Belastingen bij aankoop van een woning in Frankrijk

In België gelden registratierechten per gewest. Vlaanderen hanteert sinds 1 januari 2022 12% voor een tweede verblijf of investering, 3% voor de enige eigen woning, en 1% indien u zich bij aankoop verbindt tot een ingrijpende energetische renovatie binnen vijf jaar (IER, volgens de EPB-definitie). De “meeneembaarheid” van registratierechten is afgeschaft vanaf 2024, met overgangsrecht voor keuzes gemaakt tot en met 2023. Voor “bescheiden woningen” in Vlaanderen bestaat een vaste korting op de verschuldigde registratierechten, mits de aankoopprijs onder vastgelegde drempels ligt en het om de enige eigen woning gaat. In Brussel bedraagt het tarief 12,5%, met een abattement op de eerste 200.000 euro van de belastbare grondslag voor de eigen hoofdverblijfplaats (tot een maximale aankoopprijs, met verblijfsverplichting en terugname bij niet-naleving). Wallonië kent 12,5% als basistarief, met verlaagde tarieven en abattements voor “habitations modestes” op basis van kadastraal inkomen en woonverplichtingen.

Voor nieuwbouw is de levering van het gebouw doorgaans aan 21% btw onderworpen; de grond valt dan veelal onder registratierechten (12% in Vlaanderen, 12,5% in Brussel en Wallonië) wanneer grond en constructie worden opgesplitst. De federale 6% btw voor sloop en heropbouw is sinds 2024 permanent gemaakt, onder voorwaarden zoals hoofdverblijfplaats gedurende vijf jaar en een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m²; renovaties van woningen ouder dan 10 jaar genieten vaak 6% btw. De hypothecaire inschrijving kost 1% inschrijvingsrecht over het gewaarborgde bedrag, plus vaste rechten en aktekosten; notarishonoraria zijn federaal gereguleerd en btw-plichtig (21%). In Nederland bedraagt de overdrachtsbelasting 2% voor de eigen woning en 10,4% voor overige onroerende zaken; nieuwbouw is daar doorgaans belast met 21% btw in plaats van overdrachtsbelasting. Nederland kent geen 1% hypothecair inschrijvingsrecht zoals in België.

Na aankoop betaalt u jaarlijks onroerende voorheffing (Vlaanderen) of précompte immobilier (Brussel/Wallonië), berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen met opcentiemen van provincie en gemeente. Veel Belgische gemeenten heffen daarnaast een aparte belasting op tweede verblijven met een vast bedrag per jaar, dat lokaal sterk varieert. Bij verkoop van een niet-hoofdverblijf geldt in de personenbelasting een meerwaardebelasting van 16,5% (vermeerderd met gemeentebelasting) indien de vervreemding binnen vijf jaar na aankoop plaatsvindt; de eigen hoofdverblijfplaats is vrijgesteld. Voor bouwgrond bedraagt de meerwaardebelasting 33% binnen vijf jaar en 16,5% tussen vijf en acht jaar; nadien is de meerwaarde vrijgesteld. Particuliere verhuur aan natuurlijke personen wordt in België in de regel belast op basis van het (geïndexeerde en verhoogde) kadastraal inkomen, terwijl in Nederland tweede woningen in box 3 vallen met een forfaitair rendement en jaarlijks OZB zonder specifieke tweedeverblijftaks.

Jaarlijkse heffingen en belastingen in Frankrijk

De jaarlijkse onroerende voorheffing (OV) in België wordt berekend op het geïndexeerd kadastraal inkomen (GKI), niet op de marktwaarde. Het GKI is het kadastraal inkomen (referentiejaar 1975) vermenigvuldigd met een indexcoëfficiënt die de FOD Financiën jaarlijks publiceert. Het gewest heft een basispercentage op het GKI (Vlaanderen 3,97%; Brussel 1,25%; Wallonië 1,25%) waarop provincie en gemeente opcentiemen toevoegen; die opcentiemen vermenigvuldigen de gewestelijke heffing en bepalen het grootste deel van het eindbedrag. De belasting wordt opgelegd aan de persoon die op 1 januari eigenaar is; verdelingen pro rata tussen koper en verkoper worden enkel contractueel geregeld in de notariële akte. Aanslagbiljetten volgen jaarlijks; betalingstermijnen en nalatigheidsinteresten staan op het biljet. In Nederland gebeurt dit anders: OZB en waterschapsheffing zijn gebaseerd op WOZ-waarde, zonder GKI of opcentiemenstructuur.

Naar Belgisch gebruik kunnen gemeenten en intercommunales bijkomende jaarlijkse heffingen opleggen die relevant zijn voor tweede verblijven. De opvallendste is de gemeentelijke belasting op tweede verblijven: een vaste heffing per wooneenheid, met tarieven die per gemeente sterk uiteenlopen (kustgemeenten rekenen vaak aanzienlijk hogere bedragen). In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Wallonië bestaan vergelijkbare gemeentelijke heffingen; voorwaarden, vrijstellingen en tariefschalen staan in het lokale belastingreglement. Daarnaast worden afval- en rioolheffingen en de heffing op waterverontreiniging (in Vlaanderen via de Vlaamse Milieumaatschappij, geïnd via de waterfactuur) vaak jaarlijks aangerekend. Bij toeristische verhuur geldt doorgaans een toeristenbelasting per nacht of per kamer, vastgesteld door de gemeente. In Nederland bestaan vergelijkbare gemeentelijke heffingen (toeristenbelasting, afvalstoffenheffing), maar geen specifieke belasting op “tweede verblijven”.

• Belasting op tweede verblijven: jaarlijkse vaste gemeentelijke heffing per tweede woning; tarief en definities verschillen per gemeente (regelmatig enkele honderden tot duizenden euro’s).
• Afval- en rioolheffingen: vaak een vaste bijdrage per aansluiting plus variabele component; afzonderlijke rioolrechten komen veel voor.
• Heffing op waterverontreiniging: regionale heffing geïnd via de waterfactuur; forfaits of eenheden bij niet?gedomicilieerde tweede verblijven zijn gebruikelijk.
• Toeristenbelasting (bij verhuur): per persoon/nacht of per kamer/nacht; aparte regels in Brussel, Vlaamse en Waalse gemeenten.

Onroerende inkomsten uit een in België gelegen woning zijn in België belastbaar, ook voor niet?inwoners; een aangifte in de belasting niet?inwoners is vereist bij belastbare inkomsten. Bij verhuur aan particulieren voor privégebruik wordt niet de werkelijke huur belast, maar het GKI verhoogd met een forfaitaire factor (indexed KI x 1,40), belast aan de progressieve tarieven (met aftrek van intresten). Bij verhuur aan een onderneming of voor beroepsgebruik wordt de werkelijke huur belast na forfaitaire kostenaftrek (plafonds van toepassing) en interestaftrek. Bij gemeubileerde verhuur moet de huur worden opgesplitst: het roerende deel (meubilair) wordt als roerend inkomen afzonderlijk belast (tarief 30% na forfaitaire kostenaftrek, effectief vaak 15%). Het Belgisch?Nederlandse verdrag kent het heffingsrecht over onroerende inkomsten toe aan België; Nederland past doorgaans voorkoming van dubbele belasting toe en kent in box 3 een vermindering voor buitenlands onroerend goed.

Naast reguliere heffingen bestaan sanctionerende heffingen bij leegstand of verwaarlozing, op basis van regionale decreten en gemeentelijke reglementen. Een woning die als leegstaand of verwaarloosd wordt geregistreerd kan onder een jaarlijkse leegstandsheffing vallen, met bedragen die naarmate de duur oploopt stijgen; drempels en tarieven verschillen tussen Vlaanderen, Brussel en Wallonië. Voor tweede verblijven is dit enkel aan de orde wanneer zij voldoen aan de juridische criteria voor leegstand (bijvoorbeeld langdurige onbewoonbaarheid of niet?gebruik), niet louter door occasioneel gebruik. Erfgoedpanden kunnen tegelijk onder specifieke verplichtingen en vrijstellingen vallen, afhankelijk van de bescherming en regionale regelgeving. In Nederland kennen gemeenten vergelijkbare heffingen bij langdurige leegstand niet als algemene belasting, maar wel handhavingsinstrumenten via de Leegstandswet.

Belastingregels bij verhuur en verkoop in Frankrijk

Huurinkomsten uit in Frankrijk gelegen onroerend goed zijn in Frankrijk belastbaar, ook voor niet?ingezetenen. Niet?ingezetenen vallen onder artikel 197 A CGI: een minimumtarief van 20% tot het drempelbedrag (2024: 27.519 euro belastbaar inkomen) en 30% daarboven, met de mogelijkheid te opteren voor het lagere “taux moyen” op basis van het wereldinkomen. Bijkomend gelden sociale heffingen: 7,5% prélèvement de solidarité voor EU/EER/Zwitserland?verzekerden; 17,2% prélèvements sociaux voor anderen (toegepast op de Franse belastbare basis). Er is geen bronheffing op huur; aangifte en aanslag verlopen via de Franse inkomstenbelasting. Ter vergelijking: in Nederland wordt particuliere verhuur doorgaans niet in box 1 belast; het vermogen valt in box 3, waarbij de feitelijke huur niet afzonderlijk wordt aangeslagen.

Bij ongemeubileerde verhuur (revenus fonciers) geldt micro?foncier bij bruto huren tot 15.000 euro per jaar met een forfaitaire kostenaftrek van 30%; daarboven of op keuze geldt réel, met werkelijke kosten. Aftrekbaar zijn onder meer interesten, taxe foncière (incl. TEOM indien door de eigenaar gedragen), verzekeringen, syndic/beheer, en onderhouds? en herstellingswerken; waardevermeerderende verbeteringen zijn niet aftrekbaar. Het “déficit foncier” (exclusief interesten) is aftrekbaar van het globale inkomen tot 10.700 euro per jaar; het overschot en interestgebonden tekorten zijn 10 jaar voorwaarts verrekenbaar enkel met revenus fonciers. Niet?ingezetenen gebruiken dezelfde regels en doen aangifte via formulier 2044 (réel) of het hoofdformulier (micro?foncier). Contractuele indexatie en lastenverdeling beïnvloeden de belastbare basis.

Bij gemeubileerde verhuur (BIC) geldt micro?BIC met 50% forfaitaire kostenaftrek tot 77.700 euro jaarlijkse omzet; voor geclassificeerde toeristische gemeubileerde verhuur en chambres d’hôtes geldt 71% tot 188.700 euro. In régime réel zijn werkelijke kosten aftrekbaar, inclusief afschrijvingen op gebouw (excl. grond) en inboedel, interesten, verzekeringen en beheer; verliezen volgen de BIC?verrekenregels. Professionele verhuur (LMP) ontstaat wanneer de jaarlijkse huuromzet > 23.000 euro is én hoger dan het overige beroepsinkomen van het huishouden; dit impliceert andere verlies? en socialezekerheidsregels. Seizoensverhuur met hotel?achtige diensten (receptie, regelmatige schoonmaak, linnen, ontbijt) kwalificeert als para?hôtellerie en kan tot btw?plicht en lokale bedrijfsheffingen leiden. Niet?ingezetenen kwalificeren doorgaans als LMNP; registraties en lokale toeristenheffingen blijven van toepassing.

Bij verkoop is de privé?meerwaarde (plus?value immobilière) in principe belastbaar tegen 19% inkomstenbelasting, vermeerderd met sociale heffingen (EU/EER/CH?verzekerden 7,5%; anderen 17,2%). Een aanvullende surtaxe van 2% tot 6% geldt voor netto?meerwaarden boven 50.000 euro per verkoper. Tijdsgebonden vrijstellingen: volledige vrijstelling van de 19% na 22 jaar bezit; volledige vrijstelling van sociale heffingen na 30 jaar. De belastbare basis is verkoopprijs minus aankoopprijs vermeerderd met kosten (werkelijk of forfait 7,5%) en werken (facturen van erkende bedrijven of forfait 15% bij bezit > 5 jaar). Aangifte/afdracht gebeuren bij de notaris; een erkende fiscale vertegenwoordiger is doorgaans vereist voor niet?EU?residenten (o.m. bij verkoopprijs > 150.000 euro of bezit

• Aangifte huur: formulier 2042 (niet?ingezetenen), 2044 (revenus fonciers) of 2042?C?PRO (BIC); online termijnen vallen doorgaans in mei/juni.
  Geen Franse bronheffing op huur.
• Lokale heffingen: taxe foncière blijft verschuldigd; taxe d’habitation is afgeschaft voor hoofdverblijven maar blijft voor tweede verblijven en kan in “zones tendues” worden verhoogd.
• Korte verhuur: vaak toeristenbelasting per nacht; gemeentelijke registratie/melding is in veel gemeenten verplicht (o.a. Parijs en kustplaatsen).
• Vergelijking Nederland: huur in privé valt meestal in box 3 (geen belasting op feitelijke huur); meerwaarden bij verkoop in privé zijn onbelast, in contrast met Frankrijk.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Frankrijk?

In Frankrijk betaal je bij aankoop van bestaande (niet?nieuwe) woningen droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Het effectieve tarief bedraagt in de meeste departementen 5,8065% van de belastbare grondslag: 4,50% departementale rechten, 1,20% gemeentebelasting en 2,37% heffing op de departementale rechten (dus 0,1065% extra). Enkele departementen hanteren 3,80% departementale rechten, wat de totale DMTO op circa 5,0906% brengt. De grondslag is in beginsel de koopsom; courtage wordt niet meegerekend indien deze door de koper rechtstreeks aan de makelaar wordt betaald en “hors prix” in de akte staat, anders wel. Bijkomend is steeds de contribution de sécurité immobilière verschuldigd van 0,10% van de prijs (minimum 15 euro), door de notaris ingehouden bij het passeren. Deze rechten vormen doorgaans het grootste deel van de zogeheten “frais de notaire”, naast emolumenten en vaste kosten.

Voor nieuwe woningen en VEFA (eerste overdracht binnen vijf jaar en met btw) geldt geen DMTO van 5,80%, maar een verlaagde taxe de publicité foncière van 0,715% over de prijs, naast 20% btw en de bijdrage van 0,10% (CSI). Bij verkoop van bouwgrond is de heffing identiek: 0,715% indien de levering aan btw is onderworpen, anders het normale DMTO?tarief van circa 5,80%. Bij aankoop via aandelen is geen onroerend?goed?DMTO verschuldigd, maar registratierechten op aandelen: 5% voor niet?beursgenoteerde vennootschappen met onroerend?zwaartepunt (société à prépondérance immobilière), 3% (na een forfaitaire vrijstelling van 23.000 euro naar evenredigheid) voor “parts sociales”, en 0,10% voor beursgenoteerde “actions”. Ter vergelijking: Nederland heft overdrachtsbelasting over de waarde in het economische verkeer (2024: 10,4% algemeen; 2% voor eigen?woning; startersvrijstelling tot 510.000 euro), met samenloopvrijstelling indien btw van toepassing is op nieuwbouw. De 1,20% gemeentebelasting is landelijk uniform, terwijl het departementale deel per departement kan variëren en door de notaris bij de registratie wordt afgedragen.

Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Frankrijk?

Bij aankoop van een ‘nieuw’ gebouw in België is in de regel 21% btw verschuldigd wanneer de verkoper btw-plichtig is en handelt in het kader van zijn economische activiteit. Voor de btw wordt een gebouw als “nieuw” beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op de eerste ingebruikname of bewoning (wijziging sinds 1 januari 2011; WBTW en uitvoeringsbesluiten). In de praktijk wordt btw geheven op het gebouw, terwijl de grond onder registratierechten valt, tenzij de verkoper de sinds 1 januari 2019 ingevoerde optie toepast om ook de grond aan btw te onderwerpen bij gezamenlijke verkoop van grond en nieuwbouw. De registratierechten op de grond bedragen voor tweede verblijven 12% in Vlaanderen (sinds 2022) en 12,5% in Brussel en Wallonië. Vaak gebeurt een gesplitste verkoop: het gebouw met 21% btw door de ontwikkelaar en de grond in een apart deed met registratierechten, tenzij de 2019-optie rechtsgeldig wordt gekozen.

Het verlaagde btw-tarief van 6% voor sloop en heropbouw is sinds 1 januari 2024 permanent geworden, maar enkel voor de eigen, enige en hoofdverblijfplaats en voor sociale verhuur; investeringen in tweede verblijven of klassieke verhuur komen niet in aanmerking. Voor de aankoop bij een ontwikkelaar geldt 6% enkel als de koper het goed als hoofdverblijf zal betrekken, gedurende minstens vijf jaar, met een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m² en met de vereiste verklaringen in de akte. Vanaf 2024 is de vroegere tijdelijke verruiming voor andere doeleinden beëindigd, zodat voor vakantiewoningen weer 21% btw geldt bij nieuwbouw. Het 6%-tarief voor renovatiewerken is van toepassing op woningen ouder dan 10 jaar die als privéwoning dienen; het dekt geen levering van een nieuw gebouw of verkoop van grond. Voor sociale huisvesting kunnen specifieke 12%-tarieven gelden volgens KB nr. 20 (bijlage, tabel A).

Aftrek van btw op de aankoop of bouw is alleen mogelijk voor zover het onroerend goed gebruikt wordt voor met btw belaste activiteiten, zoals hotelmatige toeristische logies (logiesdiensten aan 6% btw) of optionele btw-belaste B2B-verhuur sinds 1 januari 2019. Woonverhuur aan particulieren blijft vrijgesteld van btw (art. 44 WBTW), waardoor de betaalde btw niet aftrekbaar is en een kost vormt. Voor onroerende bedrijfsmiddelen geldt een herzieningstermijn van 25 jaar; bij wijziging van het gebruik binnen die periode moet de oorspronkelijk afgetrokken btw pro rata worden herzien. In Nederland is de levering van nieuwbouwwoningen eveneens in beginsel aan 21% btw onderworpen; als btw geldt, is overdrachtsbelasting niet verschuldigd, terwijl bij bestaande woningen 2% (eigen woning) of 10,4% (overige aankopen) overdrachtsbelasting geldt. België wijkt af doordat de grond vaak aan registratierechten blijft onderworpen (12%/12,5%), tenzij de 2019-optie voor btw op grond wordt toegepast.

Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Frankrijk?

In Frankrijk bestaat de jaarlijkse heffing op onroerend goed hoofdzakelijk uit lokale belastingen die door de gemeente, intercommunale en het departement worden vastgesteld. De berekening vertrekt van de “valeur locative cadastrale” (kadastrale huurwaarde), jaarlijks geïndexeerd door de staat; de forfaitaire herwaardering bedroeg 7,1% in 2023 en 3,9% in 2024. De situatie op 1 januari bepaalt wie belastingplichtig is, en de aanslagbiljetten (avis d’impôt) volgen doorgaans eind zomer tot najaar. Betaaltermijnen vallen meestal rond half oktober (taxe foncière) en half november (taxe d’habitation voor tweede verblijven), met iets latere termijnen bij online-betaling. De totale last varieert sterk per locatie doordat meerdere overheden hun eigen tarieven vaststellen en lokale toeslagen of vrijstellingen kunnen gelden volgens het Code général des impôts (CGI).

• Taxe foncière sur les propriétés bâties (gebouwde eigendommen).
  Taxe foncière sur les propriétés non bâties (onbebouwde gronden).
• TEOM: taxe d’enlèvement des ordures ménagères (afvalstoffenheffing).
• Taxe d’habitation: sinds 2023 alleen nog voor tweede verblijven en bepaalde leegstaande/ingerichte lokalen.

De taxe foncière is verschuldigd door de eigenaar van het goed op 1 januari van het belastingjaar (CGI art. 1400 e.v.). Voor gebouwde eigendommen wordt de heffingsgrondslag gevormd door 50% van de kadastrale huurwaarde na een forfaitaire kostenaftrek van 50%; daarop worden de door gemeente, intercommunale en departement vastgestelde tarieven toegepast. Nieuwe woningen genieten in de regel gedurende de eerste twee jaren een vrijstelling van de taxe foncière, op voorwaarde dat de voltooiing binnen 90 dagen wordt aangegeven bij het kadaster (formulieren H1/H2; vrijstelling naar CGI art. 1383). De TEOM (afval) wordt vaak samen met de taxe foncière geheven en is eveneens gebaseerd op de kadastrale huurwaarde, afhankelijk van de lokale regeling. Vrijstellingen of verlagingen bestaan vooral voor hoofdverblijven in sociale of beschermde contexten; voor tweede verblijven zijn die doorgaans beperkt.

De taxe d’habitation is vanaf 2023 afgeschaft voor hoofdverblijven, maar blijft verschuldigd voor résidences secondaires en gemeubileerde lokalen die geen hoofdverblijf zijn (CGI art. 1407). De grondslag is de kadastrale huurwaarde met lokale tarieven; in door schaarste getroffen gebieden mogen gemeenten een opslag op de taxe d’habitation voor tweede verblijven toepassen, doorgaans tussen 5% en 60%, afhankelijk van de gemeentelijke beslissing en nationale kwalificatie van “zones tendues”. Aanvullend kunnen een rijks- of gemeentelijke leegstandsbelasting gelden in spanningsgebieden wanneer een woning langdurig leegstaat. In België daarentegen is er een jaarlijkse onroerende voorheffing voor eigenaars op basis van het (geïndexeerde) kadastraal inkomen zonder aparte “taxe d’habitation” voor tweede verblijven. In Nederland heffen gemeenten OZB op basis van de WOZ-waarde voor eigenaren en soms gebruikers, eveneens zonder aparte tweede-verblijfsheffing.

Hoe worden huurinkomsten belast in Frankrijk?

In België worden huurinkomsten uit een woning die aan een particulier voor louter privégebruik wordt verhuurd, niet op de werkelijke huur belast maar op het onroerend inkomen: het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) vermenigvuldigd met 1,40 (WIB 92). Dat bedrag wordt bij het belastbaar inkomen gevoegd en belast aan de progressieve personenbelasting, vermeerderd met gemeentelijke opcentiemen; voor niet-inwoners geldt een aanvullende gemeentebelasting (meestal 7%). Betaalde hypothecaire interesten zijn aftrekbaar van het onroerend inkomen; kapitaalaflossingen niet. Vergoedingen die de huurder betaalt bovenop de huur en die een voordeel vormen (bv. door hem gedragen onroerende voorheffing), worden meegeteld. Er is geen bronheffing op particuliere huur; aangifte gebeurt via PB of BNI. In Nederland wordt huur van buitenlands vastgoed doorgaans niet als inkomen belast, maar de waarde valt in box 3; dit contrasteert met de Belgische KI-benadering.

Indien de huurder het goed geheel of gedeeltelijk beroepsmatig gebruikt, wordt het betrokken deel belast op basis van de werkelijke huur en voordelen, na een forfaitaire kostenaftrek van 40%, geplafonneerd tot 2/3 van het gerevaloriseerde KI (coëfficiënt jaarlijks vastgesteld; WIB 92). Betaalde onroerende voorheffing door de huurder telt als voordeel bij de verhuurder. Bij gemeubileerde verhuur wordt de verhuuropbrengst opgesplitst: het onroerend deel zoals boven, het roerend deel (meubilair) is roerend inkomen, na een forfaitaire kostenaftrek van 50%, afzonderlijk belast aan 30%. Bij ontbreken van contractuele opsplitsing hanteert de administratie een verdeling op basis van feiten; in de praktijk wordt vaak een 60/40-verdeling (onroerend/roerend) aanvaard. Een huurder die als onderneming of zelfstandige huurt, moet een fiche 281.20 opmaken; er is geen roerende voorheffing verschuldigd op huur. In Nederland wordt beroepsmatig verhuurde woonruimte vaak als box 3 behandeld, tenzij sprake is van onderneming; België belast het reële huurdeel voor beroepsgebruik.

Bij kortdurende toeristische verhuur met hotel- of para-hotelservices (zoals regelmatige schoonmaak, ontbijt, receptie of linnendienst) kan de activiteit in België als beroepsmatig worden gekwalificeerd, met belasting als beroepsinkomen aan progressieve tarieven en mogelijke sociale bijdragen. De verhuur is dan aan btw onderworpen als verstrekking van logies; het logiesdeel is belast aan 6%, terwijl loutere verhuur van onroerend goed zonder dergelijke services vrijgesteld is van btw. Frequentie, organisatiegraad en aangeboden diensten zijn doorslaggevend; incidentele kale verhuur zonder diensten blijft onroerend inkomen volgens de KI- of werkelijke-huurregels hierboven. Toeristentaksen en vergunningsplichten kunnen aanvullend gelden per gemeente of gewest. Voor Nederlandse residenten met Belgisch vastgoed worden de Belgische belastingen geheven in de bronstaat (verdrag België–Nederland, art. 6); Nederland verleent voorkoming van dubbele belasting en belast de waarde in box 3. In Nederland zijn kortverblijven met diensten btw-belast (9%) en kunnen opbrengsten in box 1 vallen; dit verschilt van de Belgische KI-systematiek.

Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Frankrijk?

Frankrijk heft bij verkoop van particulier onroerend goed een meerwaardebelasting (plus-value immobilière) van 19% op de netto-meerwaarde, vermeerderd met sociale heffingen. Voor Franse inwoners en niet?EU/EEA?niet?ingezetenen bedraagt de sociale heffing 17,2%; voor EU/EEA/Zwitserland?ingezetenen is dit sinds 2019 7,5% (prélèvement de solidarité). Daarnaast geldt een bijkomende progressieve surtax van 2% tot 6% op het deel van de netto-meerwaarde boven €50.000 per verkoper. Tijdsafhankelijke vrijstellingen verminderen de grondslag: volledige vrijstelling van de 19% na 22 jaar bezit, en van sociale heffingen pas na 30 jaar. De notaris berekent, houdt in en draagt de belasting af op de overdrachtsdatum; aangifte gebeurt via het notariaat (formulier 2048?IMM), zodat particuliere verkopers niet zelf voorafbetalingen doen.

De belastbare meerwaarde is de verkoopprijs minus de verwervingsprijs, verhoogd met kosten en werken volgens forfaits of werkelijke uitgaven. Zonder bewijsstukken mag voor verwervingskosten doorgaans 7,5% forfait op de koopprijs worden toegepast; voor verbeteringswerken geldt, bij bezit langer dan 5 jaar, een forfaitaire verhoging van 15% (alternatief: bewezen werkelijke kosten). Indexering voor inflatie is niet toegestaan. Het abattement naar bezitstermijn bedraagt voor de 19%: 6% per jaar van jaar 6 t/m 21 en 4% in jaar 22; voor sociale heffingen: 1,65% per jaar van jaar 6 t/m 21, 1,60% in jaar 22 en 9% per jaar van jaar 23 t/m 30. Vastgestelde minwaarden op onroerend goed zijn niet verrekenbaar met andere (on)roerende inkomsten of latere meerwaarden.

Belangrijke vrijstellingen zijn de verkoop van de résidence principale (hoofdverblijf op het moment van verkoop), verkopen per verkoper met een verkoopprijs ? €15.000, onteigening met herbelegging, en de bijzondere vrijstelling voor de eerste vervreemding door niet?ingezetenen onder strikte voorwaarden en tot €150.000 meerwaardeplafond (CGI art. 150 U). Niet?EU/EEA?verkopers moeten doorgaans een accreditierte représentant fiscal aanstellen, tenzij de verkoopprijs ? €150.000 per verkoper is of de transactie volledig is vrijgesteld (bijv. >30 jaar bezit). Voor Belgische inwoners zijn de meerwaarden op buitenlands privé?vastgoed in de regel niet belastbaar in België; het verdrag België–Frankrijk wijst de heffing toe aan Frankrijk, België verleent vrijstelling met progressievoorbehoud. Voor Nederlanders geldt evenzeer geen nationale heffing op de gerealiseerde meerwaarde (geen box 1/2/3?heffing daarop), terwijl Frankrijk wel aan de bron heft.

Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Frankrijk?

Ja, als binnenlands belastingplichtige in Nederland moet u een Franse tweede woning opnemen in box 3. U waardeert het pand op de waarde in het economische verkeer per 1 januari (geen WOZ; die geldt alleen voor Nederlands vastgoed) en trekt daarop toerekenbare schulden, zoals een Franse of Nederlandse hypotheek, in box 3 af. Voor de berekening van het box 3?bedrag valt buitenlands onroerend goed onder “overige bezittingen” met een forfaitair rendement volgens de Overbruggingswet box 3 (vanaf 2023). Nederland past vervolgens voorkoming van dubbele belasting toe voor buitenlands onroerend goed op grond van het belastingverdrag Nederland–Frankrijk en het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001: een evenredige vermindering van uw box 3?heffing voor het aan de Franse woning toerekenbare deel. Huurinkomsten uit het Franse pand worden in Nederland niet afzonderlijk belast; die zijn in Frankrijk belastbaar.

Verkoopwinst op de Franse woning wordt in Nederland in de regel niet belast bij particuliere aanwending; Frankrijk heft wel meerwaardebelasting en sociale heffingen aan de bron. De Nederlandse vrijstelling werkt volgens de verdragsmethode “exempt with progression”: Nederland belast de Franse onroerende inkomsten niet, maar kan ze meewegen voor tariefbepaling bij andere box 1?inkomsten. In box 3 geldt peildatumheffing: bezit of verkoop ná 1 januari wijzigt de Nederlandse box 3?grondslag voor dat jaar niet. Bij exploitatie met hotel/para?hoteldiensten kan in Frankrijk sprake zijn van beroepsinkomen en btw op logies; Nederland belast die winst alleen als en voor zover sprake is van een onderneming met toerekenbare winst aan Nederland, wat bij uitsluitend Franse exploitatie normaliter niet het geval is.

In België worden inkomsten uit een in Frankrijk gelegen woning voor Belgische residenten in beginsel vrijgesteld met progressievoorbehoud op basis van het verdrag; sinds 2021 werkt men met een toegekend buitenlands kadastraal inkomen voor de tariefbepaling, niet met reële huur. België kent geen box 3?stelsel en geen vermogenswinstbelasting op de verkoop van een privé?woning na normale aanhouding; Frankrijk blijft daar bronheffingen toepassen. In Nederland daarentegen valt een Franse tweede woning in box 3 met een verdragsmatige vermindering voor het aan dat onroerend goed toerekenbare deel van de box 3?heffing. Hypothecaire schulden verlagen in beide landen de belastbare basis: in België als aftrek bij onroerend inkomen/tariefbepaling, in Nederland als box 3?schuld in mindering op de grondslag.

Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Frankrijk?

Ja. Nederland en Frankrijk hebben een bilateraal verdrag ter voorkoming van dubbele belasting en het voorkomen van belastingontduiking over inkomsten en (oorspronkelijk) vermogen, ondertekend op 16 maart 1973, sindsdien meermaals aangevuld door protocollen en gewijzigd via het OESO?MLI dat tussen beide landen van toepassing werd vanaf 2020. Het verdrag wijst inkomsten uit onroerende goederen en vermogenswinsten daarop toe aan de staat waar het vastgoed gelegen is; voor Frans vastgoed is dat Frankrijk. Nederland verleent daarop voorkoming van dubbele belasting: voor box 1 doorgaans vrijstelling met progressie en voor box 3 een evenredige vermindering volgens het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001. Het verdrag voorziet in een onderling overlegprocedure (MAP) bij geschillen; binnen de EU geldt daarnaast de Arbitragerichtlijn 2017/1852 voor bindende geschilbeslechting in relevante gevallen.

• Officiële titel: Convention between the Kingdom of the Netherlands and the French Republic for the avoidance of double taxation and the prevention of fiscal evasion with respect to taxes on income and on capital.
• Toepassingsbereik: inkomstenbelastingen en (historisch) vermogensheffingen; Franse sociale heffingen (bijv. prélèvement de solidarité 7,5%) vallen niet onder het verdrag.
• Kernartikelen voor vastgoed: art. 6 (onroerende goederen) en art. 13(1) (vermogenswinsten uit onroerend goed).
• MLI: principal purpose test, aangepaste tie?breaker voor dual resident entities, en versterkte anti?misbruikbepalingen sinds 2020.

Voor particuliere eigenaars van een Franse tweede woning betekent dit dat huur en meerwaarden in Frankrijk belastbaar zijn; Nederland belast huur niet afzonderlijk en verleent voor box 3 een vermindering naar rato van de waarde van het Franse onroerend goed. Sociale heffingen in Frankrijk over huur of meerwaarden worden door het verdrag niet geneutraliseerd, omdat die niet als “gedekte belastingen” gelden; de civiele heffing IFI (vastgoedvermogen) blijft een Franse heffing, terwijl Nederland geen afzonderlijke vermogensbelasting kent. Inbreuken of discrepanties kunnen via MAP of, indien toepasselijk, EU?arbitrage worden opgelost. België heeft afzonderlijk een nieuw verdrag met Frankrijk (ondertekend 9 november 2021, van kracht sinds 2023) met vergelijkbare toewijzing: Frans vastgoed wordt in Frankrijk belast en België verleent vrijstelling met progressie voor tariefbepaling.

Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Frankrijk?

Ja. Frankrijk heft droits de mutation à titre gratuit: droits de succession (erfbelasting) en droits de donation (schenkbelasting) onder de Code général des impôts (o.a. art. 750 ter, 757, 757 B, 758, 784, 784 A en 669). De heffing is per verkrijger, na vrijstellingen, met progressieve tarieven; echtgenoten en partners met PACS zijn voor ERFbelasting sinds 2007 vrijgesteld, maar bij schenkingen geldt enkel een vrijstelling drempel. Niet-inwoners betalen in beginsel over in Frankrijk gelegen goederen (met inbegrip van Franse onroerende zaken en aandelen in in Frankrijk onroerend-overwegende vennootschappen). Is de schenker/erflater of de verkrijger in Frankrijk fiscaal inwoner geweest gedurende ten minste 6 van de 10 jaren voorafgaand aan de verkrijging, dan kan wereldvermogen worden belast. Vrijstellingen “herladen” na 15 jaar (rappel fiscal). Bij gesplitste eigendom geldt waardering volgens de leeftijdstabel van art. 669 CGI.

• Vrijstellingen (2024, per schenker/erflater per verkrijger): kinderen/ouders €100.000; echtgenoot/PACS (schenking) €80.724; broer/zus €15.932; neef/nicht €7.967; overige €1.594. Bij vererving is echtgenoot/PACS volledig vrijgesteld.
• Tarieven in rechte lijn (na vrijstelling): 5% tot €8.072; 10% €8.072–€12.109; 15% €12.109–€15.932; 20% €15.932–€552.324; 30% €552.324–€902.838; 40% €902.838–€1.805.677; 45% boven €1.805.677.
• Broer/zus: 35% tot €24.430; 45% daarboven. Verwanten tot en met 4e graad: 55%. Anderen (geen familie): 60%.
• Extra vrijstelling “don familial de somme d’argent”: €31.865 (donor

Voor Belgische residenten met Frans vastgoed geldt cumulatie: Frankrijk heft over het Franse goed; België heft erfbelasting over wereldvermogen volgens de woonplaatsregio (Vlaanderen, Brussel, Wallonië), met verrekening van in Frankrijk betaalde erfbelasting op buitenlands onroerend goed tot de proportionele Belgische heffing. Schenkingen van in Frankrijk gelegen onroerend goed vereisen een Franse notariële akte en worden in Frankrijk belast; Belgische schenkbelasting is normaliter niet verschuldigd als de akte niet in België wordt geregistreerd. Nederland kent eveneens erf- en schenkbelasting met wereldwijde heffing voor inwoners en progressieve tarieven tot 40%, maar zonder regionale verschillen; voorkoming van dubbele belasting verloopt via unilaterale verrekening of verdragen. In tegenstelling tot België kent Frankrijk de 6/10-jaarsregel voor inwonerschap in de heffingssfeer en een uniforme nationale tarieftabel.

Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Frankrijk?

De jaarlijkse onroerende voorheffing is de kern van de lokale vastgoedfiscaliteit. De heffing wordt berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) van het pand en is verschuldigd door de eigenaar op 1 januari van het belastingjaar. De regionale basistarieven verschillen: 3,97% van het geïndexeerde KI in het Vlaams Gewest en 1,25% in het Waals Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Provincies en gemeenten heffen daarbovenop opcentiemen (autonomie op grond van art. 170 Grondwet; in Vlaanderen geregeld in de Vlaamse Codex Fiscaliteit, o.m. art. 251 e.v.), waardoor het uiteindelijke bedrag een veelvoud van de basisheffing wordt. De totale last varieert lokaal sterk; de aanslag wordt jaarlijks vastgesteld en geïnd via de regionale belastingadministratie. In Nederland is de OZB gebaseerd op de WOZ-waarde met door de gemeente vastgestelde percentages, zonder provinciale opcentiemenstructuur.

Veel gemeenten heffen een jaarlijkse belasting op tweede verblijven (belasting op tweede verblijven/taxe sur les secondes résidences) voor woningen die niet als hoofdverblijf zijn ingeschreven. De bedragen zijn lokaal bepaald en variëren van enkele honderden tot enkele duizenden euro’s per jaar; kustgemeenten hanteren doorgaans hogere forfaits voor appartementen en grotere woningen. Vrijstellingen of verminderingen kunnen gelden bij langdurige leegstand wegens vergunde verbouwingen of bij langdurige verhuur als hoofdverblijf, afhankelijk van de gemeentelijke belastingverordening. Rechtsgrond is de gemeentelijke fiscale autonomie (art. 170 Grondwet; Decreet Lokaal Bestuur 22?12?2017 in Vlaanderen; Code de la démocratie locale in Wallonië; Nieuwe Gemeentewet/ordonnanties in Brussel). In Nederland kennen veel gemeenten een forensenbelasting voor niet-ingezetenen met een tweede woning; daarnaast bestaat geen aparte landelijke tweede?verblijfsbelasting, wel OZB en lokale heffingen.

Bij toeristische verhuur kunnen gemeentelijke verblijfsheffingen (toeristenbelasting/taxe de séjour) gelden, doorgaans per persoon per nacht of per eenheid per nacht; de exploitant int en draagt af volgens lokale tarieven en verordening. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bestaan gemeentelijke citytax?regelingen die verschillen per gemeente en soms per kamercategorie of logiestype. In Vlaanderen vereist het Logiesdecreet van 5 februari 2016 (sinds 2017) een melding/registratie en naleving van uitbatingsnormen; dit staat los van de gemeentelijke toeristentaks. Gemeenten kunnen bijkomende aangifteplichten of forfaits opleggen bij korte verhuur (bv. toeristisch gemeubileerde verhuur). In Nederland heffen gemeenten eveneens toeristenbelasting per nacht; verplichtingen rond registratie en informatieverstrekking aan platforms zijn landelijk en gemeentelijk geregeld, maar de systematiek (inhouding door exploitant) is vergelijkbaar.

Neben de onroerende voorheffing en tweede?verblijfs- of verblijfsheffingen bestaan diverse lokale retributies en belastingen die eigenaars of gebruikers kunnen raken. Afval- en ophalingsretributies worden vaak deels forfaitair en deels variabel (DIFTAR) aangerekend; riool- en saneringsbijdragen verschijnen veelal via de waterfactuur (gemeentelijke en bovengemeentelijke sanering). Gemeenten en Gewesten kunnen heffingen opleggen op leegstand of verwaarlozing en op onbebouwde gronden met progressieve jaarlijkse bedragen, gebaseerd op registers en regionale decreten. Provincies leggen daarnaast opcentiemen op de onroerende voorheffing. Voor personenbelasting geldt lokaal een aanvullende gemeentebelasting; voor niet?inwoners vervangt sinds aanslagjaar 2015 een federale aanvullende heffing (7% van de federale belasting) de gemeentelijke toeslag. In Nederland bestaan vergelijkbare afval- en rioolheffingen; leegstandsbelastingen zijn minder gebruikelijk en vooral instrumenteel en lokaal begrensd.

• Onroerende voorheffing: berekend op geïndexeerd KI; basistarief per gewest; vermeerderd met provinciale en gemeentelijke opcentiemen.
• Belasting op tweede verblijven: vast bedrag per jaar, per gemeente verschillend; vaak hogere tarieven in kustgemeenten.
• Toeristenbelasting: per persoon/nacht of per eenheid/nacht; inning door exploitant; aanvullende registratieplichten mogelijk.
• Afval- en rioolheffingen: forfaitaire en/of variabele retributies; saneringsbijdragen via waterfactuur.
• Leegstand/verwaarlozing en onbebouwde gronden: lokale en/of gewestelijke heffingen met progressieve tarieven.

Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Frankrijk?

In Vlaanderen geldt sinds 1 januari 2022 een verlaagd tarief voor registratierechten bij aankoop van de “enige en eigen” woning: 3% op de aankoopprijs (Vlaamse Codex Fiscaliteit). Wie zich verbindt tot een ingrijpende energetische renovatie (IER in EPB?zin) binnen vijf jaar na de akte, geniet 1%. De koper moet er zijn hoofdverblijf vestigen binnen drie jaar en die hoedanigheid behouden gedurende minstens drie jaar; bij niet?naleving volgt herkwalificatie naar het gewone tarief en een bijbelasting. Voor tweede verblijven, opbrengsteigendommen en bouwgronden is het standaardtarief 12% in Vlaanderen. Deze tariefvoordelen werken enkel bij de heffing van de registratierechten; ze staan los van latere jaarlijkse belastingen. In Nederland daarentegen geldt landelijk 2% overdrachtsbelasting voor de eigen woning en 10,4% voor overige woningen (waaronder tweede verblijf); een startersvrijstelling is mogelijk onder voorwaarden.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in Wallonië bedraagt het algemene tarief van de registratierechten 12,5% (Code des droits d’enregistrement). Voor de eerste, eigen woning bestaan regionale abattements die een (forfaitaire) eerste schijf van de grondslag vrijstellen, mits een bewoningseis gedurende vijf jaar en binnen een prijsplafond; tweede verblijven vallen expliciet buiten deze vrijstellingen. De abattementsystemen zijn budgettair en juridisch regionaal verankerd en periodiek aangepast; controle gebeurt via bevolkingsinschrijving en kadastrale gegevens. Investeringen in een tweede woning genieten in Brussel/Wallonië dus geen tariefkorting, net zoals in Vlaanderen het 12%?tarief geldt. Vergeleken met Nederland ligt het basistarief bij aankoop van niet?eigen woningen in België (12%/12,5%) hoger dan de Nederlandse 10,4%, maar België kent wel substantiële eigen?woningkortingen die in Vlaanderen tot 1% kunnen dalen bij IER.

Voor de personenbelasting is verhuur aan een privéhuurder fiscaal gunstig: het belastbare onroerend inkomen is het geïndexeerde kadastraal inkomen vermenigvuldigd met 1,40, ongeacht de werkelijk ontvangen huur; daarop mag u de betaalde hypothecaire interesten die specifiek op het pand slaan, aftrekken. Bij verhuur aan een vennootschap of voor beroepsgebruik wordt belast op de werkelijke huurinkomsten, verminderd met een kostenforfait van 40% dat is geplafonneerd tot 2/3 van het (geherwaardeerde) KI; interesten zijn daarbovenop aftrekbaar. Voor niet?inwoners gelden dezelfde berekeningsregels; sinds aanslagjaar 2015 vervangt een federale aanvullende heffing van 7% de gemeentelijke opcentiemen. Afschrijvingen op de woning zijn voor particulieren niet aftrekbaar. In Nederland worden tweede woningen in box 3 belast op een forfaitair rendement; hypotheekrente is daar niet aftrekbaar voor tweede verblijven.

Voor werken aan woningen geldt federaal 6% btw op renovatie en herstelling van privéwoningen ouder dan 10 jaar, op voorwaarde dat het gebouw hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt; dat kan ook een tweede verblijf zijn, zolang er geen overwegend beroepsmatig gebruik is. Het 6%?btw?regime voor sloop en heropbouw is sinds 2024 permanent, maar beperkt tot de eigen, enige gezinswoning (bewoning binnen vijf jaar, maximaal 200 m²) en tot sociale verhuur via erkende verhuurders; tweede verblijven en investeringseigendommen vallen hier niet onder en blijven aan 21% onderworpen. Regionale energie? en renovatiepremies bestaan naast deze btw?verlagingen, maar leveren geen federale belastingvermindering op. In Nederland is geen algemeen verlaagd btw?tarief voor woningrenovatie van toepassing; fiscale prikkels lopen daar via subsidies en box?regimes.

• Vlaanderen: 3% registratierechten voor “enige en eigen” woning; 1% bij IER binnen 5 jaar; 12% voor tweede verblijven.
• Brussel/Wallonië: 12,5% standaard; abattement enkel voor eerste, eigen woning met bewoningseis; geen voordeel voor tweede verblijven.
• Personenbelasting: privéverhuur belast op geïndexeerd KI x 1,40; interesten aftrekbaar; professionele verhuur belast op werkelijke huur met 40% kostenforfait (geplafonneerd) + interestaftrek.
• Niet?inwoners: zelfde grondslag; federale aanvullende heffing 7% i.p.v. gemeentebelasting (sinds AJ 2015).
• Btw: 6% op renovatie van privéwoningen ?10 jaar (ook tweede verblijf bij privégebruik); 6% sloop/heropbouw enkel voor eigen, enige woning of sociale verhuur, anders 21%.