Geen van deze dingen is een reden om niet in Frankrijk te kopen. Ze zijn wel de reden om de tien dagen bedenktijd te gebruiken waarvoor ze bedoeld zijn.
1. De compromis tekenen zonder de stukken te lezen
Het voorlopige koopcontract heet voorlopig maar is het niet. U betaalt een dépôt de garantie van vijf tot tien procent op de derdenrekening van de notaris. Vanaf de dag na ontvangst van het getekende contract heeft u tien dagen waarin u zonder reden en zonder kosten kunt afzien. Daarna niet meer.
Gebruik die tien dagen om het diagnostics-dossier te laten lezen, het kadaster te controleren en zo nodig een aannemer langs te sturen. Wie tekent en pas daarna gaat kijken, heeft geen weg terug.
Wat u erin zet: een financieringsvoorbehoud met een reële termijn van 45 tot 60 dagen. Dat geldt bij een koop met lening van rechtswege, tenzij u er handgeschreven afstand van doet; doe dat nooit.
2. De fosse septique
Buiten de bebouwde kom heeft een Frans huis vaak een eigen afvalwaterzuivering. Die wordt gekeurd en de keuring hoort bij het verplichte dossier. Is de installatie afgekeurd, dan moet de koper haar binnen een jaar na de akte vervangen.
Dat kost € 8.000 tot € 15.000, afhankelijk van de grondsoort en de grootte van het perceel. Het is een van de weinige posten waarmee u kunt onderhandelen: een afgekeurde installatie hoort van de vraagprijs af.
3. Recht van overpad en andere erfdienstbaarheden
Een servitude de passage, het recht van overpad, komt op het Franse platteland veel voor. De buurman heeft dan het recht om over uw grond naar zijn perceel te rijden, of u heeft dat recht over dat van hem. Het staat in de akte en in het kadaster, maar niet altijd in de advertentie.
Andere erfdienstbaarheden die u tegenkomt: een leiding of kabel die over uw perceel loopt, een waterput die de buurman mag gebruiken, of een uitzichtbeperking. Ze zijn niet per se een probleem, maar u moet weten dat ze er zijn voordat u tekent.
Vraag de notaris expliciet om een overzicht van alle servitudes. Een mondelinge afspraak tussen de vorige eigenaren telt niet; wat niet is ingeschreven, kan later worden betwist.
4. De taxe d'habitation die niet is afgeschaft
Voor hoofdverblijven is de taxe d'habitation verdwenen, en dat leidt tot het misverstand dat hij helemaal weg is. Voor tweede woningen bestaat hij gewoon, zonder de kortingen die hoofdbewoners hadden.
Bovendien mogen gemeenten in gespannen woningmarktgebieden een opslag heffen van vijf tot zestig procent. In 2026 doen 1.666 van de 3.689 gemeenten dat, met een gemiddelde opslag van bijna 42%, en 688 gemeenten zitten op het maximum van 60%. Dat zijn vooral Parijs, Nice, Bordeaux en veel kust- en berggemeenten.
Vraag vóór het bod bij de gemeente op hoe hoog de taxe foncière en de taxe d'habitation op dat adres zijn. De vorige eigenaar heeft die aanslagen liggen.
5. Uitgaan van de vraagprijs zonder de courtage
Franse makelaars rekenen 3 tot 8%. Staat er "FAI" of "frais d'agence inclus" bij de prijs, dan zit de courtage erin en betaalt u haar dus zelf. Staat dat er niet, dan komt zij erbij.
Laat de courtage apart in de akte benoemen. De droits de mutation worden dan berekend over de prijs zonder de courtage, wat ruim zes procent over dat bedrag scheelt.
6. De kosten koper onderschatten
De frais de notaire liggen op 7 tot 8,5% bij bestaande bouw, en de droits de mutation staan sinds 1 april 2025 tijdelijk op 6,32% in de meeste departementen; elf departementen bleven op 5,81%. Die kosten worden nooit meegefinancierd. Zie hoeveel eigen geld heb ik nodig.
7. Onderhoud en schilderwerk onderschatten
Een Frans plattelandshuis is vaak oud, van steen en zonder spouw. Dat betekent vocht in de muren, een dak dat om de dertig jaar toe is aan vervanging, en luiken en kozijnen die elke vijf tot acht jaar schilderwerk vragen. Reken op één tot twee procent van de waarde per jaar aan onderhoud, en op meer in de eerste jaren na aankoop.
Laat een aannemer of een architecte een raming maken voordat u biedt. Het charmante van een oud huis is precies wat het duur maakt.
8. Het erfrecht negeren
Frankrijk kent een dwingend erfdeel voor kinderen: een deel van de nalatenschap komt hun toe, ongeacht wat u wilt. Voor samengestelde gezinnen en voor partners zonder huwelijk kan dat tot uitkomsten leiden die u niet bedoelde.
Als inwoner van Nederland kunt u via de Europese erfrechtverordening het Nederlandse recht van toepassing verklaren, maar dat moet u vastleggen in een testament. Doe dat vóór of kort na de aankoop, en laat het door een notaris met kennis van beide stelsels opstellen.
9. Verhuurregels pas na de koop uitzoeken
Sinds 20 mei 2026 is een nationaal registratienummer verplicht voor gemeubileerde toeristische verhuur. In gemeenten met een changement d'usage-vergunning geldt bovendien een minimale energieprestatie. Wilt u verhuren, controleer dat vóór de koop; zie mag ik verhuren aan toeristen.
10. Denken dat de notaris uw belang behartigt
De Franse notaris is onpartijdig. Hij controleert de eigendom, de hypotheken en de stedenbouwkundige situatie, en hij draagt de belasting af. Hij beoordeelt niet of de prijs klopt, of het dak goed is, of dat u zich met dit huis in de nesten werkt.
U mag een tweede notaris inschakelen die uw kant vertegenwoordigt; de twee delen het wettelijke honorarium, dus het kost u niets extra. Voor een koper die het Frans niet vloeiend leest, is dat verstandig.
Een korte controlelijst
- Diagnostics-dossier gelezen, met aandacht voor de fosse septique en het DPE.
- Servitudes opgevraagd bij de notaris.
- Taxe foncière en taxe d'habitation van het lopende jaar opgevraagd.
- Courtage apart benoemd in de akte.
- Financieringsvoorbehoud met een reële termijn.
- Onderhoudsraming van een aannemer.
- Testament geregeld.
- Verhuurregels van de gemeente gecontroleerd.
In het kort
- De compromis bindt na tien dagen; gebruik die dagen.
- Een afgekeurde fosse septique kost € 8.000 tot € 15.000 binnen een jaar.
- Recht van overpad komt veel voor; vraag alle servitudes op.
- De tweedewoningbelasting bestaat, met in 1.666 gemeenten een opslag.
- Kosten koper 7 tot 8,5%, nooit mee te financieren.
- Het Franse erfrecht geeft kinderen een dwingend deel; regel een testament.
- De notaris is onpartijdig; een tweede notaris kost u niets extra.
Peildatum 1 januari 2026, registratieplicht per 20 mei 2026. Meer in de landgids Frankrijk.
