Wat u aan hem overmaakt heet frais de notaire, maar dat is een misleidende naam: ongeveer 80% ervan is belasting die hij doorstort. Zijn eigen honorarium is landelijk bij besluit vastgelegd en bij elke notaris in Frankrijk exact gelijk.
Waar de kosten koper uit bestaan
Wat in Nederland notariskosten heet, is in Frankrijk dus vooral belasting. Bij een bestaande vakantiewoning van € 250.000, in een departement met het hoogste tarief:
| Post | Bedrag | Waarvoor |
|---|---|---|
| Departementale overdrachtsbelasting, 5,00% | € 12.500 | Het departement |
| Gemeentelijke opslag, 1,20% | € 3.000 | De gemeente |
| Inningskosten, 2,37% over het departementale deel | € 296 | De staat |
| Honorarium van de notaris, volgens het landelijke barème | € 2.874 inclusief 20% btw | De notaris |
| Contribution de sécurité immobilière, 0,10% | € 250 | Het kadaster |
| Débours: uittreksels, opvragingen, aktekosten | € 800 tot € 1.400 | Voorgeschoten kosten |
| Totaal | ongeveer € 20.000, oftewel 8% |
Bij nieuwbouw ligt het totaal op 2 tot 3%, omdat daar btw op de koopsom zit en de overdrachtsbelasting tot 0,715% is teruggebracht.
De verhoging van 2025 die u wél raakt
Sinds 1 april 2025 mogen departementen hun tarief verhogen van 4,50% naar 5,00%, een bevoegdheid die tot 31 maart 2028 loopt. Drieënzeventig departementen hebben dat gedaan; elf hielden vast aan 4,50%. Daardoor liggen de totale kosten koper in 2026 op 5,81% of 6,32% aan belasting, afhankelijk van waar het huis staat.
Er is een vrijstelling van die verhoging voor wie voor het eerst een woning koopt om er hoofdverblijf te houden. Voor een Nederlandse koper van een vakantiehuis geldt die nooit: u betaalt altijd het hoge tarief. Vraag vóór uw bod welk tarief in het departement geldt; op € 250.000 scheelt dat € 1.250.
Twee notarissen kosten u niets extra
Omdat de notaire beide partijen dient, komt u vaak de notaris van de verkoper tegen. U mag daarnaast uw eigen notaris aanwijzen. Het honorarium wordt dan tussen beide notarissen verdeeld; u betaalt geen euro meer. Dat is de goedkoopste bescherming die u in dit proces kunt kopen, en veel Nederlandse kopers weten het niet.
Kies bij voorkeur een notaris die Nederlands of Engels spreekt en ervaring heeft met buitenlandse kopers. Spreekt u geen Frans, dan is bij de akte een beëdigd tolk verplicht of dient de akte tweetalig te worden opgemaakt.
Wat de notaris controleert
- Eigendom en titelketen bij het Service de la publicité foncière, het Franse kadaster.
- Hypotheken en beslagen, en de doorhaling daarvan bij de levering.
- Erfdienstbaarheden, waaronder recht van overpad, leidingen en uitzichtbeperkingen.
- Voorkeursrechten. De gemeente heeft in veel gebieden een droit de préemption urbain en bij grond in het buitengebied kan de SAFER voorgaan. De notaris meldt de verkoop aan; die instanties hebben twee maanden om te reageren.
- Bouwvergunningen en of aan- of bijbouwen zijn gemeld. Een niet-gemelde uitbouw wordt uw probleem.
- Riolering of septic tank, en het rapport van de SPANC.
- De verplichte keuringen, het dossier de diagnostic technique.
Recht van overpad
Franse plattelandspercelen zitten vol erfdienstbaarheden, en ze staan lang niet altijd in de verkoopadvertentie. Twee dingen om te weten:
- Een perceel zonder eigen uitweg naar de openbare weg heeft van rechtswege recht op een overpad over het buurperceel. Ligt uw toekomstige huis achter dat van de buren, dan kan de buurman dus over uw grond rijden, en omgekeerd.
- Een overpad kan ook door verjaring zijn ontstaan of stilzwijgend in stand gebleven zijn. Wat niet in de akte staat, kan feitelijk wel bestaan.
Laat de notaris de akten van de laatste dertig jaar nakijken en loop het perceel af met het kadastraal plan in de hand. Vraag door bij een pad, een waterput of een leiding die niet van u lijkt te zijn.
Het aankoopproces, met termijnen
De regels voor het aankoopproces zijn in heel Frankrijk gelijk en liggen vast in het Code civil; het verloopt in zeven stappen.
- Offre d'achat. Uw schriftelijke bod. Aanvaardt de verkoper het, dan is hij gebonden; u nog niet.
- Compromis of promesse de vente, het voorlopig koopcontract, opgesteld door de notaris of de makelaar. Hierin staan de ontbindende voorwaarden.
- Tien dagen wettelijke bedenktijd voor de koper, ingaand na ontvangst van het getekende contract. In die periode kunt u zonder opgaaf van reden en zonder kosten terug.
- Aanbetaling van 5 tot 10% op de derdenrekening van de notaris.
- Twee tot drie maanden waarin de notaris de recherche doet, de voorkeursrechten aanschrijft en de akte opstelt. Met een hypotheekvoorbehoud loopt dat op tot vier maanden.
- Acte authentique de vente. Voorlezing, ondertekening, betaling en sleuteloverdracht op dezelfde dag.
- Inschrijving bij de publicité foncière. Uw definitieve eigendomsbewijs volgt enkele maanden later; op de dag zelf krijgt u een attestation de propriété.
Compromis of promesse: dat is niet hetzelfde
Twee contractvormen die vaak door elkaar worden gehaald, met een wezenlijk verschil.
| Compromis de vente | Promesse unilatérale | |
|---|---|---|
| Wie is gebonden | Koper en verkoper | Alleen de verkoper |
| Als u afziet na de bedenktijd | De verkoper kan nakoming eisen of de aanbetaling houden | U verliest de betaalde optievergoeding |
| Registratie bij de fiscus | Niet nodig | Binnen tien dagen verplicht bij onderhandse akte |
Koopt u een appartement in een copropriété, dan hoort daar nog een pakket bij: het règlement de copropriété, de notulen van de laatste drie vergaderingen, de staat van het reservefonds en het bedrag aan achterstallige bijdragen van de verkoper. De notaris vraagt dat op bij de syndic.
In de praktijk tekent u meestal een compromis. Let dan scherp op de ontbindende voorwaarden: financiering, bouwvergunning, geen voorkeursrecht, en bij een huis met grond een clausule over de uitkomst van het bodem- en septic-tankonderzoek.
De verplichte keuringen
| Keuring | Wanneer | Geldig |
|---|---|---|
| Energielabel (DPE) | Bij elke verkoop | 10 jaar |
| Asbest | Bouwvergunning van vóór juli 1997 | Onbeperkt bij een negatief rapport van na 2013 |
| Lood (CREP) | Bouwjaar vóór 1949 | 1 jaar bij aanwezigheid, anders onbeperkt |
| Termieten | In aangewezen gemeenten | 6 maanden |
| Gas en elektra | Installatie ouder dan 15 jaar | 3 jaar |
| Natuurlijke en technologische risico's | Altijd | 6 maanden |
| Septic tank (SPANC) | Bij een woning zonder rioolaansluiting | 3 jaar |
| Oppervlakte volgens de loi Carrez | Bij een appartement | Onbeperkt zonder verbouwing |
Twee punten die bij een vakantiehuis vaak spelen. Blijkt de septic tank niet conform, dan moet u die binnen een jaar na de koop vervangen; reken op € 8.000 tot € 15.000 en beding een prijsverlaging. En het energielabel is niet verplicht voor een woning die minder dan vier maanden per jaar wordt gebruikt, wat betekent dat u bij een vakantiehuis vaak zonder label koopt en dus geen zicht hebt op het verbruik. Vraag dan de energierekeningen van de laatste drie jaar op.
Makelaar en aankoopbegeleiding
De agent immobilier werkt voor de verkoper en zijn courtage, doorgaans 4 tot 8%, zit al in de vraagprijs verwerkt. Hij is dus geen tegenpartij van de verkoper maar diens vertegenwoordiger.
Wilt u aankoopbegeleiding van iemand aan uw kant, dan is dat een chasseur immobilier, de Franse aankoopmakelaar. Die rekent 2 tot 3% van de koopsom of een vast bedrag, zoekt en selecteert, onderhandelt en loopt de bezichtigingen. Controleer of hij een carte professionnelle met vermelding transactions heeft en een beroepsaansprakelijkheidsverzekering; zonder die kaart mag hij in Frankrijk niet bemiddelen. Laat de opdracht schriftelijk vastleggen met een duidelijke vergoeding en een einddatum.
Wat de notaris niet doet
- Onderhandelen over de prijs of u adviseren of het huis zijn geld waard is.
- De bouwkundige staat beoordelen; daar is geen Franse standaardkeuring voor, laat zelf een expert komen.
- Uw Nederlandse fiscale positie beoordelen. Uw Franse huis telt in box 3 mee en er is geen erfbelastingverdrag tussen Nederland en Frankrijk. Zie wat gebeurt er bij overlijden.
- Uw verhuurvergunning regelen. Zie mag ik verhuren aan toeristen.
Bij een latere verkoop komt hij wel weer in beeld: hij berekent en houdt de plus-value in en draagt die af. Een fiscaal vertegenwoordiger hoeft u als inwoner van de Europese Unie niet aan te wijzen.
Wat u regelt
- Wijs uw eigen notaris aan; het kost niets extra.
- Vraag welk overdrachtstarief in het departement geldt, 4,50% of 5,00%.
- Laat het volledige diagnosedossier vóór het compromis komen, niet erna.
- Laat de erfdienstbaarheden uit de akten van dertig jaar terug uitzoeken.
- Laat een clausule opnemen over de septic tank en de bouwvergunningen.
- Reken 8% kosten koper bij bestaande bouw en 2 tot 3% bij nieuwbouw.
In het kort
- De notaire werkt voor beide partijen en is geen belangenbehartiger.
- Uw eigen tweede notaris kost niets extra; het honorarium wordt gedeeld.
- Van de kosten koper is ongeveer 80% belasting; het honorarium is landelijk gelijk.
- 73 departementen verhoogden hun tarief naar 5,00%; kosten koper 5,81% of 6,32% aan belasting.
- De vrijstelling voor starters geldt niet voor een vakantiehuis.
- Na het compromis hebt u tien dagen bedenktijd, daarna bent u gebonden.
- Een niet-conforme septic tank moet binnen een jaar na de koop worden vervangen.
- Het energielabel vervalt bij gebruik onder vier maanden per jaar; vraag dan de energierekeningen op.
Peildatum 1 september 2026, tarieven volgens het barème dat tot 29 februari 2028 loopt. Laat de berekening door uw notaire bevestigen. Meer in de landgids Frankrijk.
