Bij het kopen van een vakantiewoning in Frankrijk krijgt u te maken met verschillende belastingen en heffingen, zowel eenmalig bij aankoop als jaarlijks tijdens het bezit van de woning. Daarnaast kunnen er fiscale verplichtingen ontstaan als u de woning verhuurt. Hieronder leggen we duidelijk uit welke belastingen u betaalt, met bedragen, percentages en praktische voorbeelden.
1. Overdrachtsbelasting (droits de mutation)
Bij de aankoop van een bestaande woning in Frankrijk betaalt u overdrachtsbelasting. Deze belasting is opgenomen in de notariskosten en bedraagt gemiddeld:
- 5,09% van de koopsom bij bestaande bouw
- Tot 7–8% inclusief notariskosten en registratiekosten
Voorbeeld:
Koopprijs woning: €250.000
Overdrachtsbelasting: €12.725
Totale notariskosten (incl. belasting, registratie, dossierkosten): ± €18.000
Bij nieuwbouwwoningen geldt btw in plaats van overdrachtsbelasting. De btw bedraagt dan 20% over de woningwaarde, maar de registratiekosten zijn dan lager (± 2–3%).
2. Jaarlijkse onroerendgoedbelasting (taxe foncière)
Deze gemeentelijke belasting betaalt u jaarlijks als eigenaar, ongeacht of u de woning gebruikt of verhuurt.
- De hoogte wordt berekend op basis van de kadastrale huurwaarde en het tarief van de gemeente
- Gemiddeld bedrag: €500 tot €1.500 per jaar
- In kleine dorpen vaak lager, in populaire regio’s of steden hoger
Voorbeeld:
Een woning in de Lot met 110 m² woonoppervlak en tuin → taxe foncière: ca. €850 per jaar
3. Bewonersbelasting (taxe d’habitation)
Deze belasting is afgeschaft voor hoofdverblijven, maar geldt nog wel voor tweede woningen.
- Bedrag: €300 tot €1.000 per jaar, afhankelijk van de regio en grootte van de woning
- Gemeenten mogen een verhogingscoëfficiënt opleggen voor tweede woningen (tot 60%)
In toeristische steden (zoals Parijs, Nice of Bordeaux) wordt deze belasting steeds vaker verhoogd om woningdruk te verminderen.
4. Verhuurbelasting (indien van toepassing)
Als u uw vakantiewoning in Frankrijk verhuurt, moet u de huurinkomsten opgeven bij de Franse belastingdienst.
- Tot €77.700 per jaar kunt u gebruikmaken van het régime micro-BIC, waarbij u 50% forfaitaire kostenaftrek krijgt
- Netto belastbaar inkomen wordt belast tegen progressieve tarieven (11% t/m 45%)
- Daarboven geldt het régime réel, waarbij u werkelijke kosten kunt aftrekken
Ook bij incidentele verhuur (zoals via Airbnb) bent u verplicht dit aan te geven in Frankrijk.
5. Sociale bijdragen (prélèvements sociaux)
Als u belastingplichtig bent in Frankrijk door verhuur of vermogenswinst, betaalt u bovenop de inkomstenbelasting ook sociale bijdragen:
- Totaalpercentage: 17,2%
- Geldt voor verhuuropbrengsten en waardestijging bij verkoop (bij verkoopwinst boven €15.000)
6. Btw (alleen bij nieuwbouw of commerciële verhuur)
Bij aankoop van een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar betaalt u geen overdrachtsbelasting, maar wel:
- 20% btw (TVA) over de woningwaarde
- In sommige gevallen (bij commerciële verhuur met diensten) kunt u deze btw later terugvragen
Let op: dit geldt alleen bij specifieke vormen van verhuur, zoals via een résidence de tourisme.
Samenvatting: belastingen bij aankoop en bezit
| Belastingsoort | Bedrag of percentage |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 5,09% van de koopsom |
| Notariskosten incl. belasting | ± 7% – 8% (bestaande bouw) |
| Taxe foncière (jaarlijks) | €500 – €1.500 |
| Taxe d’habitation (jaarlijks) | €300 – €1.000 (alleen tweede woning) |
| Inkomstenbelasting bij verhuur | 11% – 45% over netto winst |
| Sociale bijdragen | 17,2% over Franse inkomsten |
| Btw (alleen bij nieuwbouw) | 20% van de woningprijs (i.p.v. overdrachtsbelasting) |
Conclusie
Bij de aankoop van een vakantiewoning in Frankrijk betaalt u eenmalig overdrachtsbelasting en notariskosten (gemiddeld 7–8%) en jaarlijks lokale belastingen zoals taxe foncière en taxe d’habitation. Verhuurt u de woning, dan geldt ook inkomstenbelasting en sociale bijdrage in Frankrijk.
Vakantiewoningen.nl helpt u bij het volledig in kaart brengen van alle belastingen en kosten, zodat u met realistische verwachtingen kunt investeren. Vraag gerust een fiscale berekening op maat aan.
