Financieren zonder Franse hypotheek
Kan ik een huis in Frankrijk volledig met eigen geld kopen?
Ja, en zo koopt de meerderheid van de Nederlandse kopers in Frankrijk: een Franse bank vraagt van een niet-inwoner 20 tot 30% eigen inbreng, twintig jaar looptijd en een assurance emprunteur, en de aanvraag duurt twee tot drie maanden; wie het geld heeft, gebruikt het. Reken op 7 tot 8,5% bovenop de koopsom bij bestaande bouw: de droits de mutation van 6,32% in de meeste departementen, de notaris en de débours; bij nieuwbouw 2 tot 3% naast de 20% btw in de prijs. Wat u zonder bank bespaart: de hypotheekakte, de verzekering van de lening en de wachttijd. Wat u zonder bank mist, is niets wat een Franse bank had gecontroleerd: het onderzoek dat telt (de diagnostics, het DPE, de urbanisme, de copropriété) doet de notaris, en die is in Frankrijk bij elke koop verplicht.
Kan ik de overwaarde van mijn Nederlandse woning gebruiken in Frankrijk?
Ja, en dat is de route die de meeste Nederlandse kopers nemen: een verhoging van de hypotheek op de eigen woning, beoordeeld op uw inkomen en de waarde van die woning, tegen de rente van een gewone hypotheek, en het Franse huis contant betaald. De rente op de verhoging is niet aftrekbaar, want het geld dient geen eigen woning. De schuld telt in box 3 mee tegen 2,70% na een drempel van € 3.800 per persoon; het Franse huis staat in box 3 tegen de waarde in het economisch verkeer, met een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting omdat het verdrag van 1973 de heffing aan Frankrijk toewijst. In Frankrijk verandert er één ding: bij de IFI, de vermogensbelasting op vastgoed boven € 1,3 miljoen, is een lening op het Franse huis aftrekbaar en een lening op uw Nederlandse huis niet; dat speelt pas bij een dure villa.
Is huurkoop mogelijk in Frankrijk?
Ja, en Frankrijk kent er twee wettelijke vormen van. De location-accession (wet van 1984) is een huur met koopoptie bij de notaris, met een deel van de huur als aanbetaling; in de praktijk gebruikt in de sociale woningbouw. De vente en viager is de Franse klassieker: u koopt van een oudere verkoper tegen een lagere prijs (bouquet) plus een levenslange maandelijkse rente, en de verkoper blijft er vaak wonen tot zijn overlijden (viager occupé). Voor een vakantiehuis is een viager libre denkbaar, maar het is een weddenschap op een leeftijd, notarieel en met droits de mutation bij het begin. Laat een eigen notaris rekenen.
Kan ik een persoonlijke lening gebruiken voor aankoop in Frankrijk?
Voor een klein bedrag, ja: een consumptieve lening in Nederland kent geen onderpand, een korte looptijd en een hogere rente dan een hypotheekverhoging, en telt in box 3 als schuld. Voor een huis van drie ton is de verhoging op de eigen woning goedkoper. Een Franse bank verstrekt aan een niet-inwoner geen crédit à la consommation van enige omvang.
Zijn er ontwikkelaars die gespreide betaling aanbieden in Frankrijk?
Bij nieuwbouw is gespreide betaling wet: de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) legt een wettelijk betalingsschema vast naar de voortgang (hoogstens 35% bij de fundering, 70% bij het dak, 95% bij oplevering, de laatste 5% bij de sleutel of in bewaring bij een geschil), en de promotor moet een garantie financière d'achèvement van een bank of verzekeraar afgeven die de afbouw dekt als hij failliet gaat. Een reservering (contrat de réservation) met een depot van hoogstens 5% gaat eraan vooraf, met een bedenktijd van tien dagen. Bij levering betaalt u 20% btw in de prijs en 2 tot 3% frais réduits.
Kan ik via familie of vrienden financieren in Frankrijk?
Ja, en voor een Nederlandse familie is dat een Nederlandse kwestie: een lening van ouders aan een kind, schriftelijk, met een zakelijke rente en een aflossingsschema, telt bij het kind in box 3 als schuld en bij de ouders als bezitting. Frankrijk heft daar niets over. Is het geen lening maar een schenking, dan geldt de Nederlandse schenkbelasting: vrijgesteld in 2026 € 6.908 per jaar van ouders aan een kind, eenmalig € 33.129 voor een kind tussen 18 en 40, daarboven 10% tot € 158.669 en 20% daarboven. De Franse schenkbelasting komt pas in beeld als het Franse huis zelf wordt geschonken: dan heft Frankrijk over het Franse vastgoed, met een abattement van € 100.000 per kind per vijftien jaar en een tarief van 5 tot 45%, bij de notaris, zonder verdrag met Nederland dat dubbele heffing uitsluit.
Zijn er private investeerders actief in Frankrijk?
Vooral als kopers: Franse en buitenlandse beleggers kopen appartementen aan de kust en in de bergen om kort te verhuren, en dat is waarom de loi Le Meur er is gekomen. Wie met anderen koopt, wordt mede-eigenaar (indivision) of richt een SCI op, de Franse vastgoedvennootschap die bij familiebezit gebruikelijk is en de erfopvolging vereenvoudigt, met een boekhouding en een jaarlijkse aangifte; laat een notaris of fiscalist de voor- en nadelen voor een Nederlandse familie doorrekenen, want een SCI heeft aan Nederlandse kant gevolgen in box 3.
Bestaat crowdfunding voor vastgoed in Frankrijk?
Als beleggingsvorm wel, en groot: Franse platforms financieren promotoren met obligaties van particulieren, onder de Europese crowdfundingverordening en toezicht van de AMF. Als financiering van een eigen vakantiehuis niet; een platform leent aan een project, niet aan een persoon.
Wat zijn de fiscale gevolgen van kopen zonder hypotheek in Frankrijk?
In Frankrijk: bij eigen gebruik geen; bij verhuur is rente onder het werkelijke stelsel (régime réel) aftrekbaar en onder de forfaits (micro-foncier, micro-BIC) niet, en zonder lening is er geen rente. Bij de IFI is een lening op het huis aftrekbaar. In Nederland: het huis staat in box 3, en zonder lening is er geen schuld die de grondslag verlaagt; de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting neemt het Franse deel van de grondslag weg. Bij verkoop 19% plus 7,5% over de winst, dalend met de bezitsduur, hoe u ook hebt betaald.
Welke risico's loop ik bij kopen zonder hypotheek in Frankrijk?
- Geen tweede blik. Zonder bank taxeert niemand; de notaris controleert de titel en de diagnostics, niet de prijs. Laat een eigen expert kijken bij een oud huis.
- Het compromis. Bindend na tien dagen bedenktijd; zonder condition suspensive bent u het voorschot kwijt als u terugtrekt, en de condition suspensive de prêt hoort bij wie leent.
- Het DPE. Een F of G is voor verhuur als woning verboden en voor een toeristische vergunning onvoldoende; de audit énergétique bij verkoop zegt wat de renovatie kost.
- De copropriété. Het fonds de travaux (verplicht 5% van het budget) en de besluiten van de laatste drie jaar; een gevel of een dak is een omslag.
- Liquiditeit. Met 7 tot 8,5% aankoopkosten en een plus-value die pas na 22 jaar vrij is, is een Frans huis geen belegging voor vijf jaar.
Bronnen
- Code de la construction et de l'habitation, art. L261-1 e.v. (VEFA, betalingsschema, garantie d'achèvement); loi du 12 juillet 1984 (location-accession).
- Code civil, art. 1968 e.v. (viager); Code général des impôts, art. 777 en 779 (schenking), 964 e.v. (IFI).
- Belastingdienst, schenkbelasting 2026; box 3 voor 2026; verdrag Nederland-Frankrijk 1973.
- AMF, plateformes de financement participatif.
Tarieven zijn die van 2026. Rentes van platforms en banken staan hier niet; die veranderen sneller dan een artikel.
