten circa 0,715% plus vaste heffingen.
• Grond: in de regel dezelfde rechten als bestaande bouw (ongeveer 5,80%).
• Taxe d’habitation tweede verblijf: variabel per gemeente; opslag in zones tendues tot maximaal 60% toegestaan.
• Taxe de séjour: per persoon/per nacht of forfaitair, tarief en regime gemeentelijk bepaald.

Huurinkomsten van niet-ingezetenen worden in Frankrijk belast; voor ongemeubileerde verhuur geldt het regime “revenus fonciers” met micro-foncier (30%-kostenforfait tot een grens van 15.000 euro bruto) of het reële stelsel. Gemeubileerde verhuur valt onder BIC; micro-BIC kent een forfaitaire kostenaftrek van 50% (71% voor geclassificeerde meublé de tourisme), met keuze voor het reële stelsel bij hogere kosten. Niet-ingezetenen betalen inkomstenbelasting tegen de progressieve tarieven, met een minimumtarief van 20% (30% boven een jaarlijkse drempel); men kan opteren voor het “taux moyen” op basis van wereldinkomen indien dat lager uitvalt. Daarboven komen sociale heffingen: doorgaans 17,2%; wie onder een EU/EER (en in de praktijk Zwitserse) sociale zekerheid valt, is vrijgesteld van CSG/CRDS en betaalt 7,5% prélèvement de solidarité. Loutere verhuur is btw-vrijgesteld; para-hotelmatige diensten (minimaal 3 van: ontbijt, regelmatige schoonmaak, linnen, receptie) maken verhuur btw-plichtig tegen 10%.

Bij verkoop door niet-residenten is de meerwaardebelasting 19% plus sociale heffingen (zie boven), met afbouw naargelang de bezitstermijn: volledige vrijstelling van inkomstenbelasting na 22 jaar en van sociale heffingen na 30 jaar; op hoge meerwaarden (boven 50.000 euro) geldt een aanvullende surtaxe van 2–6%. Verkoopafwikkeling en aangifte gebeuren via de notaris; voor verkopers buiten EU/EER is een erkende “représentant fiscal” verplicht bij verkoopprijzen boven 150.000 euro per verkoper en bezit korter dan 30 jaar. De Franse vermogensbelasting op vastgoed (IFI) treft niet-ingezetenen voor uitsluitend Frans vastgoed boven 1,3 miljoen euro netto (progressief 0,5–1,5%), met beperkingen op schuld­aftrek. Ter vergelijking: Nederland kent geen privé-meerwaardebelasting en geen vermogensbelasting zoals IFI; tweede woningen vallen daar in box 3 (forfaitair rendement), terwijl Frans broninkomen en -winsten primair in Frankrijk worden belast onder het belastingverdrag.

Zijn er subsidies voor energiebesparing in Frankrijk?

Ja. De nationale kernregeling is MaPrimeRénov’ (ANAH), sinds 2020 en in 2024 hervormd met twee trajecten: Parcours Accompagné voor “rénovation d’ampleur” (minimaal twee energielabelklassen sprong, energie-audit en verplicht MonAccompagnateurRénov’) en een gericht “dé­carbonation”-traject voor vervanging van fossiele ketels door o.a. warmtepompen/biomassa. De woning moet in Frankrijk als hoofdverblijf dienen (bezetting doorgaans ?8 maanden/jaar) binnen een jaar na werken; tweede verblijven zijn uitgesloten. Eigenaren-verhuurders komen in aanmerking als zij verhuren als hoofdverblijf en aan kennisgevings- en soms huurprijsvoorwaarden voldoen. Werken moeten worden uitgevoerd door een RGE-gecertificeerde aannemer; aanvragen gebeuren vóór de start via maprimerenov.gouv.fr. Sinds 2024 is steun voor gasgestookte ketels beëindigd; isolatiemaatregelen worden primair via CEE-bonussen ondersteund of in het Parcours Accompagné.

• MaPrimeRénov’: hoofdverblijf; eigenaar-bewoner of -verhuurder; RGE-verplichting; 2024-trajecten Parcours Accompagné en Décarbonation.
• Certificats d’économies d’énergie (CEE): bonus van energieleveranciers; woning ?2 jaar oud; ook tweede verblijven; aanvraag vóór ondertekening offerte.
• Verlaagd btw-tarief: 5,5% voor energiebesparende werken en 10% voor renovatie; bestaande woningen ?2 jaar; ook tweede verblijven; facturering door uitvoerder.
• Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ): renteloze lening (tot ca. 50.000 euro voor globale renovatie, verlengd t/m 2027); uitsluitend hoofdverblijf (ook voor verhuur als hoofdverblijf); RGE vereist.
• Tijdelijke vrijstelling taxe foncière (TFPB): facultatief 50–100% voor 3 jaar voor vóór 1989 gebouwde woningen bij uitgaven >10.000 euro (N?1) of >15.000 euro (N?3 t/m N?1); art. 1383-0 B CGI.

CEE-bonussen (nationaal stelsel sinds 2006) zijn cumuleerbaar met MaPrimeRénov’ binnen plafonds en gelden voor alle woningen ouder dan twee jaar, inclusief tweede verblijven; een RGE-aannemer en een ondertekend CEE-aanbod vóór de offerte zijn vereist. Het verlaagde btw-tarief van 5,5% geldt voor energiewerken (bijv. isolatie, warmtepompen m.u.v. lucht/lucht, regelingen, aansluiting op netten) en 10% voor overige renovaties; het geldt voor arbeid en door de installateur geleverde materialen in bestaande woningen, ongeacht hoofd- of tweede verblijf. Het éco-PTZ staat open voor hoofdverblijven (ook via verhuur als hoofdverblijf), niet voor tweede verblijven; er is een specifieke éco-PTZ MaPrimeRénov’ voor resterende kosten. De facultatieve TFPB-vrijstelling vereist een gemeentelijk/intercommunaal besluit en een aanvraag met facturen; invulling verschilt per gemeente.

Buitenlanders kunnen deze regelingen benutten onder dezelfde materiële voorwaarden; er gelden geen nationaliteitsbeperkingen, maar hoofdverblijf-eisen worden strikt toegepast en uitbetalingen gebeuren op een SEPA-IBAN. Cumulatieregels verbieden overfinanciering; sinds 2022 mag de som van subsidies bonussen de in aanmerking komende kosten niet overschrijden. Voor het Parcours Accompagné is een energie-audit en een DPE vóór en na de werken verplicht, en uitvoering moet binnen de door de beschikking gestelde termijnen starten en worden gefactureerd. Ter vergelijking: Nederland hanteert nationaal ISDE-subsidies voor warmtepompen/isolatie, primair voor hoofdverblijven; tweede woningen zijn doorgaans uitgesloten. Frankrijk kent daarentegen structureel verlaagde btw (5,5%/10%) voor bestaande woningen, ook voor tweede verblijven, en een renteloze lening (éco-PTZ) uitsluitend voor hoofdverblijven.

Kan ik profiteren van fiscale voordelen in Frankrijk?

België kent voor tweede verblijven geen specifieke fiscale stimulansen bij aankoop. In Vlaanderen bedragen de registratierechten op een tweede woning 12%; in Brussel en Wallonië is dat 12,5%. Nieuwbouw wordt belast met 21% btw op het gebouw en met registratierechten op de grond. Het verlaagde btw-tarief van 6% voor sloop en heropbouw is sinds 2024 permanent maar strikt beperkt tot de enige en eigen woning (minstens 5 jaar) of verhuur via een sociaal verhuurkantoor gedurende 15 jaar; het geldt niet voor tweede verblijven. Notariële erelonen zijn wettelijk vastgelegd en degressief (in de praktijk circa 1–2% van de prijs) vermeerderd met 21% btw en aktekosten. Voor hypothecaire inschrijving geldt 1% hypotheekrecht op het ingeschreven bedrag plus vaste rechten. Ter vergelijking: in Nederland is de overdrachtsbelasting voor beleggers en tweede woningen 10,4% (2024) en valt nieuwbouw doorgaans onder 21% btw zonder overdrachtsbelasting.

Tijdens het bezit betaalt u onroerende voorheffing op basis van het (niet?geïndexeerde) kadastraal inkomen (KI), met regionale basistarieven: Vlaanderen 3,97%, Brussel 2,25% en Wallonië 1,25%, vermeerderd met provinciale en gemeentelijke opcentiemen. Veel gemeenten heffen daarnaast een forfaitaire jaarlijkse belasting op tweede verblijven (vaak enkele honderden tot meer dan 1.000 euro). Verhuur aan particulieren voor louter residentieel gebruik wordt belast op het geïndexeerde KI, verhoogd met 40% (niet op de werkelijke huur). Verhuur aan een vennootschap of voor beroepsgebruik wordt belast op de werkelijke nettohuur met een forfaitaire kostenaftrek van 40%, begrensd door een wettelijk plafond gekoppeld aan het (gerevaloriseerde) KI. Bij afzonderlijke meubelverhuur is het meubeldeel roerend inkomen, belast aan 30% na 50% forfaitaire kosten (effectief 15% plus gemeentelijke opcentiemen). In Nederland wordt de tweede woning in box 3 belast op een forfaitair rendement; werkelijke huur en kosten zijn daar niet afzonderlijk relevant.

In de personenbelasting voor niet?inwoners (BNI) wordt een Belgisch tweede verblijf aangegeven bij de FOD Financiën; belastbaar is doorgaans het geïndexeerde KI vermenigvuldigd met 1,4, verminderd met betaalde interesten op de financiering. Kapitaalaflossingen geven geen federale belastingvermindering; de woonbonus geldt niet voor tweede verblijven en is in Vlaanderen sinds 2020 afgeschaft. Hypotheekinterest is enkel aftrekbaar tot het bedrag van de onroerende inkomsten; een overschot levert geen teruggaaf op. Bij verkoop van een tweede verblijf is de meerwaarde op het gebouw belastbaar aan 16,5% (plus gemeentebelasting) bij vervreemding binnen 5 jaar; voor gronden geldt 33% binnen 8 jaar; na deze termijnen is de meerwaarde privé vrijgesteld (na indexatie van de aanschafwaarde en erkende kosten). Op grond van het Belgisch?Nederlandse belastingverdrag is België heffingsbevoegd; Nederland verleent in box 3 vrijstelling met progressie, waardoor dubbele belasting wordt voorkomen.

Bestaat er een hypotheekgarantie of overheidsgarantie in Frankrijk?

Er bestaat in Frankrijk geen algemene overheidsgarantie voor hypotheken op tweede verblijven; een NHG?achtige regeling ontbreekt. Banken dekken het krediet doorgaans met een hypotheek (hypothèque conventionnelle) of een inschrijving van voorrecht van geldschieter (IPPD) op bestaande bouw; de totale vestigingskosten liggen typisch rond 1,0–2,0% voor een hypotheek en circa 0,5–1,0% voor IPPD, afhankelijk van bedrag en departementale rechten. Veel kredietgevers gebruiken in plaats daarvan een borgstelling (cautionnement) via gespecialiseerde instellingen; de kosten liggen meestal rond 0,7–1,6% van het krediet, met vaak een gedeeltelijke terugbetaling bij algehele aflossing. De verplichte kredietnemersverzekering (assurance emprunteur) dekt overlijden/invaliditeit maar is geen staatsgarantie. Publieke waarborgen via FGAS/Prêt à l’Accession Sociale (PAS) of de renteloze PTZ bestaan enkel voor de eigen hoofdverblijfplaats, met inkomensgrenzen; tweede verblijven en niet?ingezetenen vallen buiten deze regelingen.

• Hypothèque conventionnelle: notariële vestiging en publicatie; totale kosten vaak 1,0–2,0% van het gedekte bedrag, inclusief belastingen en formaliteiten.
  IPPD: alleen op bestaande eigendommen; doorgaans merkbaar goedkoper dan een hypotheek.
• Cautionnement via o.a. Crédit Logement, SACCEF (BPCE), CAMCA (Crédit Agricole) of CMH (Crédit Mutuel); geen hypotheekrechten verschuldigd, kosten rond 0,7–1,6%, met mogelijke gedeeltelijke restitutie.
• Assurance emprunteur: in de praktijk vereist; premies risicogebaseerd en los van de zekerheidsvorm; geen overheidsgarantie.
• Staatsregelingen: PTZ en PAS met FGAS?waarborg uitsluitend voor hoofdverblijf, inkomensafhankelijk; niet van toepassing op tweede woningen of buitenlandse beleggers.

In België bestaat evenmin een algemene overheidsgarantie voor tweede verblijven; kredietgevers werken met hypothecaire inschrijving en/of bijkomende zekerheden. Er is 1% hypotheekrecht op het ingeschreven bedrag plus vaste rechten; publieke woonfondsen (Vlaams/Waals/Brussels) richten zich uitsluitend op de eigen woning en inkomensgebonden sociale leningen. In Nederland biedt de NHG een borgstelling voor de eigen woning tot €435.000 (2024; hoger bij energieverbetering) tegen 0,6% premie, maar zij is niet beschikbaar voor tweede woningen of beleggingen. Voor tweede verblijven geldt in zowel Frankrijk als België en Nederland in de praktijk uitsluitend bancaire zekerheid via hypotheek of particuliere borgstelling, zonder staatsgarantie. Banken kunnen aanvullende eisen stellen zoals hogere eigen inbreng, verpanding van liquide middelen of strengere verzekeringseisen.

Zijn er lokale of regionale subsidieprogramma’s in Frankrijk?

Ja, maar ze richten zich vrijwel altijd op hoofdverblijven of op woningen die als hoofdverblijf worden verhuurd met huurplafonds; tweede verblijven vallen doorgaans buiten de doelgroep. Lokale en regionale steun loopt vaak via door ANAH gecoördineerde programma’s (OPAH/PIG) met cofinanciering door regio, departement en gemeente, en eisen zoals voorafgaande aanvraag, werken door RGE?gecertificeerde aannemers en naleving van stedenbouwkundige regels. Uitzonderingen waarbij een tweede verblijf indirect kan meeliften zijn gebouwbrede subsidies voor mede?eigendom (MaPrimeRénov’ Copropriétés) die via de syndicus aan de vereniging worden toegekend en de bijdragen voor alle kavels drukken, ongeacht het gebruik. Ook erfgoedsubsidies voor beschermde panden (classé/inscrit) kunnen door staat, regio, departement en gemeente worden gestapeld zonder vereiste van hoofdverblijf. Gemeentelijke “ravalement”-steun voor gevelherstel in beschermde zones komt eveneens voor, met locatie? en esthetische voorwaarden.

Concrete vormen zijn stedelijke of intercommunale OPAH’s die renovatie en energiebesparing in afgebakende wijken ondersteunen voor eigenaar?bewoners en verhuurders; tweede verblijven zijn daar normaliter uitgesloten. In copropriëteiten kennen diverse gemeenten en regio’s aanvullende bonussen voor energetische werken aan gemeenschappelijke delen; de subsidie gaat naar de VvE en verlaagt de investeringslast van alle eigenaars, ook niet?residenten. Erfgoedsteun verloopt via de prefectuur/DRAC met eventuele cofinanciering door regio en departement; de toekenning hangt af van beschermingsstatus, projectinhoud en vergunningen, niet van het woonstatuut. Daarnaast bestaan gemeentelijke gevelpremies binnen Sites patrimoniaux remarquables of beschermde stadsgezichten, vaak met voorafgaande architecturale goedkeuring. Bedragen, plafonds en combinatiemogelijkheden variëren per territoriale overheid; aanvragen moeten vrijwel altijd vóór aanvang van de werken worden ingediend.

In België bestaan vergelijkbare, sterk gedecentraliseerde renovatie? en energiepremies (Vlaanderen: Mijn VerbouwPremie sinds 2022; Brussel: Renolution sinds 2022; Wallonië: Primes Habitation sinds 2023) die hoofdzakelijk gelden voor de eigen hoofdverblijfplaats of voor verhuur als hoofdverblijf; tweede verblijven zijn doorgaans uitgesloten. Subsidies voor mede?eigendom en erfgoed (bv. beschermd monument/stadsgezicht) kunnen, net als in Frankrijk, ook eigenaars van tweede verblijven indirect of rechtstreeks ten goede komen, afhankelijk van lokale regels. In Nederland zijn nationale en gemeentelijke subsidies (ISDE, VvE?regelingen via RVO) in de regel beperkt tot de eigen woning en VvE’s van woongebouwen; individuele tweede woningen komen normaliter niet in aanmerking. VvE?subsidies verlichten wel de lasten van alle appartementseigenaars, inclusief bezitters van tweede verblijven. Hierdoor is de toegang voor tweede woningen in alle drie landen vooral mogelijk via VvE/erfgoedkanalen, niet via bewonersgerichte programma’s.

Kan ik gebruikmaken van EU-subsidies in Frankrijk?

Rechtstreeks gebruikmaken van EU?subsidies voor een Frans tweede verblijf is in de praktijk niet mogelijk: EU?middelen worden in Frankrijk via beheersautoriteiten toegekend aan publieke actoren, VvE’s en ondernemingen binnen afgebakende programma’s, niet aan particuliere tweede?woningbezitters. De belangrijkste kanalen zijn FEDER/ERDF en FSE+ (2021–2027), het landbouw? en plattelandsfonds FEADER/EAFRD, de Herstel? en Veerkrachtfaciliteit (RRF/France Relance), en thematische programma’s zoals LIFE en Horizon Europe. Deze middelen cofinancieren beleidsdoelen (energie?renovatie, duurzaam toerisme, stedelijke herwaardering), met strikte calls, regioafbakening, selectiecriteria en cofinancieringspercentages; louter privécomfort of gebruik als résidence secondaire valt buiten de scope. Uitzonderingen zijn indirecte routes waarbij uw eigendom deel uitmaakt van een collectief of ondernemingsproject dat wel in aanmerking komt en de kosten drukt zonder individuele toekenning aan u als bewoner. Retroactieve financiering is uitgesloten: uitgaven vóór het toekenningsbesluit zijn in de regel niet subsidiabel en worden geweigerd bij controle.

• Copropriété/VvE?renovatie: gebouwbrede energie?werken kunnen via een door de regio/FEDER geco?financierd programma lopen; de steun gaat naar de vereniging en verlaagt de bijdrage van alle kavels, ook tweede verblijven. Individuele, op bewonersstatus gebaseerde bonussen blijven echter beperkt tot hoofdverblijven.
• Duurzaam toerisme als onderneming: via ERDF of FEADER/LEADER kunnen MKB?investeringen (SIREN/SIRET vereist) in accommodaties worden gesteund. Co?financiering doorgaans 20–50% afhankelijk van regio en call; staatssteunregels gelden (de?minimisplafond €300.000/3 boekjaren sinds 2024 of GBER?steun). In door Frankrijk aangewezen c?gebieden 2022–2027 geldt 10–15% basis voor grote ondernemingen, met +10% voor middelgrote en +20% voor kleine; overzeese departementen kennen hogere plafonds.
• Agrarische verbreding: FEADER kan plattelandsdiversificatie (bijv. gîte op landbouwbedrijf) steunen bij erkende landbouwers; vereisten zijn o.a. locatie, haalbaar plan en vaak tewerkstelling/duurzaamheidscriteria. Privé tweede woningen vallen buiten doelstelling.
• RRF/France Relance: EU?middelen voeden nationale schema’s (zoals MaPrimeRénov’); die zijn wettelijk beperkt tot hoofdverblijven of sociale verhuur en zijn niet beschikbaar voor résidences secondaires.
• LIFE/Horizon/CEF: richten zich op natuur, klimaat of R&D voor overheden/consortia of ondernemingen; woningrenovatie van particuliere tweede verblijven is niet subsidiabel. Het EU?Solidariteitsfonds compenseert enkel publieke schade na rampen.

Procedureel verlopen Franse EU?steuncalls via de région (FEDER/FSE+) of DRAAF/préfecture voor FEADER; u dient een dossier in vóór aanvang, met begroting, planning, vergunningen en medefinanciering. Toekenning gebeurt bij besluit; uitgaven tellen pas vanaf de startdatum, met uitbetaling achteraf op bewijsstukken; niet?naleving leidt tot verlaging of terugvordering en bewaarplichten gelden tot vaak 10 jaar. Voor ondernemingen is btw aftrekbaar volgens gewone regels indien de activiteit btw?belast is; investeringssubsidies zijn doorgaans niet aan btw onderworpen en worden boekhoudkundig als subvention d’investissement over de levensduur genomen. Er gelden aanhoudings?/doelbindingsvereisten van doorgaans 3–5 jaar voor activa en activiteit. In België en Nederland is dit vergelijkbaar: EU?middelen lopen via regio’s/RVO en zijn niet rechtstreeks bedoeld voor particuliere tweede woningen; steun is mogelijk voor MKB?toerisme of VvE?projecten, terwijl bewonersgerichte subsidies hoofdzakelijk de hoofdverblijfplaats beslaan.

Welke regels gelden voor buitenlanders bij subsidies in Frankrijk?

Binnen België worden renovatie- en energiepremies regionaal geregeld (Vlaanderen, Wallonië, Brussel), met hervormingen sinds 2022 die systemen hebben samengevoegd en gestroomlijnd. Nationaliteit is geen criterium: buitenlandse natuurlijke personen en vennootschappen kunnen aanvragen indienen indien zij een zakelijk recht hebben (eigendom, erfpacht, opstal, vruchtgebruik) op een in België gelegen gebouw. Voor premies die bedoeld zijn voor de “eigenaar-bewoner” geldt doorgaans een domicilievoorwaarde: het pand moet de hoofdverblijfplaats worden binnen een door de regio vastgestelde termijn. Tweede verblijven vallen doorgaans buiten de hoogste steunintensiteiten, maar komen in veel gevallen in aanmerking onder categorieën voor niet-bewoners of verhuurders, met lagere plafonds. In alle regio’s gelden algemene vereisten: facturen op naam van de aanvrager, werken uitgevoerd door geregistreerde aannemers, naleving van bouw- en energievoorschriften en indiening via de officiële digitale loketten of volmacht.

In Vlaanderen geldt sinds 1 oktober 2022 de “Mijn VerbouwPremie”, beheerd door VEKA, die vroegere premies bundelt; voor de meeste werken moet de woning minstens 15 jaar oud zijn en de aanvraag gebeurt uiterlijk 24 maanden na de factuurdatum. De steun verschilt per aanvragerscategorie (eigenaar-bewoner, eigenaar-verhuurder via SVK, andere eigenaar) en inkomensgroep; SVK-verhuurders krijgen de hoogste bedragen, niet-bewoners lagere. Buitenlanders komen in aanmerking op gelijke voet, mits zij het relevante zakelijk recht kunnen aantonen; voor eigenaar-bewoners geldt dat de hoofdverblijfplaats op het adres moet worden gevestigd binnen een door Vlaanderen vastgelegde termijn. In Wallonië zijn de “Primes Habitation” hervormd rond een verplichte Audit Logement vóór de meeste werken; de steunintensiteit is inkomensafhankelijk met schijven en plafonds per maatregel. Daar dekt de subsidie doorgaans een substantieel deel van de kosten, oplopend voor lagere inkomens, met juridische titel en regionale ligging als kernvoorwaarden, niet nationaliteit.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bestaan sinds 2022 de “Renolution”-premies met drie inkomenscategorieën waarin de steun ongeveer 30%, 50% of tot 70% van de in aanmerking komende kosten kan dekken, onder plafonds per maatregel en per gebouw. Aanvragen gebeuren na afloop van de werken en moeten normaal binnen 12 maanden na de datum van de laatste factuur worden ingediend; aannemers moeten over een ondernemingsnummer beschikken. Niet-bewonende eigenaars, waaronder buitenlandse niet-inwoners en eigenaars van tweede verblijven, vallen onder de niet-bewoner-as; verhoogde steun voor eigenaar-bewoners vereist domicilie in het Gewest. Federaal geldt 6% btw voor renovaties van particuliere woningen ouder dan 10 jaar, ongeacht de nationaliteit van de aanvrager; een afzonderlijk 6%-regime voor sloop en heropbouw bestaat onder specifieke, tijdsgebonden voorwaarden. In Nederland is nationaliteit eveneens geen criterium, maar regelingen als ISDE koppelen steun vaak aan inschrijving op het adres (BRP), waardoor tweede woningen meestal beperkt of uitgesloten zijn.

Zijn er belastingkortingen bij aankoop van nieuwbouw in Frankrijk?

Bij aankoop van een nieuwbouwwoning in Frankrijk is de koopprijs in de regel belast met 20% btw (TVA), omdat levering door een btw-plichtige ontwikkelaar plaatsvindt. De overdrachtsbelasting (droits d’enregistrement) is dan fors lager dan bij bestaande bouw: doorgaans enkel een vaste taxe de publicité foncière van 0,715% plus 0,10% contribution de sécurité immobilière, aangevuld met notariële emolumenten en kleine doorbelaste kosten. Daardoor bedragen de totale aankoopkosten (“frais de notaire”) gemiddeld circa 2–3% van de koopsom, tegenover circa 7–8% bij bestaande bouw met DMTO van ongeveer 5,80%. Voor nieuwbouw geldt veelal een tijdelijke vrijstelling van de taxe foncière sur les propriétés bâties voor twee kalenderjaren na oplevering, mits binnen 90 dagen na voltooiing aangifte H1/H2 wordt ingediend en de gemeente het gemeentelijk aandeel niet heeft uitgesloten. Voor tweede verblijven levert dit geen extra belastingkorting bij aankoop zelf op; de vrijstelling betreft een lokale onroerendezaakbelasting, niet de aankoopheffing. Ter vergelijking: in Nederland is nieuwbouw doorgaans met 21% btw belast en geldt geen overdrachtsbelasting, terwijl bij bestaande bouw 2% (eigen bewoning) of 10,4% (beleggers) overdrachtsbelasting gebruikelijk is.

In bepaalde gevallen kan de btw op nieuwbouw dalen tot 5,5% in plaats van 20%, maar uitsluitend bij sociale/gesubsidieerde eigendomsverwerving voor hoofdverblijf. Dit geldt met name voor woningen in of aan de rand (meestal binnen 300 meter) van aangewezen ANRU/QPV-wijken of onder het PSLA-stelsel; toepassing vereist inkomensplafonds, prijsplafonds en een verbintenis om zelf te bewonen als hoofdverblijf, doorgaans gedurende 10 jaar. Bij vervreemding of verhuur binnen die termijn is de btw-voorkeur pro rata (1/10 per jaar) terug te betalen, behoudens wettelijk erkende uitzonderingen. Tweede verblijven en louter recreatief gebruik zijn uitgesloten van dit verlaagde btw-tarief en van aanverwante instrumenten zoals de rentevrije PTZ-lening, die alleen voor de primaire bewoning beschikbaar is. De verlaagde btw werkt direct in de koopprijs en staat los van de verlaagde overdrachtsheffingen; beide kunnen cumuleren indien voldaan is aan de voorwaarden. Nederland kent geen verlaagd btw-tarief of directe belastingkorting bij aankoop voor de hoofdverblijfplaats; voordelen richten zich daar vooral op financiering en verschillen in overdrachtsbelasting.

Voor nieuwbouw die bedrijfsmatig en met btw-belaste verhuur wordt geëxploiteerd, kan de 20% btw op de aankoop worden teruggevraagd; dat geldt bijvoorbeeld bij leaseback in een résidence de services (toerisme, studenten, senioren) of bij para-hôtelière exploitatie met ten minste drie hotelmatige diensten (ontvangst, regelmatige schoonmaak, linnengoed, ontbijt). De teruggaaf vergt btw-registratie en een exploitatieverplichting van 20 jaar; bij eerdere beëindiging of niet-belaste verhuur geldt een terugbetalingsclausule pro rata van 1/20 per vol jaar gebruik. Dit is geen belastingkorting voor particulier eigen gebruik en is normaliter niet toepasbaar op een klassieke tweede woning die enkel gemeubileerd seizoensverhuur zonder diensten aanbiedt. Daarnaast bestond in 2024 nog de Pinel-inkomstenbelastingvermindering voor nieuwbouw die ongemeubileerd en gereguleerd wordt verhuurd in zones A/Abis/B1, met verlaagde percentages van 9%, 12% en 14% over respectievelijk 6, 9 en 12 jaar (hogere Pinel+ bij striktere energie-eisen). Pinel gold niet voor eigen gebruik of korte verhuur en vereiste huur- en inkomensplafonds voor de huurder, plus opleverings- en locatievoorwaarden. Nederland kent geen landelijk fiscaal aftreksysteem vergelijkbaar met Pinel; fiscale behandeling van verhuurd vastgoed valt daar primair in box 3, terwijl btw-teruggaaf bij vakantiewoningen alleen speelt bij btw-belaste exploitatie.

Biedt de overheid in Frankrijk speciale leningen aan?

Frankrijk kent door de staat gereguleerde of ondersteunde leningen voor aankoop van de hoofdverblijfplaats. De Prêt à Taux Zéro (PTZ) is een renteloze aanvulling voor primo-accédants (niet-eigenaar hoofdverblijf in de afgelopen twee jaar), met inkomensplafonds, zone-indeling (A bis, A, B1, B2, C) en bewoningsplicht; het instrument is bij wet verlengd tot en met 2027 en kan sinds 2024 tot 50% van de in aanmerking komende kostprijs dekken, binnen per gezin en zone vastgestelde plafonds. PTZ geldt voor nieuwbouw in gespannen gebieden (vooral collectieve woningen) en voor bestaande woningen mits wettelijk omschreven energetische renovatie; bewoning moet doorgaans binnen 1 jaar starten en ten minste 6 jaar worden aangehouden. Daarnaast bestaan het Prêt d’Accession Sociale (PAS) met inkomensgrenzen en door de staat gemaximeerde rente, en het Prêt Conventionné (PC) zonder inkomensgrenzen; beide zijn uitsluitend voor de hoofdverblijfplaats en APL-compatibel. Action Logement biedt aanvullend een gesubsidieerde Prêt Accession voor werknemers van particuliere werkgevers, met voorwaarden en maxima die landelijk worden vastgesteld.

Voor renovatie bestaat het éco?PTZ: een renteloze lening voor energetische werken in bestaande woningen die als hoofdverblijf dienen of zullen dienen, uitgevoerd door RGE?erkende aannemers. De plafonds variëren per pakket: tot €15.000 voor één maatregel, €25.000 voor twee, €30.000 voor drie of meer, en tot €50.000 voor een globale renovatie met sterke prestatieverbetering; looptijden gaan tot 20 jaar. Het instrument is via de recente financiële wetgeving verlengd tot 2027 en kan worden gecombineerd met MaPrimeRénov’; er bestaat ook een specifieke “éco?PTZ MPR” om die premie voor te financieren. In mede-eigendom bestaat het éco?PTZ copropriété op gebouwniveau, waarbij elke eigenaar zijn aandeel via de syndic betaalt, mits aan voorwaarden inzake het aandeel hoofdverblijven en de aard van de werken is voldaan. Tweede verblijven komen buiten deze raamwerken in beginsel niet in aanmerking, behoudens indirect via gebouwleningen.

Deze staatsmechanismen zijn niet toepasbaar op een tweede woning of louter recreatief gebruik: PTZ, PAS, PC en de Prêt Accession van Action Logement vereisen bestemming als hoofdverblijf en naleving van bewonings- en inkomensvoorwaarden. Voor verhuur kan de eigenaar in bepaalde gevallen wel andere instrumenten gebruiken (subsidies of fiscale regelingen), maar niet de genoemde aankoopleningen. Ter vergelijking: Nederland kent geen landelijk renteloze kooplening; wel bestaan de NHG?borgstelling en lokaal de SVn?Starterslening (met de eerste drie jaar doorgaans geen maandlasten van rente), beide alleen voor de eigen woning. Voor verduurzaming biedt het Nationaal Warmtefonds een Energiebespaarlening, met voor lage inkomens een 0%?rentetarief, wederom uitsluitend voor de hoofdverblijfplaats. In beide landen zijn speciale leningen voor aankoop of renovatie van een tweede verblijf in de regel uitgesloten.

Moet ik ingeschreven staan in Frankrijk om subsidie te krijgen?

Nee, inschrijving als inwoner van Frankrijk is geen algemene voorwaarde; dit verschilt per regeling. Voor MaPrimeRénov’ (sinds 2020, hertekend in 2024) geldt dat de woning in Frankrijk het hoofdverblijf moet zijn (minimaal 8 maanden per jaar) van de bewoner; als eigenaar-bewoner moet u een Frans “avis d’imposition” met “revenu fiscal de référence” overleggen. Zonder Frans belastingnummer en aanslagbiljet komt een niet-ingezetene doorgaans niet in aanmerking als eigenaar-bewoner. Voor eigenaar-verhuurders kan MaPrimeRénov’ wel, mits maximaal drie woningen worden gerenoveerd, ze als hoofdverblijf worden verhuurd met huurplafonds, en er minstens vijf jaar verhuur is; wooninschrijving in Frankrijk is dan niet vereist, maar Franse fiscale identificatie en RGE-aannemers wel. Secundaire woningen zijn voor MaPrimeRénov’ uitgesloten.

Voor de CEE-premies (Certificats d’économies d’énergie) is geen ingezetenschap vereist: eigenaar of huurder kan aanvragen, ook voor een tweede verblijf, zolang het gebouw in Frankrijk staat, ouder is dan twee jaar en de werken door een RGE-bedrijf zijn uitgevoerd. Het verlaagde btw-tarief geldt ongeacht woonplaats: 5,5% voor energiebesparende werken en 10% voor overige renovatie aan woningen ouder dan twee jaar; de aannemer factureert dit rechtstreeks. Het éco-PTZ (renteloze renovatielening, verlengd tot 2027) vereist dat de woning een hoofdverblijf is; banken verlangen in de praktijk een Franse fiscale band, waardoor niet-ingezetenen zelden worden geaccepteerd. Gemeentelijke of regionale steunpakketten stellen vaak het gebruik als hoofdverblijf binnen de gemeente/regio verplicht; inschrijving van de aanvrager is niet standaard vereist, maar voorwaarden variëren per collectivité. Het vroegere CITE-belastingkrediet is sinds 2020 vervangen door MaPrimeRénov’.

• MaPrimeRénov’ eigenaar-bewoner: hoofdverblijf en Frans avis d’imposition vereist; de facto Franse fiscale inschrijving nodig.
• MaPrimeRénov’ eigenaar-verhuurder: geen wooninschrijving; hoofdverblijfhuur 5 jaar, huurplafonds, max. 3 woningen; RGE-verplichting.
• CEE-premies: geen inschrijving; ook tweede verblijven; woning >2 jaar; RGE-aannemer vereist.
• TVA 5,5%/10%: geen inschrijving; tarief hangt af van werken; woning ouder dan twee jaar.
• Éco-PTZ: hoofdverblijf; banken vragen doorgaans Franse fiscale residentie.
• Lokale premies: vaak hoofdverblijf binnen de gemeente/regio; voorwaarden per collectivité.

In België vereist de Vlaamse Mijn VerbouwPremie (sinds 2022) een pand in Vlaanderen, doorgaans ouder dan 15 jaar; gebruik als hoofdverblijf of verhuur conform de regels; inkomenscategorieën bepalen de premie; geen Belgische inschrijving verplicht, wel rijksregisternummer/BIS-nummer en eigendomsbewijs; tweede verblijven zijn beperkt. Brussel (Renolution, sinds 2022) en Wallonië (Primes Habitation, 2023) hanteren vergelijkbare principes; het 6% btw-tarief voor renovatie geldt federaal voor woningen ouder dan tien jaar. In Nederland vereist ISDE dat de eigenaar het adres als hoofdverblijf in de BRP registreert en binnen 24 maanden na uitvoering aanvraagt; tweede woningen zijn uitgesloten. VvE-regelingen lopen via RVO (eHerkenning); particuliere verhuurders kennen aparte kaders. In beide landen bepalen gebruik en fiscale band de toegang, niet nationaliteit of inschrijving als inwoner.

Welke voorwaarden gelden voor duurzaamheidsregelingen in Frankrijk?

MaPrimeRénov’ (ANAH, sinds 2020; hervormd in 2024) vereist dat u de aanvraag indient vóór de start van de werken, met op naam gestelde offertes en facturen, en uitvoering door een RGE-gekwalificeerde aannemer. Voor het “parcours accompagné” bij globale renovatie is een energie-audit verplicht en begeleiding door een erkende Mon Accompagnateur Rénov’; de werken moeten een substantiële energetische sprong realiseren (in de praktijk minimaal twee DPE-klassen of circa 35% primair-energiewinst). De woning moet in de regel ouder zijn dan 15 jaar; uitzonderingen golden beperkt voor vervanging van zeer oude ketels. Fossiele gas- of olieketels worden niet langer gesubsidieerd; warmtepompen, isolatie, ventilatie en regelingen wel. Er geldt doorgaans een verbintenis de woning gedurende meerdere jaren als hoofdverblijf te gebruiken na uitbetaling, en de cumul met CEE-premies is toegestaan zolang de totale steun de werkelijke kosten niet overschrijdt.

De CEE-premies (Certificats d’économies d’énergie) vergen eveneens RGE-uitvoering, voorafgaande contractering met een energieleverancier of intermediair, en conformiteit met gestandaardiseerde technische fiches. Het gebouw moet minimaal twee jaar oud zijn, en de prestatie-eisen per werksoort zijn dwingend; zonder die minima is geen premie mogelijk. De premie wordt doorgaans toegekend op basis van kWh cumac-besparing, variërend per klimatzone en verwarmingssituatie, en uitbetaald na ontvangst van een volledig dossier met de Attestation sur l’honneur. CEE voor fossiele ketels is beëindigd; prioriteit ligt bij isolatie, warmtepompen, regelingen en ventilatie. Deadlines verschillen per aanbieder, maar inschakeling en prijsofferte moeten vóór de start van de werken vastliggen.

• Voorbeelden van minimumeisen (indicatief): zolder-/dakisolatie R?7 m²·K/W; muurisolatie R?3,7; vloerisolatie R?3; beglazing Uw?1,3 W/m²K en geschikte zonfactor; warmtepompen met minimale seizoensrendementen (ETA s/COP conform actuele fiche).

Het éco-PTZ (renteloze renovatielening, verlengd tot eind 2027) is beschikbaar voor de (toekomstige) hoofdverblijfplaats, met uitvoering door RGE-bedrijven, en werkt met plafonds per pakket en looptijden tot 20 jaar; voor globale renovatie kan het maximum oplopen tot circa €50.000. Banken beslissen vrij om het product aan te bieden; sommige bieden een “éco-PTZ Prime Rénov’” om de eigen bijdrage bij MPR voor te financieren. Voor appartementsgebouwen bestaat het éco-PTZ copropriété via de syndicus, parallel aan MPR en CEE per lot. Het verlaagde btw-tarief wordt door de aannemer toegepast: 5,5% voor energiebesparende werken en 10% voor overige renovatie aan woningen die ouder zijn dan twee jaar; een attestation simplifiée is vereist en levering/plaatsing moet door dezelfde aannemer gebeuren. Materiaalaankopen door particulieren vallen buiten deze verlaagde btw.

Regionale, departementale en gemeentelijke regelingen vullen nationaal beleid aan met eigen eisen zoals minimale DPE-verbetering, gebruik als hoofdverblijf gedurende een vastgestelde periode en soms inkomensgrenzen; tweede verblijven zijn vaak uitgesloten. Sommige gemeenten verlenen tijdelijke onroerendezaakbelastingvrijstelling (tot 50–100% gedurende maximaal drie jaar) na energetische verbeteringen, mits technische en administratieve criteria zijn vervuld. Voor verhuur gelden aanvullende normen (bijv. renovatieplicht voor F/G-klassen bij verhuurtrajecten volgens de Loi Climat et Résilience, fasegewijs vanaf 2025–2034). In Nederland verloopt de ISDE via RVO met BRP-hoofdverblijfseis, aanvraag na uitvoering binnen vastgestelde termijnen en uitgesloten tweede woningen; cumulaties zijn gemaximeerd per maatregel. Nederland hanteert 0% btw voor zonnepanelen en meestal 9% btw op arbeidskosten bij woningrenovatie, waar Frankrijk 5,5%/10% hanteert op totaal gefactureerde werken.