Een huis van € 100.000 in Spanje kost u € 114.000; hetzelfde bedrag in Zweden € 104.000. Dat verschil van tienduizend euro is bij een goedkoop huis een tiende van de investering.
De kosten koper per land
| Land | Kosten koper | Land | Kosten koper |
|---|---|---|---|
| Denemarken | 1,5 tot 3% | Turkije | 5 tot 9% |
| Zweden | 1,5 tot 4% | Duitsland | 6 tot 13% |
| Georgië | 1 tot 4% | Frankrijk | 7 tot 8,5% |
| Zwitserland | 2 tot 3,5% | Luxemburg | ongeveer 8% |
| Noorwegen | 2,5 tot 3% | Italië | 8 tot 10% |
| Cyprus | 3 tot 6% | Griekenland | 8 tot 11% |
| Polen | 3 tot 6% | Nederland | 9 tot 10% |
| Kroatië | 4 tot 7% | Portugal | 10 tot 11% |
| Montenegro | 5 tot 8% | Oostenrijk | 10 tot 12% |
| Verenigde Arabische Emiraten | 6 tot 8% | Spanje | 9 tot 14% |
| Indonesië, leasehold | 1 tot 3% | België | 13 tot 14% |
Let op de spreiding binnen landen. In Duitsland verschilt de overdrachtsbelasting per deelstaat van 3,5% tot 6,5%, in Spanje per regio van 6% tot 13%. Waar u binnen een land koopt, scheelt soms meer dan de keuze tussen twee landen.
Goedkoop kopen binnen de EU
Binnen de Europese Unie koopt u als Nederlander vrij, zonder vergunning, met een rechtssysteem dat u kunt inschatten en met een kadaster dat werkt. Dat is de veiligste categorie.
- Polen. Lage kosten koper van 3 tot 6% en woningen aan de Oostzee en in de Mazurische meren die ver onder het Nederlandse niveau liggen. Als burger van de Europese Economische Ruimte heeft u geen vergunning nodig, ook niet in de grensstreek.
- Kroatië. 4 tot 7% kosten koper, met de kust van Istrië en Dalmatië. Duurder geworden sinds de invoering van de euro, maar buiten de toplocaties nog altijd betaalbaar.
- Zuid-Italië. Sicilië zit rond € 1.025 per m² en Puglia rond € 1.511 in Lecce. De kosten koper van 8 tot 10% zijn hoger, maar u mag om het prezzo-valore vragen, waardoor de overdrachtsbelasting over de kadastrale waarde wordt berekend in plaats van over de prijs.
- Griekenland en Cyprus. Griekenland heeft goedkoop aanbod op het vasteland en de minder bekende eilanden; Cyprus heeft lage kosten koper van 3 tot 6%.
- Het binnenland van Spanje, Portugal en Frankrijk. Een uur landinwaarts halveert de prijs vaak.
Buiten de EU: goedkoper, maar met een andere afweging
Albanië, Noord-Macedonië, Bulgarije, Montenegro, Turkije en Georgië hebben de laagste vraagprijzen van Europa en omgeving. Wat u ervoor inlevert:
- Kadaster en eigendom. In sommige landen is de eigendomsregistratie minder betrouwbaar, en zijn er oude claims uit de periode van privatisering of onteigening.
- Beperkingen voor buitenlanders. Montenegro en Turkije kennen regels over grond en gebieden; Indonesië kent voor buitenlanders geen volledig eigendom maar leasehold.
- Wisselkoers. Buiten de eurozone loopt u koersrisico op de aankoop én op alle latere kosten.
- Verkoopbaarheid. De markt van kopers is dunner, en dat merkt u pas als u eruit wilt.
- Bereikbaarheid. Een goedkoop huis waar u twee keer per jaar komt, is per gebruikte week duur.
Wie in deze categorie koopt, doet er goed aan een eigen advocaat in te schakelen die niet door de verkoper is aangedragen, en de eigendomsketen tien tot twintig jaar terug te laten controleren.
Wat "goedkoop" echt kost
Reken vier posten mee die niet in de vraagprijs staan.
- Kosten koper, van 1,5% tot 14%.
- Renovatie. Een huis van € 40.000 in Zuid-Italië of Bulgarije is bijna altijd een renovatieproject. Reken op € 30.000 tot € 80.000, en op meer als u het op afstand laat doen.
- Jaarlijkse lasten. Onroerendezaakbelasting, verzekering, nutsvoorzieningen en, in veel landen, een heffing over een fictief inkomen ook als u niet verhuurt. In Spanje is dat de IRNR-imputatie, in Frankrijk de taxe d'habitation op tweede woningen.
- Reiskosten. Vier keer per jaar met het gezin naar Zuid-Europa vliegen kost al gauw meer dan de jaarlijkse lasten.
Een huis van € 40.000 dat u tien weken per jaar gebruikt en waar u € 60.000 in steekt, kost per gebruikte week meer dan een huis van € 200.000 op vier uur rijden dat u twintig weken gebruikt.
Goedkoop dichtbij: de Duitse grensstreek
De vaakst over het hoofd geziene optie. Vlak over de grens bij Emmen, Nijmegen, Arnhem, Venlo en in Zuid-Limburg liggen de prijzen doorgaans een derde tot de helft onder die aan de Nederlandse kant, en u bent er in een half uur. In de Eifel begint het aanbod rond € 120.000 en in de Harz zelfs rond € 80.000.
Reken wel met de Grunderwerbsteuer, die per deelstaat verschilt: 5,0% in Nedersaksen achter Emmen, tegen 6,5% in Noordrijn-Westfalen achter Nijmegen en Venlo.
Wat een goedkoop huis werkelijk per week kost
De eerlijkste vergelijking is niet de aankoopprijs maar wat het gebruik u kost. De koopsom laten we buiten beschouwing, want die zit nog in het huis; wat u kwijt bent, zijn de kosten koper, de renovatie, de jaarlijkse lasten en de reizen. Twee voorbeelden over tien jaar.
| Huis in Bulgarije, € 45.000 | Huis in de Eifel, € 140.000 | |
|---|---|---|
| Kosten koper | € 2.000 | € 16.000 |
| Renovatie in de eerste jaren | € 45.000 | € 15.000 |
| Jaarlijkse lasten, tien jaar | € 12.000 | € 28.000 |
| Reiskosten, tien jaar | € 16.000 | € 4.000 |
| Gebruikskosten samen | € 75.000 | € 63.000 |
| Weken gebruik per jaar | 3 | 8 |
| Kosten per gebruikte week | € 2.500 | € 788 |
Het goedkoopste huis is per gebruikte week dus ruim drie keer zo duur, en dat komt door twee dingen: de renovatie is bijna zo hoog als de koopsom, en de afstand houdt het aantal bezoeken laag. Bij een huis op vier uur rijden verdeelt u de kosten over veel meer weken.
Deze som is een rekenmodel en geen voorspelling. Vul uw eigen getallen in en let vooral op de laatste twee rijen, want die maken het verschil.
Vijf vragen die de prijs relativeren
- Hoe vaak komt u er werkelijk? Wees eerlijk: reistijd boven vijf uur betekent in de praktijk twee tot drie bezoeken per jaar.
- Wat moet er nog aan gebeuren? Vraag een aannemer ter plaatse om een raming voordat u biedt, niet erna.
- Kunt u het weer verkopen? Vraag hoeveel vergelijkbare woningen in de plaats te koop staan en hoe lang.
- Zijn de papieren op orde? Laat de eigendomsketen tien tot twintig jaar terug controleren, zeker buiten de EU.
- Wat kost het jaar waarin u er niet komt? Vaste lasten lopen door en veel landen heffen ook over leegstand.
Waar het rendement zit, niet de laagste prijs
Wilt u verhuren, dan is de goedkoopste aankoopprijs zelden de beste keuze. Rendement volgt de verhuurvraag, en die zit waar de toeristen zijn. In Spanje geven Alicante en Murcia 5 tot 6,5% bruto; in Duitsland de Noordzee- en Oostzeekust 2 tot 4% netto. Een goedkoop huis in een gebied zonder verhuurmarkt levert niets op behalve kosten.
In het kort
- Kosten koper lopen van 1,5% in Denemarken tot 14% in België en Spanje.
- Binnen de EU zijn Polen, Kroatië en Zuid-Italië het goedkoopst met een betrouwbaar kadaster.
- Buiten de EU is het goedkoper, maar met risico op eigendom, koers en verkoopbaarheid.
- Reken renovatie, jaarlijkse lasten en reiskosten mee.
- De Duitse grensstreek is de goedkoopste optie dichtbij huis.
- Voor verhuur telt de vraag, niet de laagste aankoopprijs.
Peildatum 1 januari 2026. Tarieven per land en regio verschillen en veranderen; zie de landgidsen voor het volledige overzicht per land.
