Wat Frankrijk wel biedt: een enorme binnenlandse vakantiemarkt, een lange verhuurperiode van april tot oktober, en een fiscale regeling die bij een classificatie met sterren de helft van uw huurinkomsten forfaitair vrijstelt.
De vier cijfers
| Post | Orde van grootte |
|---|---|
| Kosten koper | 7 tot 8,5%, plus de courtage in de vraagprijs |
| Bruto huurrendement | 3 tot 5% |
| Netto na kosten en belasting | 1,5 tot 3% |
| Waardeontwikkeling 2026 | −0,6% op jaarbasis, huizen −0,9% |
Die laatste rij is het verschil met Spanje, waar de prijzen in 2026 juist met bijna zeven procent stegen. Wie in Frankrijk koopt met de verwachting dat de waarde het rendement aanvult, rekent zich op dit moment rijk.
Wat de verhuur oplevert
Een gîte of vakantiehuis in de Dordogne, Bretagne of de Ardèche haalt bruto € 8.000 tot € 18.000 per jaar, afhankelijk van de grootte, het zwembad en de ligging. Aan de Côte d'Azur ligt de weekprijs hoger maar de koopsom veel hoger, waardoor het rendement er lager uitkomt.
Van die bruto opbrengst gaat af:
- Beheer of bemiddeling, 20 tot 25% van de omzet.
- Schoonmaak en linnen per wissel.
- Taxe foncière en taxe d'habitation op tweede woningen.
- Verzekering, water, elektriciteit en, bij een copropriété, de charges.
- Onderhoud, bij een oud stenen huis één tot twee procent van de waarde per jaar.
- Franse inkomstenbelasting.
De fiscale regeling die het verschil maakt
Voor gemeubileerde toeristische verhuur geldt de micro-BIC met een forfaitaire aftrek:
| Soort verhuur | Forfaitaire aftrek | Omzetgrens |
|---|---|---|
| Niet geclassificeerd | 30% | € 15.000 |
| Geclassificeerd, meublé de tourisme classé | 50% | € 77.700 |
Een classificatie met sterren kost een paar honderd euro en een inspectie, en verdubbelt bijna de aftrek. Bij serieuze verhuur is dat de eerste stap die u zet.
Over het belastbare deel betaalt u minimaal 20% tot € 29.315 en 30% daarboven, tenzij uw werkelijke gemiddelde tarief lager is. Daar komt de prélèvement de solidarité van 7,5% bij; bent u in Nederland sociaal verzekerd, dan blijft u buiten de hogere sociale heffingen.
In Nederland valt de woning in box 3 met een vermindering onder het verdrag, dus uw Franse huurinkomsten worden hier niet nog eens belast.
De post die het rendement drukt
De taxe d'habitation is voor hoofdverblijven afgeschaft maar bestaat voor tweede woningen gewoon, zonder de kortingen die bewoners hadden. In 2026 heffen 1.666 van de 3.689 gemeenten daarop een opslag van gemiddeld bijna 42%, en 688 gemeenten het maximum van 60%. Dat zijn vooral de gemeenten waar u wilt kopen: Parijs, Nice, Bordeaux en veel kust- en berggemeenten.
Vraag vóór het bod bij de gemeente op wat de aanslagen voor dat adres zijn. Het verschil tussen twee dorpen kan duizend euro per jaar zijn.
Regels die de verhuur beperken
- Registratienummer. Sinds 20 mei 2026 is een landelijk registratienummer verplicht voor gemeubileerde toeristische verhuur.
- Changement d'usage. In gemeenten boven de 200.000 inwoners en in gespannen woningmarktgebieden heeft u een vergunning nodig, met een eis aan het energielabel.
- Quota. Gemeenten mogen het aantal toeristische woningen beperken.
- Energielabel. Voor meublés de tourisme geldt minimaal label E bij nieuwe aanvragen in vergunningplichtige gemeenten, en per 1 januari 2034 minimaal D.
Die laatste eis raakt precies het type huis dat Nederlanders kopen: een oud stenen plattelandshuis met enkel glas. Vraag het DPE op vóór de koop; het zit in het verplichte diagnostics-dossier.
Bij verkoop
De vermogenswinst is belast met 19% inkomstenbelasting plus 7,5% solidariteitsheffing voor EU-inwoners. Er geldt een aflopende vrijstelling naarmate u de woning langer bezit: volledige vrijstelling voor de inkomstenbelasting na 22 jaar en voor de sociale heffing na 30 jaar. Boven € 50.000 winst komt er een toeslag van 2% tot 6% bij.
Dat is een lange horizon, en het is de duidelijkste reden waarom een Frans huis geen kortetermijnbelegging is.
Voor wie werkt het?
- Werkt: u gebruikt de woning zelf een aantal weken, verhuurt de rest van het seizoen, laat classificeren, en houdt haar twintig jaar of langer.
- Werkt matig: u koopt puur voor rendement. Netto 1,5 tot 3% bij een dalende markt is geen sterke uitkomst.
- Werkt niet: u koopt met veel vreemd vermogen om binnen enkele jaren door te verkopen. De kosten koper, de vermogenswinstbelasting en de dalende markt werken alle drie tegen u.
In het kort
- Bruto 3 tot 5% huurrendement, netto 1,5 tot 3%.
- De markt daalde in 2026 licht; huizen 0,9% op jaarbasis.
- Kosten koper 7 tot 8,5%, nooit mee te financieren.
- Een classificatie met sterren tilt de forfaitaire aftrek naar 50%.
- De tweedewoningbelasting kent in 1.666 gemeenten een opslag.
- Volledige vrijstelling van vermogenswinstbelasting pas na 22 tot 30 jaar.
Peildatum 1 januari 2026, marktcijfers Notaires de France 2026. Dit is algemene informatie en geen beleggingsadvies. Meer in de landgids Frankrijk.
