Belastingen bij een vakantiehuis in Frankrijk
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Frankrijk?
De droits de mutation bij bestaande bouw zijn sinds april 2025 in de meeste departementen 6,32% van de koopsom (departementaal 5% plus gemeentelijk en de staatsopslag), en 5,81% in de elf departementen die de tijdelijke verhoging niet hebben doorgevoerd; de verhoging loopt tot 31 maart 2028 en geldt voor een tweede woning, want alleen starters die een hoofdverblijf kopen zijn uitgezonderd. Daar komen de émoluments van de notaris bij (een wettelijk barème, boven € 60.000 0,799% plus btw) en de débours, zodat de "frais de notaire" bij bestaande bouw op 7 tot 8,5% uitkomen. De notaris int alles en draagt af; de koper betaalt. Frankrijk kent geen lager tarief voor een hoofdverblijf dat u zou missen; wat een tweede woning wél mist, zijn de starters- regelingen.
Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Frankrijk?
Ja: bij een woning van een promotor, nieuw of jonger dan vijf jaar, zit 20% btw in de prijs, en de droits de mutation vervallen tot de taxe de publicité foncière van 0,715% plus de notaris: "frais réduits" van 2 tot 3%. Bij € 300.000 scheelt dat € 9.000 aan kosten ten opzichte van bestaande bouw, tegenover de btw in de prijs.
Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Frankrijk?
Twee, en de tweede is de Franse bijzonderheid. De taxe foncière van de gemeente, over de kadastrale huurwaarde × het gemeentelijke tarief, voor elke eigenaar. En de taxe d'habitation sur les résidences secondaires: de woonbelasting die voor hoofdverblijven in 2023 is afgeschaft, blijft voor tweede woningen bestaan, zonder de kortingen van een hoofdverblijf, en in de "zones tendues" mag de gemeente er een majoratie van 5 tot 60% op zetten; in 2026 doen 1.666 gemeenten dat, waarvan 688 op het maximum, waaronder Parijs, Nice, Bordeaux en veel kust- en berggemeenten. Voor een huis met een kadastrale huurwaarde van € 3.000 komen taxe foncière en THRS samen al snel op € 2.000 tot € 3.500 per jaar. De aanslagen komen in het najaar, ook naar een adres in Nederland; betaal ze via de site van de Franse fiscus.
Hoe worden huurinkomsten belast in Frankrijk?
In Frankrijk, via de aangifte voor niet-inwoners, en met een bijzonderheid: een niet-inwoner betaalt een minimumtarief van 20% tot € 29.315 belastbaar inkomen (2026) en 30% daarboven, tenzij hij aantoont dat zijn gemiddelde tarief over zijn wereldinkomen lager is. Daar komt de prélèvement de solidarité van 7,5% bij; de CSG en CRDS van samen 9,7% blijven voor wie in de EU sociaal verzekerd is achterwege. Wat u aangeeft, hangt af van de vorm. Ongemeubileerd: de huur min de kosten (régime réel) of het forfait micro-foncier van 30% tot € 15.000 huur. Gemeubileerd toeristisch (meublé de tourisme): sinds 2025 onder het micro-BIC een forfait van 30% tot € 15.000 omzet voor een niet-geclassificeerd huis en 50% tot € 77.700 voor een geclassificeerd, of het werkelijke stelsel met afschrijving. Bij een huur van € 12.000 voor een niet-geclassificeerd huis is de belasting ruwweg € 8.400 × 27,5% = € 2.310.
Vóór de belasting komen de plichten van de loi Le Meur: registratie van elke toeristische verhuur via het nationale téléservice (uiterlijk 20 mei 2026) met een nummer in elke advertentie, in grote steden en zones tendues een vergunning voor bestemmingswijziging met minimaal DPE-label E, gemeentelijke quota waar de gemeente die instelt, en de taxe de séjour per gast. Wie niet verhuurt, betaalt over de woning geen inkomstenbelasting; Frankrijk kent geen fictief inkomen.
Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Frankrijk?
Winst bij verkoop is belast tegen 19% inkomstenbelasting plus 7,5% prélèvement de solidarité voor een EU-inwoner (in plaats van 17,2% sociale heffingen), met een afslag naar bezitsduur: de inkomstenbelasting vervalt na 22 jaar, de sociale heffing na 30 jaar, en tussen zes en tweeëntwintig jaar loopt de korting op. Boven € 50.000 winst komt een surtaxe van 2 tot 6%. De aankoopkosten (forfait 7,5%) en werken (forfait 15% na vijf jaar, of de werkelijke facturen) verhogen de aanschafwaarde. De notaris berekent en houdt in bij de akte; een EU-inwoner heeft geen représentant fiscal nodig. Nederland belast de winst niet.
Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Frankrijk?
Het huis staat in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer op 1 januari, met een lening voor het huis als schuld ertegenover. Omdat het verdrag de heffing over onroerende zaken aan Frankrijk toewijst, verleent Nederland een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting: het Franse deel van de grondslag wordt uit de heffing gehaald. Per saldo betaalt u in Nederland over het huis niets, maar u geeft het aan. De Franse belastingen staan daar los van, en de huur geeft u in Nederland niet aan.
Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Frankrijk?
Ja, het verdrag van 16 maart 1973. Artikel 6 wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar het huis staat, artikel 13 doet dat voor de winst bij verkoop, en artikel 24 regelt de vermindering in Nederland. Voor de erfbelasting is er geen verdrag. En voor de IFI, de Franse vermogensbelasting op vastgoed boven € 1,3 miljoen netto, geldt dat een niet-inwoner haar alleen over zijn Franse vastgoed betaalt; voor een gewoon vakantiehuis speelt ze niet.
Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Frankrijk?
Ja, en zonder verdrag treft dat een Nederlandse familie dubbel. Frankrijk heft over het Franse vastgoed van een overleden Nederlander: de partner is vrijgesteld, elk kind heeft een abattement van € 100.000 en betaalt daarboven 5 tot 45%, in de praktijk 20% over het deel tussen € 15.932 en € 552.324. Een huis van € 300.000 dat op twee kinderen overgaat, kost elk kind over zijn helft ruwweg € 8.200. Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner en verrekent de Franse belasting. Een schenking van het huis bij leven volgt dezelfde tarieven, met het abattement per vijftien jaar; een schenking van geld tussen Nederlanders om het huis te kopen, raakt Frankrijk niet.
Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Frankrijk?
- Taxe foncière en taxe d'habitation sur les résidences secondaires, hierboven, met de majoratie tot 60% in zones tendues.
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de afvalheffing, op de aanslag van de taxe foncière.
- Taxe de séjour bij verhuur, per gast per nacht.
- Charges de copropriété bij een appartement, met het verplichte fonds de travaux.
Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Frankrijk?
Voor een tweede woning van een niet-inwoner: de forfaits bij verhuur, de afslag op de plus-value die na 22 jaar tot nul loopt, de btw van 10% en 5,5% op renovatie, en geen fictief inkomen bij eigen gebruik. Wat er niet is: de kortingen van het hoofdverblijf op de taxe d'habitation, de renteaftrek, MaPrimeRénov'. De Franse fiscus behandelt een tweede woning niet vijandig maar wel zonder gunsten, en de THRS met majoratie is de post die de kustgemeenten de laatste jaren hebben ontdekt.
Bronnen
- Code général des impôts, art. 1594 D en 1594 D bis (droits de mutation; loi de finances 2025), art. 1407 ter (THRS), art. 197 A (minimumtarief niet-inwoners), art. 50-0 (micro-BIC, loi Le Meur), art. 150 U e.v. en 244 bis A (plus-value), art. 777 en 779 (erfbelasting), art. 964 e.v. (IFI).
- Loi Le Meur van 19 november 2024; décret téléservice national (2026).
- Verdrag Nederland-Frankrijk van 16 maart 1973 (Trb. 1973, 83), art. 6, 13 en 24; Belastingdienst, box 3 voor 2026.
Tarieven zijn die van 1 januari 2026. De droits de mutation zijn per departement en de THRS-majoratie per gemeente; de voorbeelden zijn voorbeelden.
