Checklist voorbereiding financiering in Frankrijk

Belgische banken financieren een tweede verblijf doorgaans met een lagere loan-to-value dan voor de eigen woning; 70–80% is gebruikelijk, op basis van Nationale Bank van België-richtsnoeren sinds 2019 (aangescherpt in 2023) over LTV-distributies en schuldlast. De maximale looptijd ligt meestal tussen 20 en 25 jaar, met een vereiste dat de lening afloopt vóór 70–75 jaar leeftijd. De toegestane debt service-to-income ratio ligt in de praktijk rond 33–40% van het nettogezinsinkomen, afhankelijk van profiel en rentevastperiode. Een schuldsaldoverzekering en brandverzekering worden vaak contractueel verplicht door de geldverstrekker. In Nederland wordt een tweede woning meestal niet door reguliere banken gefinancierd en geldt 100% LTV hoofdzakelijk voor de eigen woning; in België is financiering van een tweede verblijf gebruikelijk, maar met meer eigen middelen en strengere risicomarges.

Reken bij bestaande bouw op registratierechten van 12% in Vlaanderen en 12,5% in Brussel/Wallonië; bij nieuwbouw geldt in principe 21% btw (reductie tot 6% sloop/nieuwbouw is doorgaans beperkt tot hoofdverblijf en niet voor tweede verblijven). Notariskosten worden berekend volgens het Koninklijk Besluit van 16 december 1950 (hervormingspakketten 2020–2023), met schijventarieven plus aktekosten en vaste rechten. Voor de hypothecaire inschrijving betaalt u circa 1% registratie op het ingeschreven bedrag, vermeerderd met kantoorrechten en ereloon; totaal aan hypotheekgebonden aktekosten komt vaak uit rond 1,5–2,5% van het ingeschreven bedrag. Tel een schatting (ca. €300–€700) en dossier-/expertisekosten van de bank daarbij op. Ter vergelijking: in Nederland bedraagt de overdrachtsbelasting voor niet?eigen woningen sinds 2023 10,4%, plus notariskosten en eventuele btw bij nieuwbouw.

De koop is in België bindend vanaf de ondertekening van het verkoopcompromis; financiering wordt daarom vrijwel altijd onder opschortende voorwaarde bedongen met een termijn van vaak 6–8 weken. Het compromis moet binnen vier maanden worden geregistreerd en de notariële akte wordt in de regel binnen die periode verleden; registratierechten en kosten vervallen bij registratie/akte. Een waarborg van ca. 10% is gebruikelijk en wordt geblokkeerd op derdenrekening. Banken vereisen een recent schattingsverslag en voeren strikte antiwitwas? en herkomst?van?middelencontroles uit. Buitenlandse (bijv. Nederlandse) aanvragers kunnen bij Belgische banken terecht voor financiering van in België gelegen vastgoed; Nederlandse banken accepteren Belgisch onderpand doorgaans niet, zodat ofwel Belgische financiering of eigen vermogen/overwaarde in Nederland nodig is.

• Identiteit en KYC: geldige ID, bewijs woonadres, UBO?verklaring bij BV/holding, herkomst van eigen middelen (rekeningafschriften 6–12 mnd).
• Inkomen: recente loonfiches/jaaropgaven, arbeidsovereenkomst of ondernemerscijfers (jaarrekeningen + aanslagbiljetten 2–3 jaar), overzicht lopende kredieten.
• Panddossier: compromis, eigendomsakte verkoper, kadastrale gegevens, EPC, stedenbouwkundig uittreksel, bodemattest, conformiteitsattesten.
• Financiering: schattingsverslag, concept?polis brand en schuldsaldoverzekering, ontwerp?aflossingsplan, gekozen rentevastperiode.
• Kostenindicatie: registratierechten/btw, notariskosten en akterechten, hypothecair recht ±1% + kantoorrechten, bankdossierkosten, schatting.

Fiscaal wordt een Belgische tweede woning jaarlijks belast via de onroerende voorheffing (regionaal/provinciaal/gemeentelijk) en in de personenbelasting/belasting van niet?inwoners op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40% (bij eigen gebruik of verhuur aan particulieren). Betaalde hypotheekinteresten zijn in mindering te brengen van het onroerend inkomen; dit kan de Belgische heffing (gedeeltelijk) neutraliseren. Verhuur aan rechtspersonen of beroepsmatig kan leiden tot belasting op (afgekapte) werkelijke huurinkomsten in plaats van op het KI. Veel gemeenten (vooral kust) heffen bovendien een jaarlijkse taks op tweede verblijven met vaste bedragen. In Nederland wordt buitenlands onroerend goed in box 3 betrokken, maar geldt voorkoming door vrijstelling naar rato van buitenlandse bezittingen; het belastingverdrag België?Nederland wijst het heffingsrecht over onroerende inkomsten toe aan de liggingstaat (België).

Operationeel vereisen banken doorgaans dat de hypothecaire inschrijving hoger ligt dan het geleende bedrag (bijv. 120–150%) om rente en kosten te dekken. Vervroegde aflossing is mogelijk met een wederbeleggingsvergoeding die in de praktijk vaak overeenkomt met drie maanden interest op het vervroegd afgeloste kapitaal. Rentevormen variëren van volledig vast tot variabel met caps; de keuze beïnvloedt risicomarges en toegestane schuldgraad. Brandverzekering op het pand is verplicht en een schuldsaldoverzekering is sterk gebruikelijk, met premies afhankelijk van leeftijd, gezondheid en verzekerd kapitaal. Conform de Europese Hypotheekrichtlijn (2016) moet de kredietwaardigheid aantoonbaar zijn en worden leningen in dezelfde valuta als het inkomen beoordeeld om wisselkoersrisico te vermijden; voor Nederlandse kopers met euro?inkomen is er dus geen valutarisico.

Checklist documenten en bankzaken in Frankrijk

Voor aankoop van Belgisch vastgoed eisen notaris en bank identiteits- en herkomstonderzoek op grond van de Antiwitwaswet van 18?09?2017. Niet?ingezetenen krijgen voor de akte een BIS?nummer (Rijksregister), dat de notaris kan aanvragen; in Nederland wordt doorgaans het BSN gebruikt. De akte wordt verleden in de taal van het gewest (Nederlands in Vlaanderen, Frans in Wallonië, tweetalig in Brussel), met vereiste beëdigde vertalingen en zo nodig Apostille volgens het Verdrag van 1961. Banken passen PSD2?KYC, CRS en FATCA toe en vragen TIN, fiscale woonplaats, PEP?verklaring en bewijs van herkomst van middelen. Contante betalingen boven 3.000 EUR zijn verboden bij onroerend goed; betalingen verlopen via de derdenrekening van de notaris en SEPA?overschrijvingen, waarbij UBO?gegevens vereist zijn bij aankoop via een rechtspersoon.

• Geldig paspoort/ID en adresbewijs (niet ouder dan 3 maanden).
• TIN en fiscale woonplaatsverklaring (CRS/FATCA), PEP?verklaring.
• Bewijs herkomst van middelen (bankafschriften, verkoopakte, leningsovereenkomst).
• Bewijs burgerlijke staat en eventueel huwelijkscontract of partnerschapsakte.
• Inkomensbewijzen: loonfiches/jaaropgaven of jaarrekeningen en aanslagbiljetten.
• Beëdigde vertalingen en apostilles indien documenten niet in NL/FR/DE zijn opgesteld.

De onderhands koopcontract (compromis/onderhandse verkoopovereenkomst) is bindend en vermeldt prijs, roerende goederen, termijnen en eventuele ontbindende voorwaarden, zoals financiering of ontbrekende vergunningen. Het document moet binnen vier maanden worden geregistreerd; registratierechten zijn dan verschuldigd bij de bevoegde administratie (Vlabel in Vlaanderen, SPW Finances of Bruxelles Fiscalité elders). Een voorschot van doorgaans 10% wordt gestort op de derdenrekening van de notaris, en de notariële akte wordt meestal binnen vier maanden verleden. Voor verkoop op plan geldt de Wet Breyne (1971): verplicht afwerkings- of voltooiingswaarborg, betalingen in schijven, maximaal 5% voorschot vóór de akte en een wettelijke bedenktijd van 10 dagen. In Nederland bestaat voor bestaande bouw een wettelijke bedenktijd van drie dagen; België kent die niet voor bestaande woningen, wel de Breyne?bescherming voor nieuwbouw.

• EPC/PEB?certificaat.
• Bodemattest: OVAM (Vlaanderen), SPW (Wallonië), attestation de sol (Brussel).
• Asbestattest voor gebouwen van vóór 2001 (Vlaanderen; verplicht bij verkoop sinds 23?11?2022).
• Elektriciteitskeuring (AREI/RGIE); bij non?conformiteit hersteltermijn van 18 maanden na akte.
• Stedenbouwkundige inlichtingen, vergunningen, verkavelingsvoorschriften en eventuele voorkooprechten.
• Postinterventiedossier en informatie over overstromingsgevoeligheid/watertoets.

Bij bestaande bouw betaalt een koper van een tweede verblijf in Vlaanderen 12% registratierechten (sinds 01?01?2022); in Brussel en Wallonië is dit 12,5%. Bij nieuwbouw onder het btw?stelsel geldt in de regel 21% btw; het 6%?tarief voor sloop en heropbouw is structureel maar beperkt tot hoofdverblijven of sociaal verhuur. Notarishonoraria zijn wettelijk getarifeerd (KB 16?12?1950, hervormd 2023) en aangevuld met aktekosten, opzoekingen, overschrijvingskosten en administratie. Voor een hypothecaire inschrijving is 1% hypotheekrecht verschuldigd, plus inschrijvings? en overschrijvingsrechten en het salaris van het hypotheekkantoor; mandaten vermijden het 1%?recht. In Nederland bedraagt de overdrachtsbelasting voor tweede woningen 10,4% (2024), notariskosten zijn niet wettelijk getarifeerd en bij nieuwbouw met btw is geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Belgische banken financieren tweede verblijven doorgaans tot 70–80% van de aankoopprijs of getaxeerde waarde; voor niet?ingezetenen wordt vaak een lagere LTV gehanteerd. Looptijden liggen veelal tussen 10 en 25 jaar, met vaste of variabele rente; een schuldsaldoverzekering en brandverzekering worden veelal contractueel geëist en vóór de akte aangetoond. Ter beperking van rechten combineren kredietdossiers regelmatig een hypothecaire inschrijving met een hypothecair mandaat; op het mandaat is geen 1% hypotheekrecht verschuldigd. Een Belgische zichtrekening (IBAN) wordt vaak vereist voor betalingen, domiciliëringen van onroerende voorheffing en nutsvoorzieningen; opening vergt KYC en soms een BIS?nummer. In Nederland bestaat geen NHG voor tweede woningen en is LTV?financiering beperkter dan voor de eigen woning; vereiste bankdocumenten zijn inhoudelijk vergelijkbaar.

• Loonstroken/jaaropgaven of jaarrekeningen met recente belastingaanslagen.
• Overzicht bestaande leningen en kredietlijnen.
• Bankafschriften van eigen inbreng en spaarsaldi.
• Voorlopige koopovereenkomst (compromis) en concept?aktegegevens.
• Schattingsverslag door erkende schatter?expert.
• Identiteit, burgerlijke staat, verblijfsstatus en verzekeringsvoorstellen (schuldsaldo, brand).

Bij aankoop van een appartement gelden de regels van de appartementsmede?eigendom (Burgerlijk Wetboek, Boek 3, in werking sinds 01?09?2021) met te verstrekken syndicus? en verenigingsdocumenten. De basisakte, reglementen, jaarrekeningen en het syndicusattest vermelden verdelingssleutels, stand van het reservefonds, openstaande bijdragen en lopende procedures of buitengewone werken. De toerekening van bijdragen en kosten rond de transportdatum volgt de opeisbaarheid zoals opgenomen in de akte en het syndicusattest; achterstallen zijn in beginsel voor rekening van de verkoper. Voorkooprechten kunnen gelden (bijv. sociale huisvestingsmaatschappijen of ruimtelijke plannen) en blijken uit de stedenbouwkundige inlichtingen; watertoets?informatie is verplicht in Vlaanderen. In Nederland bestaat een vergelijkbare set VvE?documenten, terwijl voorkooprechten bij reguliere woonverkopen zelden spelen; regels voor toeristische verhuur verschillen per gewest en vereisen afzonderlijke registraties.

• Basisakte en reglement van mede?eigendom.
• Huishoudelijk reglement.
• Laatste drie notulen van de Algemene Vergadering.
• Jaarrekeningen/begroting en stand van het reservefonds.
• Syndicusattest met achterstallen en lopende procedures (Burgerlijk Wetboek Boek 3).
• Rapporten over geplande of goedgekeurde werken en keuringen.

Checklist afronding en zekerheid in Frankrijk

De afronding van een aankoop in België verloopt via de notaris, die alle betalingen centraliseert op de derdenrekening. Uitbetaling aan de verkoper gebeurt doorgaans pas nadat de akte is overgeschreven bij het Kantoor Rechtszekerheid (Hypotheken) van de FOD Financiën en nadat de doorhaling van bestaande hypotheken/beslagen is gewaarborgd. De notaris vraagt bij de kredietgever van de verkoper een kwijtings- en doorhalingsakte en regelt zo nodig een rangregeling wanneer er meerdere inschrijvingen zijn. De koper ontvangt een gedetailleerde afrekening met registratierechten of btw, overschrijvings- en aktekosten en eventuele vergoedingen, waarbij roerende componenten apart worden benoemd voor fiscale duidelijkheid. In Nederland gebeurt betaling eveneens via de notaris; inschrijving in het Kadaster volgt vrijwel direct en uitbetaling vindt meestal snel plaats na inschrijving, terwijl Belgische notarissen vaak wachten op bevestigde overschrijving en doorhalingen om rangzekerheid te waarborgen.

Na ondertekening zorgt de notaris voor overschrijving van de akte in de registers op basis van de Hypotheekwet van 16?12?1851; pas dan is de overdracht tegenwerpelijk aan derden. Overschrijving verloopt digitaal en neemt doorgaans enkele werkdagen; de kadastrale mutatie bij de AAPD volgt later en is relevant voor het kadastraal inkomen en de onroerende voorheffing. De onroerende voorheffing wordt wettelijk geheven van de eigenaar op 1 januari; pro rata?verdeling in het jaar van overdracht is gebruikelijk maar louter contractueel. Een hypothecair getuigschrift na overschrijving kan worden opgevraagd als bewijs van de ingeschreven rechten en lasten. In Nederland ontstaat tegenwerpelijkheid eveneens door inschrijving bij het Kadaster; ook daar is de OZB verschuldigd door de 1?januari?eigenaar, met contractuele proratering bij levering gedurende het jaar veelvoorkomend.

Voor financieringszekerheid combineren Belgische banken vaak een hypothecaire inschrijving en een hypothecair mandaat. De inschrijving wordt veelal genomen voor 120–200% van het kapitaal om rente en kosten te dekken; de rang ontstaat bij overschrijving. Een hypothecair mandaat vermijdt het 1% hypotheekrecht maar geeft pas zekerheid na latere omzetting in een inschrijving, met rang vanaf die omzetting. Aanvullende zekerheden zijn gebruikelijk, zoals een pand op huurvorderingen en verzekeringsuitkeringen onder de Pandwet van 11?07?2013, geregistreerd in het Pandregister. In Nederland wordt doorgaans het volledige krediet hypothecair ingeschreven met rang bij inschrijving; pandrechten op huur en verzekeringen komen ook voor, terwijl het gebruik van hypothecaire mandaten daar minder gebruikelijk is.

Na levering geldt de vrijwaring voor verborgen gebreken: ernstige, niet?zichtbare gebreken die het normaal gebruik verhinderen en bestonden bij verkoop, geven recht op rechtsmiddelen; exoneratieclausules tussen particulieren zijn mogelijk, maar niet bij opzettelijke verzwijging. Bij nieuwbouw en ingrijpende structurele werken geldt de tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect voor stabiliteit en waterdichtheid (art. 1792 en 2270 Oud BW), met verplichte tienjarige verzekering voor woningbouw (vergunningsaanvragen sinds 01?07?2018; Peeters?Borsus). Oplevering gebeurt veelal voorlopig en definitief, met minimaal één jaar tussen beide, waarbij gebreken in proces?verbaal worden genoteerd. In Nederland bestaat eveneens bescherming tegen verborgen gebreken en zijn garantieregelingen bij nieuwbouw gangbaar, maar wettelijke opleverings- en verzekeringsplichten wijken af van de Belgische regeling.

Operationele afronding na de akte borgt feitelijke en fiscale continuïteit. De risico?overgang ligt in beginsel bij het sluiten van de koop; zorg dat de brandverzekering op die datum of volgens contractuele afspraak actief is en dat de bank als begunstigde/pandhouder is vermeld. Meterstanden en contractovernames worden gefixeerd op transportdatum, met verschillende netbeheerders per gewest. Bij verhuurde panden lopen huurovereenkomsten door; registratie bij FOD Financiën is verplicht en gratis voor woninghuur, en de huurwaarborg en mededeling van eigenaarswissel aan de huurder moeten worden geregeld. Gemeentelijke taksen (bijv. tweede?verblijvenheffing aan de kust) en eventuele toeristenbelasting bij verhuur vereisen tijdige aangifte. In Nederland zijn vergelijkbare praktische stappen nodig; de betrokken instanties en lokale heffingen verschillen per gemeente en zijn anders ingericht dan in België.

• Nuts en meters: overdrachtsformulieren en meterstanden doorgeven (Fluvius/Vlaanderen, ORES/RESA/Wallonië, Sibelga/Brussel).
  Contracten actualiseren op naam koper per transportdatum.
• Verzekeringen: brandverzekering activeren vanaf risico?overgang; verpanding/mededeling aan bank regelen.
  Eventuele schuldsaldoverzekering koppelen aan de lening.
• Verhuur: registratie of overname geregistreerde huur bij FOD Financiën; overdracht huurwaarborg; kennisgeving aan huurder met nieuw rekeningnummer.
  Pand op huurvorderingen van de bank respecteren.
• VME: syndicus informeren over eigendomsoverdracht; nieuwe contact? en betaalgegevens voor bijdragen doorgeven.
  Eventuele sleutels, badges en tellerspecifieke info overnemen.
• Fiscaliteit: adres- en eigenaarswijziging bij AAPD/Kadaster loopt via notaris; gemeentelijke aangiften (tweede verblijf/toeristenbelasting) tijdig indienen.
  Contractuele proratering onroerende voorheffing administratief verrekenen.
• Rechtspersoon: bij aankoop via vennootschap UBO?register actualiseren binnen 30 dagen; bank?KYC bijwerken.
  Eventuele btw?aspecten bij nieuwbouw onder btw afstemmen met de boekhouder.

Hoe bepaal ik mijn maximale budget in Frankrijk?

Belgische kredietgevers bepalen de maximale leencapaciteit via de kredietwaardigheidsbeoordeling in Boek VII van het Wetboek Economisch Recht (implementatie van Richtlijn 2014/17/EU; in werking sinds 2016–2017). In de praktijk geldt een debt service-to-income grens van circa 30–35% van het netto gezinsinkomen; voor tweede verblijven zijn banken terughoudender. De verwachtingen van de Nationale Bank (sinds 2020, geactualiseerd 2023) sturen op lagere LTV’s voor investeerders; voor een tweede verblijf wordt vaak maximaal 70–80% van de marktwaarde gefinancierd, met looptijden tot 20–25 jaar. Niet-inwoners (bijvoorbeeld Nederlanders) krijgen doorgaans nog strengere parameters: LTV 60–75%, bewijs van buitenlandse verplichtingen (zoals BKR) en stabiele inkomsten, plus stresstests bij variabele rente. Aflossingsvrij is uitzonderlijk; annuïtair aflossen is de norm, en de gekozen rentevastperiode (bijvoorbeeld 5–25 jaar) bepaalt de toetsrente. In Nederland domineren Nibud-LTI-normen; België focust op DSTI, eigen inbreng en restinkomen.

Voor het totale aankoopbudget tel je naast de koopsom alle aankoop- en financieringskosten op; die verschillen per regio en tussen bestaand vastgoed en nieuwbouw. Voor een tweede verblijf gelden geen regionale abattementen of verlaagde tarieven: in Vlaanderen is het verkooprecht 12%, in Wallonië en Brussel 12,5%; voor nieuwbouw geldt in principe 21% btw i.p.v. registratie. Notarishonoraria zijn wettelijk getarifeerd (KB 16.12.1950, meermaals aangepast), vermeerderd met 21% btw en aktekosten. Een hypothecaire lening brengt aparte akte- en inschrijvingskosten mee, inclusief het inschrijvingsrecht van 1% op het ingeschreven bedrag (vaak 120% van de lening om intresten en kosten te dekken). In Nederland bedraagt de overdrachtsbelasting voor tweede woningen 10,4% (2024) en ontbreekt een afzonderlijke hypotheekregistratiebelasting. Bij bestaand vastgoed lopen aankoopkosten vaak op tot circa 14–16% (Vlaanderen) of 15–17% (Wallonië/Brussel), exclusief eventuele makelaarskosten.

• Registratierechten/verkooprecht: Vlaanderen 12% (tweede verblijf); Wallonië/Brussel 12,5%.
  Nieuwbouw/“eerste ingebruikneming”: 21% btw i.p.v. registratie; verlaagd 6%-btw-stelsel sloop/nieuwbouw geldt niet voor tweede verblijven.
• Notaris aankoopakte: getarifeerde honoraria (degressief) + 21% btw + aktekosten (o.a. opzoekingen, kadastrale uittreksels).
• Hypothecaire akte: inschrijvingsrecht 1% op ingeschreven bedrag (vaak 120% van de lening) + hypotheekkantoor- en inschrijvingskosten + notariskosten + 21% btw.
• Bankkosten: dossierkost (vaak €250–€500), eventuele schatting (€300–€600), medeondertekenings- of vertalingskosten indien van toepassing.
• Verzekeringen: brandverzekering doorgaans verplicht door banken; schuldsaldoverzekering gebruikelijk maar niet wettelijk verplicht; premie afhankelijk van leeftijd, gezondheid en verzekerd kapitaal.

Jaarlasten beïnvloeden het houdbare budget. De Onroerende Voorheffing wordt berekend op het (geïndexeerde) Kadastraal Inkomen met provinciale en gemeentelijke opcentiemen; veel gemeenten heffen daarnaast een aparte belasting op tweede verblijven (aan de kust vaak een vast bedrag per jaar). Bij privéverhuur aan een huurder die het niet beroepsmatig gebruikt, wordt niet de werkelijke huur maar het geïndexeerde KI x 1,40 belast aan progressieve tarieven, bovenop de Onroerende Voorheffing. Bij verhuur voor beroepsgebruik of aan een rechtspersoon worden reële huurinkomsten belast na kosten, wat doorgaans tot een hogere federale belasting leidt. Niet-inwoners worden op dezelfde basis belast via de Belasting der Niet-Inwoners; het Belgisch-Nederlandse verdrag van 2001 kent het heffingsrecht over onroerendgoedinkomen toe aan België en Nederland verleent vrijstelling ter voorkoming van dubbele belasting. In Nederland valt een buitenlandse tweede woning in box 3, maar wordt voor het Belgische onroerend goed doorgaans een vrijstelling toegepast.

Hoe bereken ik de totale aankoopkosten in Frankrijk?

In Frankrijk bestaan de aankoopkosten hoofdzakelijk uit overdrachtsbelastingen en notariskosten (“frais d’acquisition”), met verschillende regimes voor bestaand en nieuw. Bij bestaand vastgoed wordt de “droit de mutation à titre onéreux” geheven: departementaal recht (vaak 4,50%), gemeentelijk recht (meestal 1,20%) en een staatstoeslag (2,37% op het departementale deel), samen doorgaans circa 5,81% van de belastbare basis (Code général des impôts, art. 1594 D e.v.). Daarboven komen de getarifeerde notarisemolumenten (degressief, rond 0,8–1% volgens Décret n°2016?230 en Arrêté 28?02?2020, actueel), de “contribution de sécurité immobilière” (0,10%, min. €15) en diverse uitgaven. Bij nieuwbouw/VEFA met 20% btw in de prijs is de registratiebelasting sterk verlaagd (ongeveer 0,715%), zodat de totale aktekosten meestal 2–3% bedragen. Voor bouwgrond geldt in principe het regime van bestaand vastgoed, tenzij btw van toepassing is.

De belastbare basis voor de overdrachtsbelasting is de koopsom exclusief makelaarscourtage indien die expliciet “à la charge de l’acquéreur” is; is de courtage “charge vendeur”, dan is de grondslag de volledige FAI-prijs. Makelaarskosten liggen veelal tussen 3–8% incl. btw en zijn bovenop de koopsom verschuldigd wanneer ze voor rekening van de koper komen. Ruwe vuistregels: bestaand vastgoed leidt tot totale aankoopkosten rond 7–8% exclusief eventuele courtage; bij nieuwbouw circa 2–3% omdat btw reeds in de prijs zit. Voor een nauwkeurige berekening dient u de lokale departementale en gemeentelijke tarieven, de gekozen verdeling van courtage en de notariële tariefschalen toe te passen.

• Overdrachtsbelasting (bestaand): ca. 5,81% op de grondslag (meestal koopsom excl. courtage indien “charge acquéreur”).
• Notarisemolumenten: degressief barème, grofweg 0,8–1% van de koopsom.
• Contribution de sécurité immobilière: 0,10% (min. €15) + diverse uitgaven/debours.
• Nieuwbouw/VEFA: 20% btw in de prijs; registratie ca. 0,715%; totale aktekosten doorgaans 2–3%.
• Makelaarscourtage: 3–8% incl. btw; beïnvloedt de grondslag afhankelijk van “charge acquéreur/charge vendeur”.

Financieringskosten komen bovenop de aankoopkosten. Bankdossier/arrangement (ca. €0–€1.000) en eventuele bemiddelaar (circa 0,5–1,5%) zijn gebruikelijk. Zekerheid: PPD (privilège de prêteur de deniers) op bestaand vastgoed kost ruwweg ~0,5% van het ingeschreven bedrag; een conventionele hypotheek kost vaak ~1–1,5% (incl. taxe de publicité foncière ~0,715% en CSI) en vereist notariële akte; een borgstelling/cautionnement (bv. Crédit Logement) bedraagt circa 1–1,6%, deels terugbetaalbaar. Verzekeringen (assurance emprunteur) worden door banken geëist en worden premiegebaseerd op leeftijd/kapitaal. In België werken aankoopheffingen via regionale verkooprechten en afzonderlijke hypotheekinschrijvingen, terwijl in Nederland voor tweede woningen een overdrachtsbelasting van 10,4% (2024) geldt en geen afzonderlijke hypotheekregistratiebelasting; notariskosten en kadastertarieven zijn daar relatief laag.

Welke documenten zijn vereist voor financiering in Frankrijk?

Belgische kredietverstrekkers toetsen hypothecaire financiering op basis van Boek VII (Hypothecair krediet) van het Wetboek van Economisch Recht en de EU Mortgage Credit Directive (2014/17/EU), met verplichte ESIS-informatie en antiwitwascontrole (Wet van 18 september 2017). Voor een tweede verblijf is de vereiste documentatie doorgaans zwaarder dan voor de eigen woning, met strengere LTV-grenzen (typisch 70–90% voor niet-eerste woningen, lager voor niet-inwoners). Bewijs van inkomsten, bestaande schulden en herkomst van eigen middelen zijn kernpunten, naast eigendoms- en conformiteitsstukken van het pand. Een onafhankelijk schattingsverslag is gebruikelijk conform EBA-richtsnoeren voor waardering. Daarnaast vragen banken vaak bewijs van brandverzekering en, in de praktijk, aanvaarding van een schuldsaldoverzekering alvorens de notariële hypotheekakte wordt verleden.

• Identificatie en woonadres: kopie paspoort/ID-kaart; recent bewijs van woonst (uittreksel bevolkingsregister of recente utility bill/bankafschrift op naam).
• Burgerlijke staat: huwelijks- of samenlevingsstatuut; kopie huwelijkscontract indien van toepassing; echtscheidingsconvenant/onderhoudsverplichtingen indien relevant.
• Inkomsten werknemers: laatste 3 loonfiches; jaarfiche (fiche 281.10); arbeidsovereenkomst; recente bankafschriften met salarisstorting.
• Inkomsten zelfstandigen: laatste 2–3 aanslagbiljetten personenbelasting; volledige jaarrekeningen/balans en resultatenrekening; recente btw-aangiften (4 kwartalen) en attest betaalde sociale bijdragen.
• Bankafschriften en vermogen: 3–12 maanden afschriften voor betaal- en spaarrekeningen; overzicht beleggingen en termijndeposito’s als eigen middelen.
• Bestaande kredieten: contracten en recente saldi/aflossingstabellen; kredietkaartlimieten; bank raadpleegt CKP (Nationale Bank) voor verificatie.
• Belastingstukken: meest recente ingediende aangifte en aanslagbiljet personenbelasting; voor niet-inwoners gelijkwaardige buitenlandse aanslagen/jaaropgaven.
• Herkomst eigen middelen (AML): notariële verkoopakte vorige woning; geregistreerde schenkingsakte; loonbonus/uitkering; onderbouwd met bankafschriften en akten.
• Panddocumenten: onderhandse verkoopovereenkomst/compromis; kadastrale gegevens; EPC-certificaat; AREI-elektriciteitskeuring; bodemattest (OVAM/SPW/BIM); stedenbouwkundige inlichtingen; syndicusattest bij appartementen.
• Waardering: onafhankelijk schattingsverslag of aanvaarde geautomatiseerde waardering; factuur/rapport voor dossier.
• Verzekeringen: bewijs/offerte brandverzekering (met waarborgen conform bankvoorwaarden); schuldsaldoverzekering met medische vragenlijst/keuring en voorlopige aanvaarding.
• Formulieren en KYC: kredietaanvraag, ESIS, privacy- en PEP/AML-vragenlijst; IBAN-bewijs; eventueel uittreksel strafregister indien gevraagd door bankbeleid.
• Nieuwbouw/verbouwing: aannemingsovereenkomst, lastenboek, vergunningen; betalingsstaat; waarborgen Wet Breyne (9 juli 1971); opleveringsverslagen.
• Niet-inwoners/anderstalige stukken: beëdigde vertalingen en legalisatie/apostille indien vereist; buitenlands fiscaal identificatienummer (bv. BSN) en buitenlandse loon- en belastingbewijzen.

In België gebeurt krediettoetsing mede via CKP-raadpleging en loonfiches/fiche 281.10, terwijl in Nederland BKR-registraties en werkgeversverklaring/jaaropgaaf centraal staan; voor zelfstandigen vragen Nederlandse aanbieders IB-aangifte en jaarcijfers, wat functioneel overeenkomt met Belgische jaarrekeningen en aanslagbiljetten. ESIS is in beide landen verplicht door de MCD, maar documentlabels verschillen. Belgisch hypotheekverstrekker eist vrijwel altijd een schattingsverslag; in Nederland wordt soms een modelmatige taxatie geaccepteerd binnen beleidsgrenzen. Een NHG-equivalent voor tweede woningen bestaat in België niet, waardoor LTV’s en bewijsdrempels vaak strenger zijn dan in Nederland. Buitenlandse documenten worden in België doorgaans aanvaard mits begrijpelijke taal (NL/FR/EN) of met beëdigde vertaling en, indien gevraagd, legalisatie volgens bankbeleid.

Moet ik documenten laten vertalen in Frankrijk?

In Frankrijk moeten notariële akten en stukken voor inschrijving bij de service de la publicité foncière in het Frans zijn opgesteld; begrijpt een partij geen Frans, dan moet de notaris een beëdigd tolk/vertaler inschakelen. Buitenlandse stukken die aan de akte worden gehecht, moeten in het Frans zijn of vergezeld gaan van een beëdigde vertaling (traduction assermentée) door een vertaler die bevoegd is in een EU?lidstaat. Sinds Verordening (EU) 2016/1191 (van toepassing sinds 16 februari 2019) zijn voor bepaalde burgerlijke-standdocumenten tussen EU?landen legalisatie en apostille afgeschaft en volstaan vaak meertalige standaardformulieren, waardoor vertaling niet vereist is. Gecertificeerde vertalingen die in één EU?lidstaat rechtsgeldig zijn, moeten in andere lidstaten worden aanvaard zonder bijkomende legalisatie. Franse banken en notarissen passen dit regelkader toe, maar mogen uit zorgvuldigheid extra taal- of vormvereisten opleggen voor dossierconsistentie.

• Identiteit: paspoort/ID volstaat; geen vertaling vereist.
• Burgerlijke stand (geboorte, huwelijk, woonplaats, naam): meertalig uittreksel uit Belgische gemeente volgens Verordening 2016/1191 volstaat; geen apostille/vertaling nodig. Ontbreekt het meertalige formulier, dan is een beëdigde vertaling vereist.
• Huwelijksvermogensstelsel/huwelijkscontract: notariële akte of attest uit België vereist doorgaans beëdigde Franse vertaling en apostille (Haags Apostilleverdrag 1961); soms vraagt de Franse notaris een “certificat de coutume”.
• Volmacht om te tekenen in Frankrijk: Belgische notariële volmacht vereist meestal Franse vertaling en apostille; een tweetalige volmacht kan worden aanvaard, maar de praktijk vergt vaak alsnog een Franse versie.
• Inkomens- en belastingstukken voor hypotheek: veel Franse banken accepteren Engels; bij Nederlands of enkel Nederlands/Belgisch kan een beëdigde Franse vertaling worden verlangd, zeker voor loonfiches, jaarcijfers en aanslagbiljetten.
• Ondernemingsstukken (KBO?uittreksel, statuten, UBO): vertaling naar het Frans is gebruikelijk; notariële stukken vragen vaak ook apostille.

Voor stukken die buiten de reikwijdte van Verordening 2016/1191 vallen (zoals notariële volmachten, huwelijkscontracten, ondernemingsakten) blijft de apostille doorgaans verplicht op de handtekening van de Belgische notaris. In België gebeurt apostillering door de FOD Buitenlandse Zaken (e?apostille), veelal binnen enkele werkdagen; de beëdigde vertaling kan in België of Frankrijk worden opgemaakt. Een Belgische beëdigde vertaling moet in Frankrijk worden aanvaard zonder bijkomende legalisatie, mits de vertaler officieel bevoegd is volgens het Belgische recht. Notarissen kunnen vertaalvereisten aanscherpen wanneer de vertaling niet alle relevante clausules dekt of wanneer bijlagen ontbreken. Houd rekening met doorlooptijd: vertaling 2–10 werkdagen afhankelijk van volume; apostille meestal 1–5 werkdagen, elektronisch sneller.

De Nederlandse situatie is vergelijkbaar: BRP?uittreksels en burgerlijke-standdocumenten met meertalige EU?formulieren worden in Frankrijk zonder apostille of vertaling aanvaard onder Verordening 2016/1191. Een in Nederland verleden notariële volmacht voor gebruik in Frankrijk vereist normaliter apostille en Franse vertaling, net als Nederlandse huwelijksvoorwaarden wanneer de inhoud relevant is voor de akte. Franse banken accepteren vaak Engelstalige inkomensbewijzen; Nederlandstalige loonstroken en IB?aangiften kunnen vertaling vereisen, afhankelijk van bankbeleid en risicoklasse. In België zijn FR/NL/EN documenten bij banken en notarissen gebruikelijker, maar voor gebruik in Frankrijk geldt het Franse taalvereiste onverkort. In beide landen geldt dat beëdigde EU?vertalingen wederzijds moeten worden erkend, zonder aanvullende legalisatie.

Heb ik een lokale bankrekening nodig in Frankrijk?

In Frankrijk bestaat geen wettelijke verplichting om voor de aankoop of het bezit van een woning een lokale bankrekening te hebben. Koopsom en notariële kosten kunnen via een SEPA?overboeking in euro vanaf een Belgische rekening naar de rekening van de notaris worden betaald. Op grond van Verordening (EU) nr. 260/2012 en 924/2009 is IBAN?discriminatie verboden, zodat een Franse begunstigde binnen SEPA geen nationaal IBAN mag eisen. De DGCCRF handhaaft dit, en notarissen en overheden accepteren EU?IBANs, al verwijzen sommige formulieren nog naar het traditionele RIB?format. De belastingdienst (DGFiP) accepteert voor taxe foncière, taxe d’habitation en inkomstenbelasting online kaartbetaling of SEPA?incasso vanaf rekeningen in elk SEPA?land. Ten opzichte van Nederland zijn de formele regels identiek onder SEPA; euro?overboekingen vanuit België verlopen zonder wisselkoers en tegen binnenlands tarief.

Voor hypotheekfinanciering verlangen Franse banken in de praktijk vaak dat een Franse zichtrekening bij dezelfde bank wordt geopend voor inning van termijnen en verzekeringspremies. Dit is geen wettelijke plicht, maar een contractuele voorwaarde die gangbaar is en in lijn kan zijn met de Mortgage Credit Directive 2014/17/EU. Aflossingen lopen via SEPA?incasso; juridisch moet een Belgische IBAN worden aanvaard, maar banken koppelen het krediet vaak aan een interne rekeningrelatie. Premies voor assurance emprunteur en assurance habitation kunnen technisch op een Belgische IBAN, maar veel systemen zijn geënt op een Frans RIB en klantdossier. In Nederland komt het eveneens voor dat de geldverstrekker een rekening binnen de eigen groep verlangt, terwijl ook daar IBAN?discriminatie onder SEPA verboden is.

Voor nutsvoorzieningen, syndic en verzekeringen moeten aanbieders SEPA?incasso vanaf een EU?IBAN accepteren; toch weigeren sommige portals nog niet?Franse IBANs, wat onrechtmatige IBAN?discriminatie is. Alternatieve betaalwijzen zijn meestal beschikbaar, zoals online kaartbetaling, manuele SEPA?overschrijving met referentie, of incasso waarbij de IBAN rechtstreeks wordt ingevoerd in plaats van een RIB. Sinds 2019 moeten de meeste lokale belastingen boven 300 euro elektronisch worden betaald; de DGFiP biedt prélèvement à l’échéance of maandelijkse incasso vanaf elke SEPA?rekening. Huurplatforms en de meeste verhuurmakelaars kunnen opbrengsten naar een Belgische IBAN boeken; bijdragen van de copropriété zijn via SEPA?overschrijving te voldoen, al circuleren nog TIP?SEPA formulieren die op RIB zijn afgestemd. In België en Nederland gelden dezelfde SEPA?kaders; het verschil zit vooral in de Franse uitvoeringspraktijk en legacy?systemen, niet in het recht.

Hoe vraag ik een financieringsverklaring aan in Frankrijk?

Een financieringsverklaring in Frankrijk is doorgaans een “attestation de financement” of “attestation de faisabilité/solvabilité” van een Franse bank of een geregistreerde kredietmakelaar (IOBSP, inschrijving bij ORIAS conform Code monétaire et financier art. L519?1). Het document is niet wettelijk voorgeschreven, maar wordt in de markt vaak door makelaars en verkopers verlangd vóór acceptatie van een bod. De verklaring is niet bindend; zij vermeldt expliciet dat toekenning afhankelijk blijft van volledig kredietonderzoek, waardering van het pand en verzekering. De inhoud en vorm zijn niet gestandaardiseerd door wetgeving; veel instellingen baseren zich op de FISE/ESIS?gegevensstroom uit de MCD (2014/17/EU) voor consistentie. Voor niet?ingezetenen hanteren banken doorgaans conservatieve parameters; de HCSF?kaders (verplicht sinds 2022) limiteren de schuldratio tot 35% inclusief verzekering en de looptijd tot 25 jaar (27 jaar bij nieuwbouw met uitstelperiode).

Aanvragen gebeurt rechtstreeks bij een Franse bank of via een courtier, vaak volledig op afstand. U levert een basisdossier aan (identiteit, inkomsten, schulden, projectparameters) zodat de aanbieder de HCSF?ratio’s en LTV?grenzen kan toetsen; voor niet?residenten liggen LTV?bandbreedtes in de praktijk rond 70–85%. Na een positieve vooranalyse verstrekt de bank of courtier de attestation, meestal binnen 2–10 werkdagen; een bindende “offre de prêt” volgt pas na volledige acceptatie en wettelijke bedenktijd van ten minste 10 dagen (Scrivener?regime in de Code de la consommation). Een Belgische bank kan een vergelijkbare verklaring afgeven voor een Franse aankoop, maar Franse verkopers prefereren vaak een Frans document. In Nederland bestaat geen wettelijk vastgelegd format; men werkt met een niet?bindende haalbaarheidsverklaring en een voorbehoud financiering van 4–6 weken in de koopakte.

• Identificatie van aanvrager(s) en status niet?resident of resident.
• Vermeld project: aankoopprijs, kosten en locatie; eigen inbreng en gevraagd leenbedrag.
• Indicatieve maandlast en looptijd; verondersteld rentepercentage en type (vast/variabel).
• Taux d’endettement berekend conform HCSF; eventuele afwijking onder bankquotum.
• Voorwaarden: onder voorbehoud van volledige acceptatie, waardering en verzekering.
• Geldigheidstermijn (typisch 1–3 maanden) en datum uitgifte; uitgevende instelling en ORIAS?nummer bij makelaars.

De verklaring vervangt de “condition suspensive d’obtention de prêt” in de compromis de vente niet. In de compromis moeten het maximale rentepercentage, minimumduur/maksimale duur, geleend bedrag en de termijn voor het verkrijgen van de lening expliciet staan (gebruikelijk 30–60 dagen); bij overschrijding vervalt de koop zonder boete als de koper tijdig en aantoonbaar heeft aangevraagd. Notarissen verlangen zelden een attestation; zij toetsen aan de clausule en aan de uiteindelijke offre de prêt. In Frankrijk is de waarborgsom bij compromis doorgaans 5–10%, gestort bij notaris of agent; een bankgarantie kan dit vervangen. In Nederland is de systematiek vergelijkbaar met een financieringsvoorbehoud en waarborgsom/bankgarantie, maar LTV’s zijn regulatoir tot 100% en praktijkaanscherpingen voor niet?residenten spelen daar veel minder.

Voor Belgische aanvragers volstaan Belgische inkomens? en belastingbewijzen; Franse banken accepteren doorgaans Engels, maar kunnen een beëdigde Franse vertaling verlangen voor specifieke stukken. Een Franse rekening is juridisch niet vereist voor de aanvraag; uitbetaling en lasten kunnen via SEPA, al koppelen banken de lening vaak aan een interne zichtrekening. Levensrisicoverzekering (assurance emprunteur) wordt praktisch altijd gevraagd; onder de Loi Lemoine (2022) vervalt de medische vragenlijst bij bedragen tot 200.000 euro per persoon en aflossing vóór de 60e verjaardag, maar banken kunnen buiten die drempels pre?acceptatie verlangen alvorens een attestation te leveren. Ten opzichte van Nederland verschilt vooral de rol van HCSF?quota en de striktere benadering van niet?residenten; procedureel blijft de financieringsverklaring in beide landen een niet?bindende haalbaarheidsbevestiging voorafgaand aan de bindende offerte.

Welke adviseurs heb ik nodig in Frankrijk?

In Frankrijk is de notaris onmisbaar: de eigendomsoverdracht gebeurt bij authentieke akte en inschrijving in de publicité foncière; u kunt een eigen kopersnotaris nemen zonder hogere totale notariskosten door het gereguleerde tarief. Een onafhankelijke advocaat beoordeelt compromis, erfdienstbaarheden, erfpacht en reglement van mede?eigendom, en bewaakt conflictregels bij huwelijksvermogensstelsels of een SCI. Voor financiering werkt u met een bank of kredietmakelaar (IOBSP) met ORIAS?inschrijving; hun tussenkomst is wettelijk omkaderd. Technische en waarderingsspecialisten zijn separaat: een bouwkundig ingenieur voor due diligence en een erkend expert voor marktwaarde, naast de verkopersdiagnostieken. Verder zijn een verzekeringsmakelaar en een grensoverschrijdend fiscalist gebruikelijk wegens Franse verzekeringsplichten en afwijkende heffing op verhuur en meerwaarden. In België en Nederland is de notaris eveneens verplicht, maar regulering van makelaars en technische diagnostieken is in Frankrijk strikter en gestandaardiseerd.

• Notaire (verplicht): authentieke akte en overdrachtsregistratie; tarief réglementé en kostenverdeling bij twee notarissen.
  Grondslag: Code civil art. 710?1; décret du 4 janvier 1955; tarif réglementé (décrets/arrêtés).
• Avocat: contract- en titelreview, servituten, copropriété, SCI?structurering, geschillen; honorarium vrij.
• Courtier en crédit (IOBSP): hypotheekbemiddeling; ORIAS?registratie vereist (Code monétaire et financier art. L519?1).
• Expert immobilier (waardering): REV/TEGoVA of RICS; onafhankelijk van verkoper en bank.
• Ingénieur/bouwkundige: technische due diligence, vocht/structuur, renovatie?raming; verslag buiten de wettelijke diagnostieken.
• Diagnostiqueur immobilier: DPE, amiante, plomb, termites, gaz/électricité, ERP, assainissement non collectif; gecertificeerd verplicht.
• Géomètre?expert: kadastrale verificatie en grensafpaling (bornage); Ordre des géomètres?experts.
• Architect/maître d’œuvre: vergunningstraject (déclaration préalable/permis), RE2020?eisen en aannemersselectie.
• Verzekeringsmakelaar: assurance habitation, décennale?check bij werken, en assurance emprunteur (Loi Lemoine 2022).
• Fiscalist/comptable: LMNP/LMP?keuze, Franse aangiften, IFI, plus?value en sociale heffingen; afstemming met BE?FR verdrag.
• Traducteur/interprète assermenté: indien taalbegrip ontbreekt of stukken niet in het Frans zijn vereist.
• Gestion locative/syndic?advies: verhuurbeheer en copropriété?compliance (loi du 10 juillet 1965).

Technische due diligence gaat in Frankrijk verder dan de verplichte diagnostieken, die vooral informatief en niet?uitputtend zijn voor bouwkundige gebreken. Een onafhankelijk bouwkundig ingenieur beoordeelt structuur, dak, vocht, installaties en CAPEX, en toetst offertes en planning bij renovatie. Een géomètre?expert verifieert perceelsgrenzen, erfdienstbaarheden van doorgang en eventuele non?conformiteiten met het kadaster; dit is cruciaal bij uitbreidingen of twijfel over grenzen. Voor niet?aangesloten riolering toetst SPANC de conformiteit; hervormingen kunnen investeringen afdwingen. Bij nieuwbouw en ingrijpende renovatie gelden RE2020?energieprestatie?eisen en aannemers moeten verzekerd zijn voor garantie décennale; vraag attestation d’assurance per lot. In België en Nederland is een “bouwkundige keuring” gebruikelijk maar niet wettelijk gestandaardiseerd; Frankrijk hanteert wel uniforme certificeringen voor diagnostiqueurs en strikte verzekeringsplichten voor bouwers.

Fiscaal adviseert een grensoverschrijdend specialist over Franse belasting op huur (meublé: micro?BIC of réel) en meerwaarden (19% plus sociale heffingen, met tijdsafbouw en mogelijke surtaxe), en over IFI vanaf 1,3 miljoen netto onroerend vermogen (CGI art. 964). Voor EU?verzekerden kan op onroerend inkomen/meerwaarden een verlaagd sociaal tarief van 7,5% gelden in plaats van 17,2%, afhankelijk van sociale zekerheidspositie. Een comptable voert Franse aangiften en registraties uit (SIRET voor LMNP), en stemt af met Belgische aangifte onder het BE?FR dubbelbelastingverdrag. Een verzekeringsmakelaar borgt polisvoorwaarden (opstal, aansprakelijkheid, niet?bewoning, verhuurrisico) en dekkingen die Franse kredietverstrekkers eisen. In Nederland geldt Box 3 voor een tweede woning en geen Franse sociale heffingen; makelaars zijn daar niet vergunningsplichtig. België kent IPI?vergunning voor makelaars en geen Franse IFI?equivalent; Franse lokale regels en heffingen vereisen daarom specifieke Franse expertise.

Hoe houd ik rekening met wisselkoersrisico’s in Frankrijk?

Specificeer uw concrete vraag over Belgisch vastgoed, zodat ik een gericht en juridisch-fiscaal correct antwoord kan geven. Vermeld steeds de regio (Vlaanderen, Brussel of Wallonië), omdat tarieven en vrijstellingen regionaal verschillen sinds de zesde staatshervorming en latere decreten. Geef aan of het een bestaande woning (registratierechten/verkooprecht) of een nieuwbouw (btw-stelsel) betreft, en of het gaat om een tweede verblijf, toeristische verhuur of langetermijnverhuur. Noteer uw hoedanigheid (particulier of vennootschap) en fiscale woonplaats, want dit beïnvloedt onder meer roerende inkomsten, onroerende voorheffing en toepassing van het dubbelbelastingverdrag België–Nederland. Indien u een hypotheek overweegt, vermeld kredietland en valuta, zodat kosten van hypothecaire inschrijving, notariële rechten en wisselkoersrisico’s correct kunnen worden geduid en desgewenst kort vergeleken met Nederlandse regels (bijv. 2%/10,4% overdrachtsbelasting, startersvrijstelling).

Hoeveel eigen geld moet ik reserveren in Frankrijk?

In Frankrijk eisen banken voor niet-ingezetenen doorgaans een eigen inbreng van 20–30% van de koopprijs, omdat de LTV meestal 70–80% (soms tot 85%) bedraagt. Daarnaast komen de aanschafkosten: bij bestaande bouw (‘ancien’) circa 7–8% aan ‘frais de notaire’ (droits de mutation, taxe de publicité foncière en emolumenten), bij nieuwbouw doorgaans 2–3% aan notariële kosten omdat 20% TVA al in de koopsom zit. Voor de financiering rekent u verder op 0,5–1,5% van het leenbedrag aan waarborgkosten (hypothèque of cautions zoals Crédit Logement) en circa 0,5–1,0% aan bankdossier- en bemiddelingskosten, plus taxatie €300–€800 en verplichte risicoverzekering. In de praktijk betekent dit dat u voor bestaande bouw circa 30–40% eigen geld reserveert, en voor nieuwbouw circa 25–35%, exclusief eventuele renovatiekosten en voorfinanciering van waarborg en notariskosten die doorgaans niet worden meegefinancierd.

Ter vergelijking: in België bedragen de registratierechten voor een tweede verblijf in Vlaanderen 12% (sinds 1 januari 2022), en in Brussel/Wallonië 12,5%, vermeerderd met notariële kosten en hypothecaire inschrijving/waarborg, zodat de totale aankoopkosten bij bestaande bouw vaak 13–16% uitkomen. Belgische banken hanteren voor niet-ingezetenen doorgaans een LTV van 70–80%, wat neerkomt op een eigen inbreng die qua orde van grootte vergelijkbaar is met Frankrijk. In Nederland geldt voor niet?eigen bewoning sinds 2023 een overdrachtsbelasting van 10,4% (eigen bewoning 2%, met startersvrijstelling tot €510.000 in 2024), naast financierings? en notariskosten. In alle drie de landen wordt vereist dat u belastingen, notariskosten en zekerheden grotendeels uit eigen middelen voldoet, waardoor het benodigde eigen geld meestal substantieel hoger ligt dan enkel de aanbetaling.

Welke buffer is verstandig voor onverwachte kosten in Frankrijk?

Reserveer in België voor een tweede verblijf doorgaans 1,5–3% van de aankoopprijs per jaar als buffer voor onvoorziene uitgaven, aangevuld met een eenmalige extra marge van 2–5% in de eerste twee jaar na overdracht. Die startbuffer dekt vooral wettelijke conformeringen: de RGIE-elektriciteitskeuring met een hersteltermijn van 18 maanden na aankoop, de Vlaamse asbestproblematiek (asbestattest verplicht sinds 23-11-2022 voor gebouwen met bouwjaar vóór 2001) en eventuele EPC-renovatieplicht. In Vlaanderen geldt sinds 01-01-2023 bij aankoop van residentieel vastgoed met EPC-label E of F een verplichting om binnen vijf jaar naar label D te renoveren, wat ook tweede verblijven treft. Onvoorzien zijn verder gemeentelijke belastingen op tweede verblijven (forfaitair, sterk variabel per gemeente) en buitengewone bijdragen in mede-eigendom voor liften, dak of brandcompartimentering. Houd ook rekening met mogelijke stijgingen van de onroerende voorheffing via provinciale en gemeentelijke opcentiemen, die jaarlijks kunnen wijzigen.

• Elektrische installatie: keuring conform RGIE vereist bij verkoop; bij niet-conformiteit moet de koper binnen 18 maanden na akte laten regulariseren, met potentiële vervangingen van verdeelborden of aarding.
• Asbest in Vlaanderen: asbestattest verplicht sinds 23-11-2022 voor panden van vóór 2001; sanering is niet altijd verplicht, maar risicovolle toepassingen kunnen tot onmiddellijke maatregelen en kosten leiden.
• EPC-renovatieplicht Vlaanderen: bij aankoop van residentieel vastgoed met label E/F vanaf 01-01-2023 binnen 5 jaar naar label D; apart van eventuele gemeenschappelijke energetische ingrepen bij appartementen.
• Mede-eigendom: reservefonds is wettelijk verplicht sinds 2019, maar zonder vast minimum; VME’s beslissen, waardoor bijzondere bijdragen voor dak, lift en brandveiligheid kunnen voorkomen.
• Tweede verblijfsbelasting: veel gemeenten (kust/Ardennen) heffen een jaarlijkse forfaitaire taks per tweede verblijf; tarief en voorwaarden verschillen sterk per gemeente.
• Financiering: vervroegde terugbetaling van een hypothecair krediet aan een consument kent wettelijk een maximale wederbeleggingsvergoeding van drie maanden interest; relevant bij herfinanciering of verkoop.

In Nederland geldt bij overdracht geen wettelijke renovatieplicht naar een minimaal energielabel; wel is een energielabel bij verkoop en verhuur verplicht en bestuurlijk beboetbaar bij ontbreken. VvE’s moeten sinds 01-01-2021 wettelijk reserveren op basis van een MJOP of minimaal 0,5% van de herbouwwaarde per jaar, wat onvoorziene bijdragen deels dempt vergeleken met België, waar geen wettelijk minimum bestaat. Een specifieke landelijke tweede-verblijfsbelasting ontbreekt in Nederland; OZB en waterschapsheffingen zijn relatief voorspelbaar, terwijl toeristenbelasting vooral bij kortdurende verhuur speelt. Er bestaat geen verplichte elektrische keuring bij aan- of verkoop, zodat verplichte startuitgaven doorgaans beperkter zijn dan de RGIE- en asbest-context in Vlaanderen. Daardoor volstaat in Nederland in de praktijk vaak een lagere jaarlijkse buffer van ongeveer 1–2% van de aankoopprijs, terwijl Belgische eigenaars realistischerwijs hoger plannen door de genoemde verplichtingen en gemeentelijke heffingen.