Voorbereiding en financiering in Frankrijk, stap voor stap
Hoe bepaal ik mijn maximale budget in Frankrijk?
Begin bij twee Franse gegevens die de rekensom bepalen: de "frais de notaire" van 7 tot 8,5% bij bestaande bouw, en het DPE-label, dat bij F of G een renovatie meebrengt als u ooit wilt verhuren (G is sinds 2025 verboden, F vanaf 2028, E vanaf 2034) en bij een vrijstaand huis met E, F of G een verplichte audit énergétique bij de verkoop, die u vertelt wat die renovatie kost. Daarna de vier lagen:
- Eigen middelen. Wat u werkelijk vrij kunt maken, na de buffer die u wilt aanhouden.
- Financiering. Een Franse lening van 70 tot 80% voor een niet-inwoner, twintig jaar, met de HCSF-norm van 35% en een assurance emprunteur, of een verhoging van de hypotheek op de eigen woning uit de overwaarde. Geen renteaftrek; de schuld verlaagt wel de grondslag in box 3.
- De kosten naast de koopsom. 7 tot 8,5% bij bestaande bouw, 2 tot 3% bij nieuwbouw; geen bank financiert die mee.
- De jaarlijkse lasten. Taxe foncière én taxe d'habitation sur les résidences secondaires (met majoratie tot 60% in zones tendues), afvalheffing, copropriété, verzekering met CatNat, energie; voor een huis met een kadastrale huurwaarde van € 3.000 al snel € 2.000 tot € 3.500 aan belastingen.
Hoe bereken ik de totale aankoopkosten in Frankrijk?
Rekenvoorbeeld bij een bestaand huis van € 300.000 in een departement met het verhoogde tarief, met een Franse lening van € 200.000:
| Post | Berekening | Bedrag |
|---|---|---|
| droits de mutation | 6,32% van 300.000 | € 18.960 |
| émoluments notaris incl. btw | barème | ca. € 3.400 |
| débours en formaliteiten | praktijk | ca. € 1.200 |
| hypotheekakte (PPD of hypothèque) | ca. 1% van 200.000 | ca. € 2.000 |
| dossierkosten bank | praktijk | ca. € 800 |
| totaal | ca. € 26.400, 8,8% van de koopsom |
Zonder lening ca. € 23.500 (7,9%). In een departement zonder de verhoging € 1.500 minder. Bij nieuwbouw ca. € 7.000 aan frais réduits, met 20% btw in de prijs. Staat de prijs als "FAI", dan zit de makelaar erin en betaalt u hem.
Welke documenten zijn vereist voor financiering in Frankrijk?
Voor een Franse bank: paspoort, adresbewijs, drie loonstroken en twee aangiften (of jaarrekeningen), drie maanden bankafschriften, een overzicht van de Nederlandse hypotheek en andere kredieten, het compromis, het DPE en bij een appartement de copropriété-stukken; de bank laat taxeren.
Voor uzelf, belangrijker dan de stukken voor de bank:
- het dossier de diagnostic technique dat de verkoper moet leveren: DPE, asbest, lood, termieten (in aangewezen zones), elektriciteit en gas, natuurlijke en technologische risico's (ERP), septische put; bij E, F of G de audit énergétique;
- het titre de propriété en de kadastrale gegevens; de notaris vraagt de état hypothécaire en het certificat d'urbanisme op;
- bij een appartement het règlement de copropriété, de notulen van drie jaar, het carnet d'entretien, de begroting en het fonds de travaux, en de pré-état daté met de openstaande bijdragen;
- de laatste aanslagen taxe foncière en THRS, want daarop ziet u de jaarlijkse lasten;
- bij verhuur: het gemeentelijke regime (changement d'usage, quota) en het registratienummer van de vorige eigenaar.
Moet ik documenten laten vertalen in Frankrijk?
De akte is in het Frans, en de notaris mag hem alleen verlijden als u hem begrijpt: wie het Frans niet beheerst, brengt een tolk mee of geeft een volmacht, op eigen kosten, of laat een tweetalige samenvatting maken. Een Franse bank vraagt bij Nederlandse inkomensstukken vaak een beëdigde vertaling. Wat u zelf moet begrijpen, is het compromis de vente: na de wettelijke bedenktijd van tien dagen bindend, met een voorschot van 5 tot 10% dat u kwijt bent als u zonder geldige opschortende voorwaarde terugtrekt. Laat het lezen door de notaris die u zelf kiest; in Frankrijk mag de koper een eigen notaris nemen naast die van de verkoper, zonder extra kosten, want de notarissen delen het honorarium.
Heb ik een lokale bankrekening nodig in Frankrijk?
Voor de koop niet: de koopsom gaat naar de rekening van de notaris bij de Caisse des Dépôts, ook vanaf een Nederlandse rekening. Voor de jaren daarna is een Franse rekening praktisch maar niet verplicht: de Franse fiscus, de gemeente en de nutsbedrijven werken met SEPA-domiciliëring en moeten een Nederlands IBAN accepteren, en de belastingen zijn online te betalen. Een bank die de lening verstrekt, wil de afbetaling van een rekening bij haar.
Hoe vraag ik een financieringsverklaring aan in Frankrijk?
Een Franse verkoper vraagt bij het bod naar een simulation of accord de principe van de bank. Belangrijker is de wettelijke condition suspensive d'obtention de prêt: wie leent, heeft er recht op, de termijn is minimaal een maand en in de praktijk twee, en voor een niet-inwoner is drie verstandig; wordt de lening binnen die termijn geweigerd, dan vervalt de koop en krijgt u het voorschot terug. Wie contant koopt, verklaart dat in het compromis en tekent zonder voorbehoud, en doet dat dus pas als het geld er is.
Welke adviseurs heb ik nodig in Frankrijk?
- Uw eigen notaris, vanaf het compromis; hij kost niets extra, controleert de titel, de urbanisme en de diagnostics, en berekent de belastingen bij aankoop en later bij verkoop.
- Een courtier (ORIAS) als u in Frankrijk leent; voor een niet-inwoner maakt dat verschil.
- Een expert bâtiment bij een oud huis: de diagnostics zeggen wat verplicht is, niet wat het dak kost.
- Een fiscalist alleen bij verhuur: de aangifte voor niet-inwoners, micro-BIC of réel, en de registratie van de loi Le Meur.
Hoe houd ik rekening met wisselkoersrisico's in Frankrijk?
Niet; de koop is in euro. Het risico dat de plaats van de wisselkoers inneemt, is de gemeente en de wet: de THRS-majoratie tot 60% breidt zich elk jaar uit, de droits de mutation zijn in 2025 verhoogd, en de DPE-kalender maakt een oud huis elke paar jaar minder verhuurbaar. Reken de jaarlijkse lasten door met een stijging van een kwart, en het DPE als een renovatiebegroting.
Hoeveel eigen geld moet ik reserveren in Frankrijk?
Bij een Franse lening: de kosten van 8 tot 9% plus 20 tot 30% van de koopsom. Bij financiering uit de overwaarde: de kosten van 7 tot 8,5%. Zonder lening: alles. Reserveer daarnaast het eerste jaar aan taxe foncière en THRS, de inrichting, en bij een F of G de renovatie die de audit énergétique begroot.
Welke buffer is verstandig voor onverwachte kosten in Frankrijk?
- Het DPE. Een F of G is een verbouwing als u ooit wilt verhuren, en een lagere prijs als u ooit wilt verkopen.
- De copropriété. Gevel, dak of lift als omslag; het fonds de travaux (verplicht 5%) zegt of er geld is.
- De gemeente. THRS-majoratie tot 60%, en bij verhuur quota en vergunningen die kunnen veranderen.
- Natuurgevaren. Droogte op kleigrond, overstroming, zeespiegel aan de Atlantische kust; het ERP in de diagnostics zegt welke zone, de CatNat betaalt met franchise.
- De verkoop. 19% plus 7,5% over de winst, pas na 22 en 30 jaar vrij; een Frans huis is een koop voor lang.
Checklist afronding en zekerheid in Frankrijk
- eigen notaris gekozen vóór het compromis;
- diagnostics, DPE en audit, titre, urbanisme, copropriété-stukken en de laatste aanslagen in handen en gelezen;
- compromis met condition suspensive de prêt (ruime termijn) of, bij contant, pas getekend als het geld er is; bedenktijd van tien dagen benut;
- droits de mutation van het juiste departement en de hypotheekakte in de begroting; FAI gecontroleerd;
- multirisque habitation met CatNat ingaand op de dag van de akte; in copropriété de verplichte RC;
- taxe foncière en THRS in de jaarbegroting; belastingaccount bij de Franse fiscus aangemaakt;
- bij verhuur: registratie via het nationale téléservice, gemeentelijk regime nagevraagd, micro-BIC of réel gekozen, taxe de séjour geregeld.
Bronnen
- Code de la construction et de l'habitation, art. L271-1 (bedenktijd tien dagen), L271-4 (dossier de diagnostic technique); Code de la consommation, art. L313-41 (condition suspensive).
- Loi du 10 juillet 1965 (copropriété; fonds de travaux art. 14-2).
- Code général des impôts, art. 1594 D, 1407 ter, 197 A, 150 U; loi Le Meur; loi Climat et résilience (DPE-kalender, audit énergétique).
- Haut Conseil de stabilité financière (35%, 25 jaar); ORIAS.
- Belastingdienst, box 3 voor 2026; verdrag Nederland-Frankrijk 1973.
Tarieven zijn die van 1 januari 2026. Beleningspercentages en rentes zijn per bank en staan hier bewust niet.
