Wat u wel betaalt, is in het land zelf. Dat verschilt sterk: van niets in Italië als u niet verhuurt, tot een heffing over een fictief inkomen in Spanje en een tweedewoningbelasting met opslag in Frankrijk.
Het Nederlandse deel
- U geeft de waarde in het economisch verkeer op als bezitting in box 3, per 1 januari. Voor een buitenlandse woning bestaat geen WOZ-beschikking.
- Een lening op de woning geeft u op als schuld.
- Over uw hele box 3-vermogen wordt het forfaitaire rendement belast: voor 2026 6,00% op overige bezittingen, tegen een tarief van 36%, met een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon.
- Vervolgens vraagt u de vermindering voor het buitenlandse deel.
De vermindering is evenredig: het aandeel van de buitenlandse woning in uw totale bezittingen bepaalt welk deel van de box 3-belasting vervalt. Wat er blijft hangen, is dat de waarde meetelt bij de vraag of u boven het heffingvrije vermogen uitkomt. Dat is de werkelijke Nederlandse kostenpost.
Let op de fiscale term: het is een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting en geen verrekening. Bij verrekening zou u de buitenlandse belasting van uw Nederlandse aanslag mogen aftrekken; dat mag hier juist niet. Buitenlandse onroerendezaakbelasting, overdrachtsbelasting en lokale heffingen zijn kosten.
Wat u in het land zelf betaalt
| Land | Bij aankoop | Jaarlijks zonder verhuur | Over huurinkomsten |
|---|---|---|---|
| Spanje | ITP 6 tot 13% | IBI plus IRNR over een fictief inkomen | 19% over huur min kosten |
| Frankrijk | frais de notaire 7 tot 8,5% | taxe foncière plus taxe d'habitation met opslag | minimaal 20% plus 7,5% |
| Italië | 9% over de kadastrale waarde | IMU en TARI; geen inkomstenbelasting | cedolare secca 21% |
| Duitsland | Grunderwerbsteuer 3,5 tot 6,5% | Grundsteuer plus Zweitwohnungsteuer | inkomstenbelasting vanaf de eerste euro |
| Portugal | IMT plus zegelrecht | IMI | vast tarief voor niet-inwoners |
Het patroon: bij de aankoop betaalt u overal een overdrachtsbelasting, jaarlijks een lokale onroerendezaakbelasting, en over huurinkomsten een heffing in het land zelf. De grote verschillen zitten in de heffing over leegstand en in de tweedewoningtoeslagen.
De post die het vaakst wordt gemist
In verschillende landen betaalt u belasting ook als u niet verhuurt en er zelf maar zes weken bent.
- Spanje: de IRNR-imputatie, 19% over een fictief inkomen van 1,1% van de valor catastral, of 2% als die niet in de laatste tien jaar is herzien.
- Frankrijk: de taxe d'habitation op tweede woningen, die voor hoofdverblijven is afgeschaft maar hier bestaat. In 2026 heffen 1.666 van de 3.689 gemeenten daarop een opslag, gemiddeld bijna 42%, en 688 gemeenten het maximum van 60%.
- Duitsland: de Zweitwohnungsteuer, 8 tot 20% van de jaarlijkse huurwaarde in veel toeristische gemeenten.
- Italië: geen. De IMU vervangt daar de inkomstenbelasting over een niet-verhuurde woning.
Neem die posten mee in uw begroting. Ze lopen twaalf maanden per jaar door, ongeacht hoe vaak u er bent.
Bij verkoop
De vermogenswinst is in de meeste verdragen toegewezen aan het land waar de woning ligt. Nederland belast de winst niet, want in box 3 wordt een forfait belast en geen werkelijke winst.
- Spanje: 19% over de winst; de koper houdt 3% van de koopsom in en draagt die af, plus de gemeentelijke plusvalía.
- Frankrijk: 19% inkomstenbelasting plus 7,5% solidariteitsheffing voor EU-inwoners, met een aflopende vrijstelling naarmate u de woning langer bezit.
- Italië: 26% als u binnen vijf jaar verkoopt; daarna onbelast.
- Duitsland: belast als u binnen tien jaar verkoopt; daarna onbelast.
Die termijnen zijn de reden dat een buitenlandse vakantiewoning geen kortetermijnbelegging is.
Bij overlijden
Hier is het beeld ongunstiger, omdat Nederland met de meeste landen geen erfbelastingverdrag heeft. Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner en verrekent de buitenlandse erfbelasting over de woning. Het land zelf heft daarnaast over het onroerend goed dat daar ligt.
De tarieven verschillen sterk: Spanje kent per regio kortingen tot 99%, Italië heft 4% voor partner en kinderen boven een vrijstelling van een miljoen per erfgenaam, en Duitsland kort de vrijstellingen bij beperkte belastingplicht naar rato. Regel een testament dat op beide stelsels is afgestemd, en houd rekening met het erfrecht van het land zelf: Frankrijk en Spanje kennen een dwingend erfdeel voor kinderen.
Wanneer het plaatje kantelt
Verblijft u meer dan 183 dagen per jaar in het andere land, of verplaatst u uw economische middelpunt daarheen, dan wordt u daar fiscaal inwoner. Dan bent u er belast over uw wereldinkomen en vaak over uw wereldwijde vermogen, en verandert alles wat hierboven staat.
Dat is geen theoretisch geval: veel gepensioneerden schuiven ongemerkt over de grens. Laat het doorrekenen voordat u die drempel passeert.
Wat u praktisch doet
- Geef de woning elk jaar op in box 3, tegen de waarde per 1 januari.
- Vraag de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting aan.
- Doe in het land zelf aangifte, ook in jaren zonder verhuur waar dat verplicht is.
- Bewaar de buitenlandse aanslagen; de Belastingdienst kan om onderbouwing vragen.
- Laat bij een woning boven de vier ton of bij meerdere woningen een adviseur meekijken die beide stelsels kent.
In het kort
- De buitenlandse woning geeft u op in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer.
- Nederland verleent een vermindering, geen verrekening.
- Buitenlandse belastingen zijn kosten en geen voorheffingen.
- In Spanje, Frankrijk en Duitsland betaalt u ook zonder verhuur; in Italië niet.
- De verkoopwinst is aan het land zelf toegewezen, met termijnen van vijf tot tien jaar.
- Bij overlijden is er meestal geen verdrag; regel een passend testament.
Peildatum 1 januari 2026. Laat uw situatie door een adviseur toetsen die beide stelsels kent. Zie de landgidsen voor het volledige overzicht per land.
