De belangrijkste ontwikkeling van de laatste jaren: de taxe d'habitation is voor hoofdverblijven afgeschaft maar blijft bestaan voor tweede woningen, en gemeenten in gespannen woningmarkten mogen daar een opslag van maximaal 60% bovenop leggen. In 2026 doen 1.666 gemeenten dat.
De vaste lasten op een rij
| Post | Bedrag per jaar |
|---|---|
| Taxe foncière | € 800 tot € 1.500 (Dordogne); € 2.000 tot € 4.000 (Côte d'Azur) |
| Taxe d'habitation op tweede woningen (THRS) | € 600 tot € 2.500, in kustplaatsen meer |
| Opstal- en aansprakelijkheidsverzekering | € 300 tot € 800 |
| Water, elektriciteit, gas, internet | € 800 tot € 2.000 |
| Onderhoud en tuin | € 500 tot € 2.000 |
| Charges de copropriété (appartement) | € 1.000 tot € 3.000 |
| Zwembadonderhoud (indien aanwezig) | € 600 tot € 1.500 |
Taxe foncière: de eigenarenbelasting
Deze betaalt u als eigenaar op 1 januari, ongeacht of u er woont of verhuurt. De grondslag is de kadastrale huurwaarde, die jaarlijks landelijk wordt geherwaardeerd, in 2026 met 0,8%. Daarbovenop bepaalt elke gemeente haar eigen tarief, en veel gemeenten hebben dat de afgelopen jaren fors verhoogd om het wegvallen van de taxe d'habitation op hoofdverblijven te compenseren.
Voor een dorpshuis in de Dordogne komt dat neer op € 800 tot € 1.500 per jaar; aan de Côte d'Azur op € 2.000 tot € 4.000. Vraag bij de bezichtiging de aanslag van vorig jaar op: dat is het enige betrouwbare cijfer, want de bandbreedte tussen twee buurgemeenten kan een factor twee zijn.
THRS: de post die het meest verrast
De taxe d'habitation is sinds 2023 afgeschaft voor wie er zelf woont, maar blijft bestaan voor tweede woningen, zonder de kortingen die hoofdbewoners hadden. In gemeenten in een zone tendue (een gespannen woningmarkt) mag de gemeenteraad bovendien een opslag heffen van 5% tot 60%.
In 2026 passen 1.666 van de 3.689 gemeenten die dat mogen die opslag toe, dus 45%. Het gemiddelde opslagpercentage is 41,8%, en 688 gemeenten zitten op het maximum van 60%. Daaronder vallen Parijs, Nice, Bordeaux en veel kust- en berggemeenten, dus precies de plaatsen waar Nederlanders een tweede huis kopen.
Praktisch: op een basisaanslag van € 1.200 betekent een opslag van 60% een rekening van € 1.920. Controleer vóór de koop of de gemeente in een zone tendue ligt en of zij de opslag heft; dat staat in de gemeentelijke besluiten en is bij de mairie op te vragen.
De vermogensbelasting: alleen boven € 1,3 miljoen
Frankrijk heft een vermogensbelasting op vastgoed, de IFI, boven een netto vastgoedvermogen van € 1.300.000. Als niet-inwoner telt alleen uw Franse vastgoed mee, na aftrek van de hypotheek die erop rust. Het tarief loopt van 0,5% tot 1,5%. Voor de meeste vakantiewoningen speelt de IFI dus niet, maar bij een villa aan de kust of een landgoed wel.
Verhuurt u? Dan komt hier belasting bij
Huurinkomsten uit een Frans huis worden in Frankrijk belast, ook als u in Nederland woont. Voor niet-inwoners geldt een minimumtarief van 20% tot € 29.315 (2026) en 30% daarboven, tenzij uw werkelijke gemiddelde tarief lager uitvalt. Daar komt een prélèvement de solidarité van 7,5% bij; wie in de EU sociaal verzekerd is, betaalt niet de volledige sociale heffingen van 17,2%.
Bij gemeubileerde toeristische verhuur geldt sinds 2025 een forfaitaire kostenaftrek van 30% tot € 15.000 omzet voor een niet-geclassificeerde woning, en 50% tot € 77.700 voor een woning met een officiële classificatie. Laat uw woning dus classificeren als u serieus verhuurt: dat scheelt direct 20 procentpunten aftrek. Sinds 20 mei 2026 heeft elke meublé de tourisme bovendien een nationaal registratienummer nodig dat in elke advertentie moet staan.
Wat u in Nederland betaalt
De Franse woning valt in box 3, met voor 2026 een forfaitair rendement van 6,00%, een tarief van 36% en een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon. Het belastingverdrag van 1973 wijst de heffing over onroerend goed aan Frankrijk toe, waarna Nederland een vermindering verleent naar evenredigheid van de waarde van de Franse woning in uw box 3-vermogen. Per saldo betaalt u in Nederland over de woning zelf weinig tot niets. De taxe foncière en de THRS zijn niet verrekenbaar met Nederlandse belasting; dat zijn gewoon kosten.
Twee posten die mensen vergeten
- De CatNat-opslag. Elke Franse schadeverzekering draagt sinds 1 januari 2025 een wettelijke opslag van 20% die overstroming, droogte en aardbeving dekt na erkenning per arrêté. Het eigen risico is € 380, en € 1.520 bij droogteschade. Droogtescheuren in de klei zijn in Zuidwest-Frankrijk een reëel en groeiend probleem.
- Het energielabel. Bij verkoop is een DPE verplicht, en bij een vrijstaande woning met label E, F of G ook een audit énergétique. Voor verhuur als meublé de tourisme geldt in zones met changement d'usage minimaal label E, en per 1 januari 2034 minimaal D. Een slecht label is dus een toekomstige kostenpost.
In het kort
- € 3.500 tot € 6.000 per jaar in de Dordogne; € 6.000 tot € 10.000 aan de Côte d'Azur.
- Taxe foncière en THRS zijn samen de grootste post; de THRS-opslag loopt tot 60% in 688 gemeenten.
- IFI pas boven € 1.300.000 Frans vastgoedvermogen.
- Verhuur wordt in Frankrijk belast tegen minimaal 20% plus 7,5%; classificatie verdubbelt de forfaitaire aftrek.
- Vraag altijd de aanslagen taxe foncière en THRS van vorig jaar op bij de bezichtiging.
Peildatum 1 januari 2026, met de registratieplicht voor meublés de tourisme sinds 20 mei 2026. Gemeentelijke tarieven verschillen sterk; controleer ze bij de mairie. Meer in de landgids Frankrijk.
