Daarna volgen twee jaarlijkse heffingen: de taxe foncière voor de eigenaar, en de taxe d'habitation die voor hoofdverblijven is afgeschaft maar voor tweede woningen gewoon bestaat, in veel gemeenten met een forse opslag.
Bij de aankoop
| Post | Bestaande bouw | Nieuwbouw, minder dan 5 jaar |
|---|---|---|
| Droits de mutation | 6,32%, of 5,81% in elf departementen | niet van toepassing |
| Btw | niet van toepassing | 20%, in de prijs verwerkt |
| Taxe de publicité foncière | in de droits verwerkt | 0,715% |
| Émoluments van de notaris | degressief barème plus 20% btw | idem |
| Débours en formaliteiten | € 1.200 tot € 1.900 | idem |
| Totaal bijkomend | 7 tot 8,5% | 2 tot 3% |
De verhoging naar 6,32% is tijdelijk: departementen mochten hun deel per 1 april 2025 van 4,5% naar 5,0% brengen, en die maatregel loopt tot 31 maart 2028. Vraag uw notaris welk tarief in uw departement geldt.
Eén tip die geld scheelt: laat de makelaarscourtage apart in de akte benoemen. De droits de mutation worden dan berekend over de prijs zonder die courtage, wat ruim zes procent over dat bedrag scheelt.
Jaarlijks
- Taxe foncière. Voor de eigenaar, berekend over de kadastrale huurwaarde maal het gemeentelijke tarief. De waarden werden voor 2026 met 0,8% geherwaardeerd.
- Taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Voor hoofdverblijven afgeschaft, voor tweede woningen niet, en zonder de kortingen die bewoners hadden. In gebieden met een gespannen woningmarkt mogen gemeenten een opslag heffen van 5% tot 60%. In 2026 doen 1.666 van de 3.689 gemeenten dat, met een gemiddelde opslag van bijna 42%, en 688 gemeenten zitten op het maximum.
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de afvalheffing, meestal op de aanslag van de taxe foncière.
Vraag de aanslagen van het lopende jaar op bij de verkoper vóór u een bod doet. Het verschil tussen twee dorpen kan duizend euro per jaar zijn, en het staat in geen enkele advertentie.
Vermogensbelasting: alleen boven 1,3 miljoen
Frankrijk heft de impôt sur la fortune immobilière over vastgoed boven € 1.300.000 netto. Als niet-inwoner telt alleen uw Franse vastgoed mee, en een hypotheek op de woning verlaagt de grondslag. Het tarief loopt van 0,5% tot 1,5%. Voor een gewone vakantiewoning speelt dit niet.
Als u verhuurt
Dan betaalt u in Frankrijk inkomstenbelasting: minimaal 20% tot € 29.315 en 30% daarboven, plus 7,5% prélèvement de solidarité voor wie in Nederland sociaal verzekerd is. Er geldt een forfaitaire aftrek van 30%, of 50% als de woning is geclassificeerd als meublé de tourisme classé.
Daarnaast int u de taxe de séjour van uw gasten en draagt u die af. Zie belasting over de verhuur.
Bij verkoop
De winst is belast met 19% inkomstenbelasting plus 7,5% solidariteitsheffing voor EU-inwoners. Er geldt een aflopende vrijstelling naarmate u de woning langer bezit: volledig vrij voor de inkomstenbelasting na 22 jaar en voor de sociale heffing na 30 jaar. Boven € 50.000 winst komt er een toeslag van 2% tot 6% bij.
Bij overlijden
Frankrijk heft erfbelasting over het Franse huis. De echtgenoot is vrijgesteld; kinderen hebben een vrijstelling van € 100.000 per kind en daarna een tarief van 5% tot 45%. Voor niet-verwanten loopt het op tot 60%.
Er is geen erfbelastingverdrag tussen Nederland en Frankrijk. Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner en verrekent de Franse heffing. Zie wat gebeurt er bij overlijden.
En in Nederland?
De Franse woning geeft u op in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer. Voor 2026 gelden een forfaitair rendement van 6,00%, een tarief van 36% en een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon. Het belastingverdrag wijst de heffing over het onroerend goed aan Frankrijk toe en Nederland verleent een vermindering naar evenredigheid.
Per saldo betaalt u in Nederland over de woning zelf weinig tot niets, maar de waarde telt wel mee bij de vraag of u boven het heffingvrije vermogen uitkomt. De Franse belastingen zijn kosten en geen verrekenbare voorheffingen; hypotheekrente is niet aftrekbaar.
In het kort
- Droits de mutation 6,32%, of 5,81% in elf departementen, tijdelijk tot maart 2028.
- Frais de notaire 7 tot 8,5% bij bestaande bouw, 2 tot 3% bij nieuwbouw.
- Laat de makelaarscourtage apart in de akte benoemen.
- Taxe foncière plus taxe d'habitation op tweede woningen, met opslag in 1.666 gemeenten.
- Vermogensbelasting pas boven € 1.300.000 aan Frans vastgoed.
- In Nederland box 3 met vermindering onder het verdrag.
Peildatum 1 januari 2026. Tarieven verschillen per departement en gemeente; laat ze door uw notaris bevestigen. Meer in de landgids Frankrijk.
