Eenmalige aankoopkosten en vaste lasten bij een vakantiehuis in Frankrijk
Hoe hoog zijn de notariskosten in Frankrijk?
Wat Fransen "frais de notaire" noemen, is voor het grootste deel belasting: van de 7 tot 8,5% bij bestaande bouw gaat ruim zes procent als droits de mutation naar de staat, het departement en de gemeente, en houdt de notaris zelf ruwweg één procent. Zijn honorarium is een wettelijk barème, gelijk bij elke notaris: 3,870% over de eerste € 6.500, 1,596% tot € 17.000, 1,064% tot € 60.000 en 0,799% daarboven, plus 20% btw; daarbij de débours (kadaster, hypotheekregister, uittreksels) en de formaliteiten. De koper kiest en betaalt de notaris, en mag een eigen notaris nemen naast die van de verkoper zonder extra kosten; de twee delen het honorarium. De notaris is in Frankrijk de spil van de koop: hij controleert de titel, de urbanisme en de diagnostics, int de belastingen en schrijft in.
Welke makelaarskosten gelden in Frankrijk?
Gangbaar 3 tot 8% van de koopsom, degressief met de prijs, en anders dan in Nederland vaak ten laste van de koper: een prijs "FAI" (frais d'agence inclus) bevat de makelaarscourtage, en het compromis zegt wie betaalt. Er is geen wettelijk tarief; de makelaar moet zijn tarieven publiceren en heeft een carte professionnelle. Let op de rekensom: als de koper de courtage betaalt, wordt de droits de mutation over de prijs zonder courtage berekend, wat een klein voordeel is.
Moet ik registratierechten of overdrachtsbelasting betalen in Frankrijk?
De droits de mutation van 6,32% in de meeste departementen (5,81% in elf) bij bestaande bouw, of 20% btw in de prijs plus 0,715% taxe de publicité foncière bij nieuwbouw.
Rekenvoorbeeld bij een bestaand huis van € 300.000 in een departement met het verhoogde tarief, contant betaald, prijs zonder courtage:
| Post | Berekening | Bedrag |
|---|---|---|
| droits de mutation | 6,32% van 300.000 | € 18.960 |
| émoluments notaris | barème | ca. € 2.850 |
| btw op de émoluments | 20% | ca. € 570 |
| débours en formaliteiten | praktijk | ca. € 1.200 |
| totaal | ca. € 23.600, 7,9% van de koopsom |
Als nieuwbouw: ca. € 7.000, met € 50.000 btw in de prijs. Met een Franse lening komt de hypotheekakte erbij, ca. 1% van de lening.
Wat zijn de gemiddelde bank- en hypotheekafsluitkosten in Frankrijk?
Bij een Franse lening: de zekerheid via de notaris, een hypothèque (met taxe de publicité foncière en inschrijving) of een privilège de prêteur de deniers dat goedkoper is en alleen bij bestaande bouw kan, samen 0,5 tot 1,5% van de lening; de dossierkosten van de bank; en de assurance emprunteur, die per maand loopt en bij een niet-inwoner duurder is. Wie contant of uit de Nederlandse overwaarde koopt, slaat het over.
Hoe hoog zijn de VvE- of community-bijdragen in Frankrijk?
Bij een appartement de charges de copropriété via de syndic: schoonmaak, lift, tuin, verzekering van het gebouw, beheer, en in een résidence met zwembad de exploitatie daarvan, per kwartaal, plus de verplichte bijdrage aan het fonds de travaux van ten minste 5% van de begroting voor groot onderhoud, die bij verkoop in het gebouw blijft. Vraag vóór het bod de notulen van drie jaar, het carnet d'entretien, de begroting en de pré-état daté met de openstaande bijdragen van de verkoper; besloten werken die nog niet zijn betaald, gaan naar wie eigenaar is als de omslag valt, tenzij het compromis anders zegt. Bij een huis in een lotissement kan een association syndicale bestaan met een kleinere bijdrage.
Wat kost onderhoud van een woning in Frankrijk?
Een percentage noemen we niet; een longère in Bretagne en een appartement aan de Côte d'Azur hebben niets gemeen. Wat in Frankrijk extra telt: het DPE, dat bij F of G een renovatie oplegt zodra u wilt verhuren en bij een vrijstaand huis met E, F of G een audit énergétique bij verkoop, de fosse septique die bij verkoop moet zijn gekeurd en binnen een jaar aan de norm moet voldoen, en de droogte op kleigrond in het zuiden, die funderingen scheurt en onder de CatNat valt. Renovatie van een woning ouder dan twee jaar gaat tegen 10% btw en energetische renovatie tegen 5,5%, ook voor een tweede woning.
Hoeveel betaal ik gemiddeld aan gas, water en licht in Frankrijk?
Geen gemiddelde; het hangt af van streek, bouwjaar, verwarming en gebruik, en de Franse tarieven bewegen met de gereguleerde tarieven van de staat. Wat u kunt doen: het DPE lezen, dat het verbruik per m² en de geschatte jaarkosten geeft, en de laatste afrekeningen van de verkoper opvragen. Een Frans stroomcontract heeft een vast deel voor het vermogen (puissance souscrite) dat doorloopt bij leegstand; water gaat via de gemeente of een concessiehouder. Regel de overzetting van de contracten op de dag van de akte.
Zijn er verborgen of onverwachte kosten in Frankrijk?
- De taxe d'habitation sur les résidences secondaires, die voor tweede woningen blijft bestaan en in zones tendues met tot 60% wordt verhoogd.
- De courtage in de FAI-prijs, die de koper betaalt.
- Het DPE: een F of G is een verbouwing als u wilt verhuren.
- De fosse septique die niet aan de norm voldoet: binnen een jaar na de koop te vervangen, op uw kosten.
- De omslag van een copropriété met besloten werken.
- De CatNat-franchise van € 380 (€ 1.520 bij droogte) per erkende ramp.
Wat kost een taxatie of keuring in Frankrijk?
De verplichte keuringen betaalt de verkoper: het dossier de diagnostic technique met DPE, asbest, lood, termieten, elektriciteit, gas, risico's en septische put, en bij E, F of G de audit énergétique. Wat die niet zeggen, is de staat van dak, muren en vocht; een eigen expert bâtiment die het huis vóór het compromis bekijkt, kost een paar honderd tot ruim duizend euro en is bij een oud huis op het platteland het beste geld van de koop. De taxatie voor de bank doet de bank zelf of via een expert, meestal op haar kosten.
Hoeveel betaal ik jaarlijks aan lokale heffingen in Frankrijk?
De taxe foncière met de afvalheffing op dezelfde aanslag, en de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, samen voor een huis met een kadastrale huurwaarde van € 3.000 al snel € 2.000 tot € 3.500 per jaar, afhankelijk van de gemeente en de majoratie. Geen inkomstenbelasting zolang u niet verhuurt; bij verhuur de Franse belasting voor niet-inwoners en de taxe de séjour die u van gasten int. Samen komt een vakantiehuis van € 300.000 op € 2.500 tot € 4.500 per jaar aan heffingen en verzekering, vóór de copropriété en de energie.
Bronnen
- Arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des notaires (barème); Code général des impôts, art. 1594 D (droits de mutation), art. 279-0 bis en 278-0 bis A (btw renovatie).
- Loi Hoguet (makelaars, carte professionnelle); Code de la construction, art. L271-4 (diagnostics).
- Loi du 10 juillet 1965, art. 14-2 (fonds de travaux) en art. 20 (pré-état daté).
- Code général des impôts, art. 1407 ter (THRS); Code des assurances, art. L125-1 (CatNat, franchise).
Bedragen in het rekenvoorbeeld zijn de wettelijke tarieven van 2026; débours, courtage en keuring zijn praktijkwaarden.
