Wat u wel moet kennen is het koopproces, en dat wijkt op één punt scherp af van het Nederlandse: het voorlopige koopcontract, de compromis de vente, bindt u na tien dagen definitief, en de aanbetaling van vijf tot tien procent bent u kwijt als u zich daarna terugtrekt.
Waar u op moet letten
De vraag "mag het" is snel beantwoord; de vraag waar u op moet letten is de belangrijkere. Vijf dingen bepalen of de aankoop goed uitpakt, ongeacht of u een vakantiehuis, een vakantiewoning of een recreatiewoning zoekt.
- De tien dagen bedenktijd na de compromis. Dat is uw enige uitweg; gebruik die om de stukken te laten lezen.
- De afvalwaterzuivering. Een afgekeurde fosse septique moet u binnen een jaar vervangen, voor € 8.000 tot € 15.000. Dat hoort van de vraagprijs af.
- Het energielabel. Een G-label mag sinds 2025 niet meer als woonruimte worden verhuurd, F volgt in 2028. Bij een oud stenen huis met enkel glas is dat een reëel nadeel.
- Erfdienstbaarheden. Een recht van overpad komt op het Franse platteland veel voor en staat niet in de advertentie.
- De fiscale aspecten van de aankoop. Kosten koper van 7 tot 8,5%, en jaarlijks de taxe foncière plus de taxe d'habitation op tweede woningen, die in 1.666 gemeenten een opslag kent.
Dat geldt voor elk type: een chalet in de Alpen, een huisje in de Dordogne of een appartement aan de kust doorlopen hetzelfde traject. Het verplichte dossier bevat ook een keuring van de elektrische installatie bij installaties ouder dan vijftien jaar, en wie met een hypotheek koopt, zet daarvoor een voorbehoud in de compromis; die tips staan hieronder uitgewerkt.
Een makelaar is niet verplicht en werkt in Frankrijk voor de verkoper; zijn courtage van 3 tot 8% zit vaak in de vraagprijs. De volledige lijst met nadelen en valkuilen staat in wat zijn de valkuilen bij het kopen van een huis in Frankrijk.
Het koopproces in vier stappen
- Offre d'achat. Een schriftelijk bod. Accepteert de verkoper, dan volgt het contract. Betaal in dit stadium niets: een aanbetaling bij het bod is in Frankrijk niet gebruikelijk en niet toegestaan.
- Compromis de vente. Het koopcontract, opgesteld door de notaris of het makelaarskantoor. U betaalt een dépôt de garantie van vijf tot tien procent op de derdenrekening van de notaris. Vanaf de dag na ontvangst heeft u tien dagen bedenktijd waarin u zonder reden en zonder kosten kunt afzien. Daarna bent u gebonden.
- Wachttijd. Twee tot vier maanden. De notaris doet het onderzoek, de gemeente krijgt de kans haar voorkeursrecht uit te oefenen, en een eventueel financieringsvoorbehoud loopt af.
- Acte authentique de vente. De notariële akte bij de notaris. U betaalt de rest van de koopsom en de frais de notaire, en krijgt de sleutels.
Die tien dagen bedenktijd zijn uw enige uitweg. Gebruik ze om de diagnostics te laten lezen door iemand die weet waar hij naar kijkt.
Eén notaris of twee?
In Frankrijk kan één notaris beide partijen bedienen. Dat mag, maar u mag ook uw eigen notaris inschakelen: de twee notarissen delen dan het wettelijke honorarium, dus het kost u niets extra. Voor een Nederlandse koper die de taal niet vloeiend leest, is een tweede notaris die uw belang bewaakt het overwegen waard.
Let op wat de notaris wél en niet doet. Hij controleert de eigendom, de hypotheken, het voorkeursrecht en de stedenbouwkundige situatie, en hij draagt de belasting af. Hij beoordeelt niet of de prijs redelijk is en niet of het dak goed is.
De diagnostics: het verplichte dossier
De verkoper moet een dossier de diagnostics techniques aanleveren. Lees het, want het bepaalt wat u erbij koopt:
- DPE, het energielabel. Belangrijk als u ooit wilt verhuren: een G-label mag sinds 2025 niet meer als woning worden verhuurd, F volgt in 2028 en E in 2034.
- Assainissement, de afvalwaterzuivering. Een afgekeurde fosse septique vervangen kost € 8.000 tot € 15.000, en u moet dat binnen een jaar na de koop doen.
- Elektra en gas, bij installaties ouder dan vijftien jaar.
- Loodverf, asbest en termieten, afhankelijk van bouwjaar en regio.
- État des risques: overstroming, aardbeving, bodemdaling. Droogtescheuren in kleigrond zijn in Zuid-Frankrijk een reëel en duur probleem.
Moet u erbij zijn?
Nee. U kunt de akte laten passeren met een procuration, een volmacht. Veel Nederlandse kopers doen de bezichtiging en het bod zelf en tekenen de akte op afstand.
Spreekt u geen Frans en bent u er wel bij, dan is een tolk verstandig en bij sommige notarissen verplicht. De notaris leest de akte voor en u moet begrijpen wat u tekent. Vraag om een conceptakte een week vooraf, zodat u hem rustig kunt laten vertalen.
Wat er anders gaat dan in Nederland
| Nederland | Frankrijk | |
|---|---|---|
| Bedenktijd | 3 dagen na de koopovereenkomst | 10 dagen na de compromis |
| Kosten koper | 8% overdrachtsbelasting plus notaris | 7 tot 8,5% frais de notaire |
| Makelaar | Verkoper betaalt meestal | Vaak in de vraagprijs verwerkt, dus koper betaalt |
| Bouwkundige keuring | Vrijwillig, op initiatief van de koper | Verplicht dossier van de verkoper |
| Doorlooptijd | 6 tot 8 weken | 2 tot 4 maanden |
Wat u erbij moet rekenen, staat in hoeveel eigen geld heb ik nodig.
Kopen op eigen naam of via een SCI?
Franse makelaars en notarissen opperen soms een société civile immobilière, een vastgoedvennootschap waarin het huis komt. Dat kan handig zijn bij meerdere eigenaren of met het oog op de Franse erfregels, die kinderen een dwingend erfdeel geven. Het brengt wel jaarlijkse administratie en aangifteplicht mee, en fiscaal pakt het niet altijd gunstiger uit.
Laat die keuze door een adviseur maken die zowel het Franse als het Nederlandse recht kent, en niet door de verkopende partij. Doe het vóór de akte: een woning later in een SCI inbrengen kost opnieuw overdrachtsbelasting.
Waar Nederlanders tegenaan lopen
- De tien dagen ongebruikt laten verstrijken. Daarna is er geen weg terug zonder de aanbetaling te verliezen.
- De fosse septique. Wordt onderschat en is een verplichting met een termijn.
- De taxe d'habitation op tweede woningen. Die is voor hoofdverblijven afgeschaft maar voor tweede woningen niet, en 1.666 gemeenten heffen er in 2026 een opslag bovenop, gemiddeld bijna 42%.
- Verhuurregels. Sinds 20 mei 2026 is een nationaal registratienummer verplicht voor gemeubileerde toeristische verhuur, en in zones met een changement d'usage geldt een minimaal DPE-label.
- Erfrecht. Frankrijk kent een dwingend erfdeel voor kinderen. U kunt het Nederlandse recht kiezen via de Europese erfrechtverordening, maar dat moet u vastleggen.
In het kort
- Als EU-burger koopt u vrij; geen vergunning nodig.
- De compromis de vente bindt u na tien dagen bedenktijd.
- De verkoper levert een verplicht dossier met keuringen aan.
- U mag uw eigen notaris inschakelen zonder extra kosten.
- De akte kan met een volmacht op afstand.
- Reken op twee tot vier maanden van bod tot sleutel.
Peildatum 1 januari 2026, registratieplicht per 20 mei 2026. Meer in de landgids Frankrijk.
