Het moment is gunstig. De Franse woningprijzen daalden in het tweede kwartaal van 2026 met 0,8%, en huizen zelfs met 1,3%. Voor het hele jaar wordt een lichte min verwacht. Dat is het spiegelbeeld van Spanje, waar de prijzen met dubbele cijfers stijgen.
Prijsniveau per regio
| Regio | Prijs per m² | Karakter |
|---|---|---|
| Dordogne | € 1.730 gemiddeld; huizen € 1.844 | Dorpen, rivieren, veel Nederlandse en Britse eigenaren |
| Bretagne, Côtes-d'Armor | € 1.905 | Goedkoopste kust van Frankrijk |
| Bretagne, Finistère | € 2.126 | Ruw, groen, korter seizoen |
| Bretagne, Morbihan | € 2.853 | Zonnigste en duurste deel van Bretagne |
| Var | € 4.684 voor huizen | Provence met kust, lang seizoen |
| Alpes-Maritimes | € 5.671 voor huizen | Côte d'Azur, hoogste prijzen |
Het verschil tussen de Dordogne en de Alpes-Maritimes is meer dan een factor drie. Voor het budget van een appartement bij Nice koopt u in de Dordogne een huis met land.
De markt is in het voordeel van de koper
- Eerste kwartaal 2026: +0,2%.
- Tweede kwartaal 2026: −0,8%, waarbij huizen −1,3% en appartementen −0,3%.
- Projectie voor juli 2026: −0,6% op jaarbasis.
Vrijstaande huizen dalen dus harder dan appartementen, en dat is precies het segment waarin een Nederlandse koper zoekt. Onderhandelen loont; vraag naar de tijd dat een woning te koop staat en naar eerdere prijsverlagingen.
De zes gebieden
- Dordogne en de Lot. De klassieke keuze: middeleeuwse dorpen, rivieren, warme zomers zonder de hitte van het zuiden. Ruim aanbod, goede prijs, en een gemeenschap van Nederlandse en Britse eigenaren die het onderhoud en de verhuur makkelijker maakt.
- Bretagne. Kust voor een derde van de prijs van de Middellandse Zee. Het klimaat is zacht maar wisselvallig en het seizoen loopt van juni tot september. Morbihan is het zonnigst en het duurst; de Côtes-d'Armor het goedkoopst.
- Provence en de Var. Lang seizoen, sterke verhuur, hoge instap. Hier koopt u ook zomers van dertig graden en een markt die minder meebeweegt met de landelijke daling.
- Occitanie en de Languedoc. Tussen Provence en de Pyreneeën: zon van de Middellandse Zee tegen prijzen die duidelijk lager liggen dan in de Var.
- Creuse, Corrèze en de Limousin. Het snelst groeiende gebied onder Nederlandse kopers. Zeer lage prijzen, groen, leeg, en met weinig verhuurmarkt. Voor eigen gebruik en voor wie ruimte zoekt.
- Auvergne-Rhône-Alpes. Bergen met twee seizoenen: ski in de winter en wandelen in de zomer. Dat maakt het rendement stabieler dan aan de kust, maar de instap in de bekende skigebieden is hoog.
Klimaat en seizoen
| Gebied | Zomer | Bruikbaar seizoen |
|---|---|---|
| Nouvelle-Aquitaine, waaronder de Dordogne | Warm, 28 tot 32 graden, met verkoeling aan de rivieren | Mei tot oktober |
| Bretagne en Normandië | Mild, 22 tot 25 graden, wisselvallig | Juni tot september |
| Provence en de Côte d'Azur | Heet en droog, boven de 30 | April tot oktober |
| Occitanie | Heet, met de tramontane als wind | April tot oktober |
| Limousin en de Auvergne | Gematigd, koelere nachten | Mei tot september |
| Alpen | Aangenaam, 22 tot 26 graden | Twee seizoenen: winter en zomer |
Het klimaat van Aquitanië is voor veel Nederlandse kopers de sweet spot: warm genoeg voor een lange zomer, zonder de veertig graden die het zuiden in juli en augustus haalt.
De heffing die per gemeente verschilt
Belangrijker voor uw jaarlast dan de regio is de gemeente. Frankrijk kent voor tweede woningen een verhoogde woonbelasting, en gemeenten in gespannen woningmarktgebieden mogen daarop een opslag zetten.
- In 2026 heft 45% van de gemeenten die dat mag, ook daadwerkelijk een opslag: 1.666 van de 3.689.
- De gemiddelde opslag is 41,8%.
- 688 gemeenten hanteren het wettelijke maximum van 60%.
Twee vergelijkbare huizen in naburige dorpen kunnen daardoor honderden euro's per jaar verschillen. Vraag de aanslag van de verkoper op vóór uw bod. Zie de jaarlijkse kosten van een tweede huis in Frankrijk.
Verhuren: nieuw sinds 2026
Wie een gemeubileerde woning toeristisch verhuurt, heeft sinds 20 mei 2026 een nationaal registratienummer nodig, aan te vragen via de daarvoor bestemde dienst. In gemeenten die een vergunning voor gebruikswijziging kennen, geldt bovendien een eis aan het energielabel: minimaal E, en vanaf 2034 minimaal D.
Controleer dus twee dingen per gemeente: of er een registratieplicht en een quotum geldt, en welk energielabel de woning heeft. Zie mag ik mijn Franse vakantiehuis verhuren.
Wat u betaalt bij de koop
Reken op ongeveer 8% kosten koper bij bestaande bouw. Op een woning van € 300.000 in de Dordogne komt dat neer op € 24.240, oftewel 8,1%. Bij nieuwbouw ligt het op 2 tot 3%, omdat daar btw in de prijs zit. Zie wat doet de notaris en wat kost hij.
Hoe u kiest
- Bepaal uw seizoen: wilt u de zomer, of ook het voor- en najaar?
- Reken de reistijd uit, van deur tot deur. De Dordogne is een dag rijden; Bretagne acht uur; de Var per vliegtuig.
- Vraag de aanslag woonbelasting van de verkoper op; de opslag verschilt per gemeente.
- Controleer bij verhuurplannen het gemeentelijke beleid en het energielabel.
- Onderhandel; in een dalende markt is de vraagprijs een startpunt.
- Kijk naar het dorp in november, niet alleen in juli.
In het kort
- Dordogne, Bretagne en Provence zijn de populairste; Creuse en Corrèze groeien het snelst.
- Het mediane Nederlandse budget is € 298.000, dertig procent hoger dan in 2022.
- De markt daalde in het tweede kwartaal van 2026 met 0,8%; huizen met 1,3%.
- Dordogne € 1.730 per m² tegen Alpes-Maritimes € 5.671: meer dan een factor drie.
- Bretagne is de goedkoopste kust; de Côtes-d'Armor het goedkoopst daarbinnen.
- 45% van de gemeenten heft een opslag op de woonbelasting, gemiddeld 41,8%.
- Sinds 20 mei 2026 is een nationaal registratienummer verplicht voor toeristische verhuur.
- Kosten koper ongeveer 8% bij bestaande bouw, 2 tot 3% bij nieuwbouw.
Peildatum 1 september 2026, marktcijfers Notaires de France, Insee, SeLoger en Meilleurs Agents. Meer in de landgids Frankrijk.
